Gewerbemiete zurückfordern - Der BGH kippt fehlerhafte Indexklauseln

00:00:00: Ein Datum, ein einziges Datum in einem Mietvertrag und plötzlich stehen jahrelange Mieterhöhungen auf dem Prüfstand.

00:00:06: Kennst du das?

00:00:07: Jedes Jahr steigt die Miete fürs Laden lokal – das Büro oder die Praxis weil der Verbrauchapresseindex steigt.

00:00:12: Fühlt sich an wie ein Naturgesetz.

00:00:14: aber was wenn die Uhr schon lief bevor du überhaupt eingezogen

00:00:16: bist?!

00:00:17: Der Bundesgerichtshof hat genauso einen Fall auf den Tisch gehabt!

00:00:20: Das kann jeden Treffen, der einen Gewerbemietvertragen unterschrieben hat, auf beiden Seiten… und es kann richtig Geld kosten.

00:00:25: Willkommen bei Lointalk, praxisnahe Rechtstipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:28: Ich bin über Posikorf-Rechtsanwalt und heute wieder der Mann mit den Fragen.

00:00:33: Und neben mir sitzt wie immer mein Kollege Michael Kehren, der ist Rechtsanwaltung für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:39: Hallo Michael!

00:00:40: Hallo Igor, hallo zusammen!

00:00:41: Ja, heute geht es um Indexmieten im Gewerbe.

00:00:44: Fangen wir mal von vorne an... Was sind denn die Indexmiete?

00:00:48: Wie sagen die Juristen?

00:00:50: eine Wertssicherungsklausel?

00:00:51: Ganz einfach, die Miete ist dann ein Preisindex gekoppelt.

00:00:54: Meistens an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.

00:00:58: Steigt der Indekt steigt die Miete, sinkt er singt sie – zumindest in der Theorie!

00:01:03: Warum Vermieter das machen?

00:01:04: Gewerbemietverträge laufen oft lange und sind auf Zeit vereinbart.

00:01:07: Fünfzehn manchmal fünfzehn Jahre.

00:01:09: Ohne Indexierung würde die Mieten über die ganze Zeit an Wert verlieren denn es gilt Packtas und Cervander Verträge sind einzuhalten.

00:01:16: Das heißt, die ursprünglich vereinbarte Miete wäre anderenfalls für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses unveränderlich.

00:01:23: Anders als im Wohnraum Mietrecht gibt es keine gesetzlich vorgesehenen Regelungen zur Anpassungsmöglichkeit.

00:01:29: Die Indexklausel in Gewerberaumietverträgen soll das ausgleichen.

00:01:32: Das ist erstmal völlig legitim und dafür gibt es gesetzliche Vorgaben auf zwei Ebenen sogar.

00:01:36: erstens durch das Preisklauselgesetz, dass sagt wann solche Klauseln überhaupt zulässig sind und zweitens – das ist heute der Kern eigentlich unserer Folge – die Beschränkung des AGB-Rechts im BGB.

00:01:47: Denn die meisten Gewerbemietverträge sind Formularverträge also vorgefertigte Texte, die in der Regel der Vermieter mitbringt

00:01:54: Stell dir das mal vor, du eröffnest einen Kaffee.

00:01:56: Der Vermieter legt dir einen dreißigseitigen Mustervertrag hin.

00:02:00: Ja und auf Seite siebzehn steht dann die Indexklausel.

00:02:02: Kaulen wie man rechnet die nach.

00:02:04: Mal liest!

00:02:04: Miete passt sich an irgendein Index an.

00:02:06: Klingt fair... unterschrieben und genau da wird es spannend.

00:02:09: Denn diese Klauseln werden vom Gericht oder können vom Gerich kontrolliert werden, wenn Streit gibt und falls eine Seite unangemessen benachteiligt wird.

00:02:17: Und das ist gerade jetzt relevant denn wir haben ein paar Jahre mit hoher Inflation hinter uns.

00:02:21: viele Gewerbemieten sind dadurch deutlich gestiegen.

00:02:23: Wenn die Klausel unwächsam ist geht es also nicht nur um Peanuts.

00:02:26: Ja und die gesamte Inflasion haben wir noch nicht durch.

