00:00:00: Stell dir vor, du kommst nach Hause und an deinem Haus prankt ein riesiges Gemälde über viele Stockwerke.

00:00:06: Du hast dagegen gestimmt!

00:00:07: Die anderen Eigentümer waren dafür.

00:00:09: Muss man das hinnehmen?

00:00:10: Oder ist die eigene Fassade Tabu?

00:00:12: so lange nicht alle zustimmen?

00:00:14: Genau diesen Streit hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden.

00:00:17: Das kann jede Eigentühmer-Gemeinschaft treffen mit oder ohne Kunstverstand.

00:00:21: Willkommen bei Lointop, praxisnahe Rechtszipps und aktuelle Rechtsprechungen.

00:00:24: Ich bin Yuba Posikoff und heute außer ausweise nicht der Verkehrsexperte sondern nur der Fragesteller.

00:00:30: Und neben mir sitzt mein Kollege Michael Kehren, er ist Rechtsanwalt und Fachanwaltung für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:35: Er wird heute mit uns über Kunst reden!

00:00:37: Ja ja mehr oder minder?

00:00:38: Also hallo alle zusammen!

00:00:40: Es geht um ein Hochhaus in Wuppertal eines Street Art Künstlerinnen und Eigentymer der das alles nicht wollte... ...und wir besprechen was das alles für dich als Eigentümer bedeutet.

00:00:50: Ja und ich verspreche wir reden nicht darüber ob das Bild schön ist, über geschmacklässig Streiten aber zum Glück nicht von dem Bundesgerichtshof.

00:00:56: Dazu später mehr

00:00:57: Michael, fangen wir mal mit den Grundlagen an.

00:00:59: und der ersten Frage, die mich interessiert.

00:01:01: Wäre ein Bild von diesem Street Art Kunstwerk auch im Urteil?

00:01:04: Kommt das vor?

00:01:05: Ein Foto vom Bild?

00:01:07: Foto in dem Urteil!

00:01:08: Ich habe kein Foto gesehen.

00:01:09: Okay alles klar.

00:01:10: Na gut, wem gehört eigentlich die Fassade?

00:01:12: Die Fassade ist Gemeinschaftseigentum, wird auch kein Überraschen.

00:01:15: Sie gehört also allen Eigentümern gemeinsam.

00:01:17: Was damit passiert entscheidet die Gemeinsschaft in der Eigentümaufsammlung.

00:01:20: Früher brauchte man für viele Veränderungen am Gebäude die Zustimmung jedes einzelnen Eigentömer, als der beeinträchtigt war.

00:01:25: Das hat die Reform des WG grundlegend geändert.

00:01:27: seitdem können bauliche Veränderung grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

00:01:31: Okay, also kann die Mehrheit machen was sie will?

00:01:34: Ja nein es gibt eine Grenze ein paar auf zwanzig Absatz vier WG.

00:01:37: Es darf nichts beschlossen werden das die Wohnanlage grundlegend umgestaltet und auch nichts was einen einzelnen Eigentümer ohne seinen Einverständnis unbillig benachteiligt.

00:01:46: Diese Grenzen sind sozusagen der Minderheitsschutz.

00:01:50: Stellt ihr also vor die Mehrzeit beschließt aus der Wohnanlagen ein Hotel zu machen.

00:01:53: Das geht nicht.

00:01:54: oder den gemeinsamen Garten komplett in Parkplätze zu verwandeln Na, sehe ich auch ein dickes Problem.

00:02:00: Spannend wird es eben bei optischen Veränderungen.

00:02:02: Farbe, Verkleidung, Bilder... Wann ist eine Veränderung nur deutlich und wann ist sie grundlegend?

00:02:06: Das beschäftigt die Gerichte seit der Reform immer wieder!

00:02:09: Und deshalb finde ich den Fall, den wir heute hatten mit dem Fassadenkunstwerk eigentlich ganz interessant.

00:02:15: Dabei betrifft nicht nur Kunst, das betriffe jede Gemeinschaft, die über ihr Erscheinungsbild abstimmt also Fassadenfarbe, Begrünung, Balkonverkleidungen usw..

00:02:23: Okay, finde ich auch spannend.

00:02:24: Dann erzähl mal was ist in Doperthal denn genau passiert?

00:02:27: In Doperthaal gab es offenbar ein stadtweites Street Art Projekt eines Kunstvereins.

00:02:30: große Wände werden von Künstlern gestaltet.

