Vermieter behält Kaution ein? Anwalt erklärt, was wirklich gilt!

00:00:00: Der Mietvertrag ist beendet, die Wohnung ist übergeben und trotzdem gibt der Vermieter das Sparbuch nicht heraus.

00:00:09: Der Grund?

00:00:10: Neben Kosten aus Jahren, die längst Geschichte sind!

00:00:13: Darf er das?

00:00:14: Und ab wann genau hat man eigentlich Anspruch auf seine

00:00:16: Kaution?!

00:00:17: Wirklich erst nach sechs Monaten?

00:00:18: Der Bundesgerichtshof hat dazu eine Entscheidung getroffen, die viel vermieterbar rasch statt – und die manche Mieter einfach zum Ziel bringen kann….

00:00:25: Das kann jeden treffen, der schon einmal umgezogen ist.

00:00:27: Bleibt dran.

00:00:28: Herzlich

00:00:29: willkommen bei Law & Talk, praxisnahe Rechtstipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:32: Mein Name ist Ivo Posikoff.

00:00:34: ich bin Rechtsanwalt und führe euch heute durch die Folge.

00:00:36: Heute geht es um ein Thema mit dem am Ende eines Mietverhältnisses fast immer Streit entsteht, ja?

00:00:41: Die Mietcaution!

00:00:42: Und dafür habe ich mir den richtigen Kollegen hier eingeladen eigentlich wie immer der Kollege Michael Kehren, Rechtsanwaltenfacher für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:49: Michael schön dass du da bist.

00:00:51: Wie immer gerne Igor.

00:00:52: Ja dann lass uns doch mal starten.

00:00:53: wir machen das heute in vier Schritten.

00:00:56: Wir schauen uns erst mal an, wann wird der Anspruch auf Kautionsrückzahlung überhaupt fällig?

00:01:00: Dann schauen wir jetzt den konkreten Fall, den er Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte.

00:01:04: Dann schauen die eigentliche Kernaussage des Urteils an und das ist juristisch wohl recht spannend so wie ich es verstanden habe und die typischen Fehler die beide Seiten machen.

00:01:13: Michael Schritt eins, lasst mal loslegen!

00:01:15: Okay, gut, auf geht's.

00:01:16: Ja jeder kennt den Satz Der Vermieter darf die Kaution sechs Monate einbehalten.

00:01:20: Stimmt das überhaupt?

00:01:22: In dieser Pauschalität?

00:01:23: Nein, im Gesetz steht keine sechs Monatsfrist.

00:01:25: Was es gibt ist eine so die Rechtsprechung angemessene Prüfungsfrist für den Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses.

00:01:32: Sechs Monate sind dafür eine Faustform in der Erfahrungswert, den viele Gerichte akzeptiert haben aber eben keine gesetzliche Vorgabe oder Höchst- oder Mindestfrist.

00:01:41: Okay was gilt denn sonst?

00:01:42: Es gilt ein anderer Maßstab und er ist eigentlich sehr logisch.

00:01:45: Die Koalition ist halt eine Sicherheit.

00:01:47: sie dient einem Zweck Und der Anspruch auf Rückgabe wird genau dannfällig, wenn dieser eine Zweckwecke fallen ist.

00:01:54: Wenn dem Vermieter also keine Forderungen mehr zustehen wegen der er sich aus der Sicherheit bedienen dürfte.

00:01:59: Juristen nennen das, dass Sicherungsbedürfnisse sind

00:02:02: entfallen.".

00:02:08: Genau so ist es ja und das schneidet halt in beide Richtungen.

00:02:11: Für den Mieter heißt es, wenn nichts mehr offen ist muss ich keine sechs Monate abwarten.

00:02:15: für den Vermieter heisst es Wenn noch etwas offen ist darf ich gegebenenfalls auch nach sieben oder zwölf Monaten noch was einbehalten.

00:02:21: Stellt ihr also Fototies zum dreißigsten Juni aus?

00:02:23: Das Übergabeprotokoll ist sauber Keine Mängel sind vermerkt.

00:02:27: Deine Mieten hast du vollständig bezahlt.

00:02:29: Die letzte Nebenkostenabrechnung ist erstellt Und ausgeglichen.

00:02:33: Dann hat der Vermieterin kein Argument mehr dein Geld einzubehalten.

00:02:37: Nur sagt ihr das eben niemand von selbst.

00:02:39: Okay, bei einem verwendeten Kautionssparbuch wie in unserem Fall heute ist es dasselbe oder?

00:02:45: Ja da geht es vor mal eben um die Freigabe der Verwendung und die Herausgabe des Sparbuchs.

00:02:49: Der Ausloser für die Fälligkeit ist aber derselbe.

00:02:51: keine gesicherten Forderungen mehr also raus damit!

00:02:54: Ok dann erzähle uns mal was in dem Fall passiert ist.