00:02:28: Es geht wahrscheinlich noch weiter bergab oder bergauf je nachdem aus welcher Perspektive man sieht.

00:02:33: Keul mal zum Fall.

00:02:34: was war da passiert?

00:02:35: Ja, wir hatten also einen Gewerberaumietvertrag.

00:02:37: Laufzeit zehn Jahre und er schrieben wurde der Vertrag im August zwei tausend neunzehn.

00:02:44: Die Miete sollte erst mal fest vereinbart sein bis Ende August zwanzig.

00:02:48: Erst danach sollte sie sich nach dem Verbraucherpreis oder nach der Entwicklung des Verbrauchabreis Index anpassen.

00:02:53: Klingt so weit typisch und normal aber jetzt kommt das Datum.

00:02:57: als Ausgangspunkt.

00:02:58: als Basismonat für die Indexberechnung stand im Vertrag Mai Zwei Tausend Siebzehn Also zwei Jahre vor Mietbeginn.

00:03:06: Und das hat eine Folge, die man erst auf den zweiten Blick sieht.

00:03:08: Die Inflation aus der Zeit zwischen Mai-sevente und dem Miet Beginn fließt also in die erste Erhöhung im Jahr mit ein.

00:03:14: Der Mieter zahlt also für eine Preisentwicklung, die stattgefunden hat bevor er überhaupt einen Fuß in die Räume gesetzt hat.

00:03:20: Okay, das ist so als würde ich im Fitnessstudio schon die Beiträge für die Zeit vor meiner Anmeldung bezahlen oder wie?

00:03:26: Ja genau!

00:03:27: So kannst du es vergleichen.

00:03:28: ja und in unserem Fall gehts aber natürlich eben halt um die ziemlich hohe Miete.

00:03:32: Und es gab in dem Fall noch ein zweites Problem.

00:03:34: Die Klausel sagte einerseits, die Miete ändert sich automatisch andererseits sollte die Änderung erst greifen oder gelten wenn der Vermieter sie schriftlich mitteilt.

00:03:42: Automatisch und auf Anforderungen Beides gleichzeitig geht schlecht.

00:03:46: Wir haben die Gerichte also entschieden.

00:03:48: Der Mieter hat hier in allen Instanzen gewonnen Erst den ersten Instanz dann von dem Oberlandesgericht Düsseldorf und letztlich auch dann eben halt vom Bundesgerichtshof.

00:03:56: Okay, habe ich das jetzt richtig verstanden?

00:03:57: Die Klausel ist gekippt weil der Startpunkt der Berechnung vor dem Mietbeginn lag und weil sie widersprüchlich formuliert war.

00:04:03: Richtig!

00:04:04: Genau zwei Gründe unangemessene Benachteiligung bei zweitundsebzehn als Basiswert angegeben war plus fehlende Transparenz wegen des Widerspruchs zwischen automatisch auf Aufforderungen.

00:04:14: Das sind die zwei tragenden Gründepunkte in der Entscheidung.

00:04:17: Jetzt wird es juristisch davorhin dass Preisklauselgesetz erwähnt.

00:04:21: reicht das nicht als Prüfmaßstab?

00:04:23: Das war eine der Streitfragen.

00:04:24: Es wurde argumentiert, das Preisklauselgesetz ist ein Speziagesetz.

00:04:27: Wenn eine Klausel danach zulässig ist, braucht man keine AGB-Kontrolle mehr.

00:04:31: Könnte man meinen?

00:04:32: Der BGH sieht es aber anders und zwar weil die beiden Gesetze unterschiedliche Zwecke haben.

00:04:36: Das Preiskauselgesetz schützt vor allem öffentliche Interessen.

00:04:39: Es geht um Geldwertstabilität, um Inflation im Großen.

00:04:42: Das AGB Recht schützter gegen den einzelnen Vertragspartner.

00:04:45: Er fragt, ist diese Klauseln für genau diese Parteien fair?

00:04:49: Deshalb gibt beides nebeneinander.

00:04:51: Eine Klausels muss beide!

00:04:52: Prüfungen bestehen.

00:04:53: Okay, ändert sich da was in der Praxis?

00:04:56: Nein den Unterschied macht ihr hier der Zeitpunkt der Unwerksamkeit der Klausel.