00:02:33: eine Eigentümergemeinschaft mit einem Hochhaus hat dann zwanzig vierundzwanzig mehrheitlich beschlossen mitzumachen.

00:02:38: die Nordseite des Gebäudes sollte von einer international bekannten Street Art Künstlerin großflächig bemalt werden.

00:02:44: Die Verwalterin sollte dazu einen Vertrag mit dem Kunstverein schließen und die Rahmenbedingungen waren durchaus durchdacht.

00:02:49: Für die Eigentümer entstehen keine Kosten, das werkt auf keinen politischen, rassistischen oder diskriminierenden Inhalte haben.

00:02:54: – nach fünf Jahren darf die Gemeinschaft die Wand wieder

00:02:56: überstreichen.".

00:03:03: Der Kläger fühlt sich durchaus sehr gestört.

00:03:06: Er meinte, dass großflächige Gemälde verändert die ganze Anlage grundlegend.

00:03:09: Er befürchtete mehr Besucher am Haus.

00:03:12: Er stürzte sich daran, dass an dieser Fahraszade fünf Jahre lang keine Klimaanlage angebracht werden darf.

00:03:17: und er hat gesagt der Beschluss an sich ist zu unbestimmend.

00:03:20: denn wie das Kunstwerk am Ende genau aussieht stand bei der Abstimmung gar nicht fest.

00:03:24: es gab nur frühere Arbeiten der Künstlerin als Orientierung.

00:03:28: so hat ihr das jedenfalls gesehen.

00:03:29: ein bisschen so die Katze im Sack kaufen.

00:03:31: Das Amtsgericht und das Wuppertal, das Land Krieg Düsseldorf haben die Klage aber abgewiesen.

00:03:35: Und dann hat jetzt ganz frisch im September zwanzig der BGH entschieden und Überraschung überraschungen der Eigentümer hat auch in Karlsruhe verloren.

00:03:43: Cool ist aber interessant!

00:03:45: Jetzt bin ich mal gespannt denn das betrifft ja nicht nur Kunstliebhaber.

00:03:48: was hatten der BGH da gesagt?

00:03:50: Wie hat er es begründet?

00:03:51: Na so wie ich das verstehe, zwei zentrale Aussagen.

00:03:54: Erstens die Mehrheit darf eine künstlerische Gestaltung der Fassade beschließen solange die Anlage dadurch nicht grundlegend demalt umgestaltet wird.

00:04:01: und der BGH sagt ausdrücklich bloße optische Veränderung auch deutliche reichen dafür nicht aus.

00:04:08: Das Haus bleibt ein Wohnhaus es wird genauso genutzt wie es vorher genutst worden ist.

00:04:13: Es sieht eben nur auf einer Seite anders aus.

00:04:16: Okay und dass einigermaßen legitimer Argument Ich weiß ja gar nicht wie's dann aussehen wird

00:04:21: Das ist für mich an sich der schönste Teil der Entscheidung, denn der BGH sagt sinngemäß das gehört zum Wesen eines Kunstwerks dass man das Ergebnis nicht vollständig vorhersehen kann.

00:04:29: Wer ein Künstler beauftragt bestellt eben kein Fertighaus nach dem Katalog.

00:04:32: ja deshalb ist der Beschluss nicht zu unbestimmt nur weil das Motiv noch nicht feststand.

00:04:37: und dann kommt der Satz den sich jeder Eigentümer merken sollte Der persönliche Kunstgeschmack begründet keinen Vetorecht gegen einen Mehrheitsbeschluss.

00:04:44: Okay also habe ich das jetzt richtig verstanden.

00:04:46: Ich kann nicht dagegen klagen nur weil ich das Bild zb hässlich finde.

00:04:50: Ja, so kann man es sagen.

00:04:51: Geschmack ist kein Rechtsargument und ich finde die Entscheidung auch richtig.

00:04:54: in einer großen Gemeinschaft wird mir nie alle unter einen Hut bringen können.

00:04:57: Und wenn jeder einzelne jede optische Veränderung blockieren könnte wäre die gemeinschaft handlungsunfähig.

00:05:02: genau das wollte der gesetzgeber mit der reform verhindern.

00:05:05: gleichzeitig war der beschluss gut gemacht hier in unserem fall da denn so wie ich das gelesen habe ist er geregelt keine kosten für die gemeinschaft klar grenzen laufzeit von fünf jahre ja Ja, die schriftlichen Urteilsgründe liegen jetzt noch nicht ausführlich vor.