00:02:58: Da hatten wir ein Mietverhältnis in Erfurt ja.

00:03:00: Das Miet-Verhältnis ging von two-tun zwei bis zweitun neun.

00:03:03: Zu Beginn hat der Mieter einen Kautionsparbucht über knapp siebenhundert Euro eingerichtet das Sparbuch verwendet und der Vermieterin übergeben.

00:03:10: Ganz klassisch!

00:03:11: Nach dem Auszug will der Mieter da Sparbucht zurück, aber die Vermieterin sagte Stopp, da sind noch Nebenkosten offen – und zwar aus den Abrechnungen für... ... zwei Tausend Sechs, Zwei Tausendsieben, Zweitausend Acht und Zweitausend Neun.

00:03:25: Zusammen knapp neunundsechzig Euro in der Summe also mehr als überhaupt auf dem Sparbuchs liegt.

00:03:30: Okay bei den Jahreszahlen habe ich schon direkt ein Störgefühl, aber ja und wann wird dann geklagt?

00:03:35: Ja, da wird schon zum Knackpunkt.

00:03:37: Der Mieter klagt dann erst Ende Zwei-Tausend zwölf auf Freigabe.

00:03:41: Die Vermieterin erhebt daraufhin im Frühjahr zwei-tausenddreizehn Wiederklage auf ihre knapp neunundsechzig Euro.

00:03:47: und jetzt rechnen wir kurz zusammen die Abrechnung für Zwei Tausend Sechs kam Zwei tausend Sieben!

00:03:51: Die dreijährige Verjährungsfrist läuft ab Ende des Jahres.

00:03:54: Zwei Tausend Siebem also war Schluss zum Eindreißten Dezember.

00:03:56: Zweitausend Zehn

00:03:58: Das heißt im Jahr Zweitausende Dreizehn war das längst verjährt wie ich schon vermute

00:04:02: Ja, und die Jahre Jahrzehnte, sechs bis Zweiteinacht, rund achtundfünf Euro waren spätestens Ende Zwei-Tausend-Zwölfe alle verjählt.

00:04:08: Nur die Nachforderung für zwei-tausendneun, die war noch nicht verjährt und die hat das Amtsgericht zunächst der Vermieterin dann auch zugesprochen mit, hunderttwandzwanzig Komma elf Euron!

00:04:16: Okay, und trotzdem hat der Mieter erst einmal verloren?

00:04:19: In beiden Instanzen, das Landgericht in der Berufung hatte sinngemäß gesagt.

00:04:23: Der Freigabeanspruch war schon Ende November zweitaus neunfällig sechs Monate nach Mietende.

00:04:28: damals waren die Forderungen noch nicht verjährt also darf die Vermieterin sich weiter darauf berufen.

00:04:32: Der BGH hat es aber kassiert und zwar an allen Punkten.

00:04:35: Okay dann erklär uns die Punkte bitte.

00:04:37: warum darf Die Vermieterin sich nicht mehr aus dem Sparbuch bedienen?

00:04:40: Weil das Gesetz zwischen zwei Arten von Forderungen unterscheidet und das wissen die wenigsten.

00:04:44: Grundsatz ist, Verjährung hindert einen Gläubiger nicht daran sich aus einem Pfand zu befriedigen.

00:04:50: Verehrt heißt eben nicht weg.

00:04:51: der Anspruch besteht er ist nur nicht mehr durchsetzbar und aus einer Sicherheit darf man sich trotzdem bedienen.

00:04:57: Also erstmal ein Punkt für den Vermieter?

00:04:59: Erstmal ja!

00:05:00: Aber es gibt eine Ausnahme.

00:05:02: Und die steht im Park auf SZN Absatz drei BGB für Zinsen und andere widerkehrende Leistungen gilt dieser Grundsatz nicht, sind differiertes Schluss!

00:05:12: Dann darf sich der Gläubiger deswegen nicht mehr aus der Sicherheit bedienen.

00:05:16: Okay, ich verstehe, worauf das dann ausläuft?

00:05:17: Die entscheidende Frage war dann sind Betriebskosten wiederkehrende Leistungen richtig?

00:05:21: Genau!

00:05:22: Das war der Streit.

00:05:23: Die Vermieterin hat argumentiert Nein an Jahresabrechnung ist etwas Einmaliges jedes Jahr in einem anderen Betrag mal Nachzahlung gut haben.

00:05:30: Das Landgericht ist ihr gefolgt.

00:05:32: Der BGA hat gesagt nein, dass es falsch.

00:05:35: Ja mit welcher Begründung?

00:05:36: Zwei Gedanken.

00:05:37: Erstens, widerkehrende Leistungen sind solche die zu von vornherein bestimmten regelmäßig wiederkehrenen Terminen zu erbringen sind.

00:05:44: Ob der Betrag jedes Mal gleich hoch ist spielt keine Rolle.

00:05:47: Er darf schwanken, er darf auch mal ausfallen.