00:04:58: ja das preisklauselgesetz schreibt vor dass eine unzulässige klausel erst ab dem zeitpunkt unwächsam wird zudem ein Gericht dies rechtskräftig feststellt.

00:05:08: heißt also du musst auf unwachsamkeit der klauseln klagen und erst wenn das urteil vorliegt ist die unwächsamt.

00:05:13: bis dahin ist die gültig.

00:05:15: ja das schützt eher den vermieter beim agb recht.

00:05:18: es ist anders Wenn eine Klausel gegen das rechte allgemeinen Geschäftsbedingungen verstößt, dann ist diese von Anfang an unwirksamkeit.

00:05:24: Wir Juristen sagen extunk als hätte es sie nie gegeben und das heißt alle Erhöhungen die auf diese Klauseln gestützt worden sind hatten gar keine Grundlage.

00:05:34: Okay, und wenn jetzt zum Beispiel ein Friseursalon seit dem Jahr zwanzig-einundzwanzig jedes Mal oder jedes Jahr mehr Miete zahlt gestützt auf so eine Klausel?

00:05:42: Ja.

00:05:42: Und dann stellt sich heraus die Klauseln taugt von Anfang an nichts.

00:05:45: Dann schuldet der Salon nur die ursprünglich vereinbarte Miete.

00:05:47: Alles darüber wurde ohne Rechtsrund gezahlt und muss zurückgezahlt werden.

00:05:51: Okay, dann fasse ich das nochmal zusammen.

00:05:52: also Preisklauselgesetz heißt ab jetzt unwirksam und AGB Recht heißt Von Anfang an unwirksam und für den Mieter ist es weiter natürlich viel besser, oder

00:06:00: Perfekt zusammengefasst für den Vermieter ist es entsprechend das größere Risiko.

00:06:05: Okay, gut dann einmal kurz eine Pause.

00:06:07: ein eigener Sache wenn dir unser Podcast Loin Talk gefällt abonniere uns gerne auf Spotify, Apple Podcast oder YouTube oder wo auch immer du uns hörst.

00:06:14: lasst uns gern eine Bewertung und einen Daumen hoch da.

00:06:17: und unsere Frage an dich hast Du eine Indexmiete in Deinem Vertrag und weißt Du eigentlich welcher Basismonat drin steht?

00:06:22: schreibst Du uns mal gerne die Kommentare bin ich mal gespannt ob die Leute das wissen.

00:06:26: Ja und wenn du beim Nachschon ein mulmiges Gefühl bekommst, wir sind die Kanzlei Prosekof Kirchen in Hamburg.

00:06:31: Aber hört erst zu Ende?

00:06:32: Jetzt kommt der Teil mit dem Geld!

00:06:34: Okay Michael also kann ich als Mieter einer Gewerbeimmobilie zu viel gezahlte Miete dann zurückfordern Wenn

00:06:39: die Klausel dann wegen Verstoßes gegen die AGB-rechtlichen Beschränkungen unwirksam ist, grundsätzlich ja.

00:06:44: Die Beträge wurden ohne Rechtsgrund gezahlt und können zurückverlangt werden.

00:06:48: Das ist eigentliche Quintessenz des Urteils.

00:06:50: In der Grenze gibt es allerdings die Verjährung.

00:06:53: Solche Rückforderungen unterliegen in der Regel der dreijährigen Verjährungsfrist.

00:06:56: Diese beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und man die Umstände kennt.

00:07:00: Wer also zu lange wartet, verstängt Jahr für Jahr unter Umständen Geld.

00:07:05: Wie weit man im Einzelfall zurückgehen kann, also wie weit man einem Einzelfallsrück fordern kann muss deswegen genau geprüft werden.

00:07:11: Okay Michael was tun?

00:07:13: Ja ein Mieter sollte drei Dinge tun.

00:07:15: erstens Vertrag rausholen und die Indexklausel suchen.

00:07:17: zweitens Basismonat mit dem Mietbeginn vergleichen.

00:07:20: Ja, liegt der Basismonat deutlich davor.

00:07:22: Dann hat er vielleicht hier Möglichkeiten.