00:05:18: Es war bestimmt nicht leicht zu entscheiden und ich weiß deswegen noch nicht wie ausführlig der BGH das Argument mit der Klima-Lage, den ich angebracht werden kann darauf eingegangen ist.

00:05:27: Da müssen wir uns mal gucken.

00:05:28: Okay was bedeutet das jetzt praktisch für Eigentümer auf beiden Seiten?

00:05:31: Also für die Mehrheit und für die überstimmt wurden.

00:05:34: Wenn du zur Mehrheit gehörst, die etwas verändern will, mach den Beschluss so bestimmt wie möglich.

00:05:38: Regle Kosten, Laufzeit, Rückbau, Grenzen.

00:05:40: Je klarer der Rahmen, desto stabiler ist der Beschluss gegenüber einer Anfechtung.

00:05:44: Wenn du dagegen bist immer schön daran denken.

00:05:47: Du hast nur einen Monat Zeit um den Beschuss anzufechten und das ist die Anfechthungsfrist und die gilt ab dem Tag der Versammlung nicht erst ab dem tag des Protokolls.

00:05:55: nochmal dieser Stelle habe ich schon ein paar mal gesagt und die Fristen müssen eingehalten werden egal wie gut die Argumente sind.

00:06:00: Okay, ein Monat ist wirklich nicht viel gerade wenn das Protokoll erst spät kommt.

00:06:04: Welche typischen Fehler siehst du denn in der Praxis sonst noch?

00:06:07: Naja oftmals ist eben halt der größte Fehler immer mit seinem persönlichen Geschmack zu argumentieren ja und dass es eigentlich jetzt mit dem Begehörurteil wo klar das das kein Argument ist.

00:06:15: wer sich wehren will muss konkret darlegen warum die Anlage grundlegend umgestaltet wird also hier oben keine Wohnungen mehr sondern Hotel oder so.

00:06:23: also das nur Umgestaltung Ja oder warum eher persönlich durch die Geschichte unbillig benachteiligt wird.

00:06:30: Also deine einzige Fensterseite gegenüber wird gebaut und du hast keinen guten Licht einfach mehr oder so, da fehlt momentan noch die Fantasie.

00:06:38: Das ist aber etwas anderes als wie hier ein Fassadenbild das dir persönlich nicht gefällt.

00:06:43: Und klassischer Fehler für Eigentümer nicht zur Versammlung gehen und sich hinterher ärgern.

00:06:47: Okay und für Mieter?

00:06:49: Ja, Moment.

00:06:49: Mieter haben ja in der Eigentümerversammlung erst mal direkt nichts zu suchen weil Mieta sind keine Eigentürme und wenn Miete halt verstört dann müssen sie sich erstmal ihren Fernmieter wenden.

00:06:58: Okay gut alles klar.

00:07:00: ganz kurz einmal ein eigener Sache.

00:07:01: Wenn dir die Folge gefällt abonniere Law & Talk und gib uns eine Bewertung und schreib uns würdest du so einen Kunstwerk an einem Haus sehen wollen?

00:07:08: Ja oder nein!

00:07:09: Und wenn in deiner Gemeinschaft gerade um Strittner Beschluss gefasst wird dann melde dich natürlich gerne in unserer Kanzlei-Posikoff-Kehren rechtsanwälte in Hamburg.

00:07:16: wir prüfen das natürlich auch innerhalb deiner Monatsfrist.

00:07:18: So, Michael jetzt noch mal zum Abschluss kurz drei Sätze zu mitnehmen.

00:07:22: Wie immer ich weiß erstens die Mehrheit darf die Optik eines Hauses verändern auch nicht nur unerheblich also deutlich, so ein Street Art Bild ist nicht gut.

00:07:29: Zweitens Geschmack ist kein Vetorecht ja nur eine grundlegende Umgestaltung oder unwillige Benachteiligung ist die Grenze.

00:07:35: und drittens immer aufgepasst wer anfächten will einen Monat ab Tag der Versammlung.

00:07:40: Okay alles klar danke mich für das spannende Urteil fand ich auch sehr interessant.

00:07:44: Ich würde sagen wir verabschieden uns Wir hören uns dann in der nächsten Folge und bis gleich.

00:07:48: Ja, und wer will kann uns gerne immer noch mal neue Vorschläge für Themen schicken senden.

00:07:52: Schreibt's in die Kommentare denn uns gehen langsam die Ideen aus!

00:07:55: Alles klar bis dann

00:07:56: Tschüss.