00:07:24: Drittens sowieso prüfen inwieweit die Klausel klar sagt wie und wann die Anpassung greift automatisch oder nur auf Mitteilungen.

00:07:30: wenn Widersprüche vorhanden sind ab zum Anwalt.

00:07:33: Und was würdest du vermietern raten?

00:07:36: Die Bestandsverträge zu prüften ja und zwar jetzt nicht erst wenn der Brief vom Anwält des Mieters kommt.

00:07:40: wer eine fehlerhafte Klauselt findet kann mit dem Mieter über einer Nachtragsvereinbarung sprechen.

00:07:44: Freilich verhandeln ist meistens günstiger als ein Rechtsstreit, der mehrere Jahre dauern kann und zu einer Rückzahlung über mehrere Jahre führen kann.

00:07:52: Und bei neuen Verträgen sauber die Vertragsklausel formulieren natürlich nicht solche Sachen wie Basismonate deutlich vor Vertragsbeginn oder Mietbeginnen klar regeln, wie die Anpassungen erfolgen sollen automatisch oder auf Anpassung oder Aufanforderung und aus meiner Sicht ruhig mal einen Rechenbeispiel in den Vertrag aufnehmen.

00:08:10: das hilft beiden Seiten zur Klarheit.

00:08:12: Okay, und jetzt noch einmal eine ganz dode Frage.

00:08:13: Das gilt auch alles für Wohnraummieter?

00:08:16: Unser heutiges Urteil betrifft einen Gewerbemietvertrag.

00:08:18: Für Wohnraum gibt es eigene, ganz spezielle Regeln zur Indexmiete im BGB.

00:08:23: Der Gedanke das Formularklauseln fair und verständlich sein müssen, gilt aber überall auch in Wohnraummitverträgen.

00:08:28: Wer ein Wohnungsindexmiet hat sollte sich also auch das einmal anschauen lassen.

00:08:32: ja Aber unser Fall von heute ist darauf hin nicht eins zu eins übertragen.

00:08:36: Und zum Schluss die Klassiker.

00:08:38: welche Fehler siehst du dann am häufigsten?

00:08:39: deine Praxis?

00:08:40: Fehler eins auf Mieterseite.

00:08:42: Ich habe unterschrieben, also muss ich zahlen?

00:08:44: Falsch!

00:08:44: Eine Unterschrift macht eine unwächsame Klausel nicht wirksam.

00:08:47: Fehler zwei ebenfalls Mieters Seite einfach die Zahlung kürzen bitte nicht auf eigener Faust.

00:08:53: wer eigenmächtig weniger zahlt und sich errt riskiert im Gewerberaum schnell eine fristlose Kündigung gegen Zahlungsrückstand.

00:08:59: erst prüfen lassen dann handeln.

00:09:01: Fehler drei vermieter seite.

00:09:03: das Muster haben wir seit Jahren Das passt schon.

00:09:05: alte Muster sind genau das Problem.

00:09:07: gerade der Basismonat wird oft aus Vorgängerverträgen kopiert.

00:09:10: Fehler vier, beide Seiten zu lange warten.

00:09:12: Verjährung läuft.

00:09:13: für den Mieter heißt das Ansprüche gehen verloren.

00:09:16: Für den Vermieter das Risiko wird nicht kleiner wenn man den Kopf in den Sand steckt.

00:09:20: Also ein Copy and Paste Fehler für mehrere tausend Euro ja?

00:09:22: Ja!

00:09:22: Wenn du den alten Basismonat da drin lässt und in dem neuen Vertrag kopierst klar kann passieren Steuerung C ist im Mietrecht manchmal die teuerste Tastenkombination.

00:09:31: Gilt aber auch für andere Klauseln.

00:09:32: Das

00:09:32: würde ich auch sagen, also klar danke dir Michael und dank an alle fürs Zuhören oder Zuschauen!

00:09:36: Wenn du jemanden kennst, deinen ladendokalen Büro oder eine Praxis gemietet hat, schick ihm doch diese Folge vielleicht?

00:09:42: Ist das die lokativste Viertelstunde seines Jahres?

00:09:45: Ja, vielleicht.

00:09:46: Vielen Dank fürs Hören und wir hören uns zur nächsten Folge bis gleich.

00:09:48: Bis

00:09:48: gleich.