00:05:49: Miete ist genauso etwas und die Betriebskostenveraustallung gehört zur Miete dazu.

00:05:54: Zweitens Und das ist der elegante Teil Die Jahresabrechnung schafft den Anspruch nicht.

00:05:59: Sie ist ein reiner Rechenvorgang, sie macht die Forderungen nur fällig.

00:06:02: Entstanden ist der Anspruch schon viel früher nämlich mit der Vereinbarung im Mietvertrag über die Umlage der Nebenkosten.

00:06:08: Wenn dem Vertrag steht dass der Mieter die Betriebskosten trägt, ist der Anspunkt im Grunde nach da.

00:06:13: Und wer aus der Abrechnung setzt die Uhr nicht einfach neu?

00:06:15: Genau!

00:06:16: Die Abrechnung ist nur der Taschenrechner und nicht die Geburtserkunde und deshalb bleibt die Nachzahlung eine wiederkehrende Leistung.

00:06:21: Ergebnis also für die verjährten Jahre zwei-tausend sechs bis zweitausend acht durfte die Vermieterin das Sparbuch nicht mehr anfassen.

00:06:27: Okay, es gab aber noch ein zweites Argument in der Vorinstanz oder?

00:06:31: Ja, das Zurückbehaltungsrecht.

00:06:32: Das steht in den ZW-BGB und da sagt der BGH – das passt hier gar nicht!

00:06:36: Denn der Freigabeanspruch entsteht ja überhaupt erst wenn keine gesicherten Forderungen mehr da sind.

00:06:41: Man kann einem Anspruch, der noch nicht fällig ist, kein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten.

00:06:45: Und die Frage ob man sich auf seiner Sicherheit bedienen darf regelt Parkov zW-BB abschließend.

00:06:50: Wie ist der Fall im Ergebnis ausgegangen?

00:06:52: Ja, der musste nochmal zurückverwiesen werden.

00:06:53: Denn die Nachforderung für das Jahr zweizehnt neun über hundertundzwanzig Euro und elf Cent war ja rechtskräftig tituliert.

00:07:00: Und solange die offen ist, ist der Freigabeanspruch dann eben doch nicht fällig!

00:07:04: Der Mieter hatte vorgetragen, habe ihn zwischendurch gezahlt... ...und das mußte das Berufungsgericht jetzt noch klären.

00:07:09: Wahnsinn ok, also sechshundertfünfundneinzig Euro blockiert wegen hundertandzwanziger Euro.

00:07:14: Alles klar, kurze Unterbrechung.

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00:07:26: Schreib uns auch gern in die Kommentare wie lange hattest bei dir denn gedauert bis du deine Kaution zurück hattist?

00:07:31: Wir lesen alles um.

00:07:32: die spannendsten Fälle greifen wir vielleicht in der nächsten Folge auf.

00:07:35: Wer eine konkrete Situation prüfen lassen möchte findet natürlich die Kontaktdaten wie immer in den Show Notes.

00:07:40: also meldet euch gerne.

00:07:41: Gut, zurück zum Fall Michael.

00:07:43: Was machen Mieter typischerweise falsch?

00:08:05: Hausprinzip auf einem kleinen Betrag sitzen bleiben.

00:08:07: Wer noch hundertundzwanzig Euro zahlen muss, der muss eben damit rechnen dass die hundert und zwanzig euro die komplette Koalition festhalten.

00:08:13: Zahlen Sie also das am besten Ausdruck unter dem Hinweis, dass damit die Koalition freizugeben ist?

00:08:18: Und schon fällt der letzte Blockadegrund weg!

00:08:20: Okay, und wenn der Vermieter dann plötzlich Kratzer im Parkett entdeckt oder jenliche Beschädigung?

00:08:24: Ja, der Klassiker.

00:08:25: Deshalb ist ein beidseitig unterschriebenes Übergabe-Protokoll durchaus vernünftig und kann goldwert sein.

00:08:31: Steht da nichts von Mängeln drin muss der Vermierter beweisen dass der Schaden bei Auszug da war.

00:08:37: Und Achtung, ein wichtiger Unterschied.

00:08:39: Bei Schadenersatz wegen Beschädigungen gilt die Ausnahme von der ich gesprochen habe, zw.

00:08:43: Absatz drei eben nicht.

00:08:44: aus solchen Forderungen darf sich der Vermieter durchaus nach Verjährung noch aus der Koalition bedienen.

00:08:48: Die Ausnahm betrifft ja nur wiederkehrende Leistungen wie Nebenkosten.

00:08:52: Okay drehen wir das mal um.

00:08:53: was ist der teuerste Fehler auf Vermietersite?

00:08:55: sich in Sicherheit wiegen.

00:08:56: Viele denken, ich habe ja Dekoration also hab' ich Zeit.

00:08:58: genau das ist nun ihr Turm.

00:09:00: die dreijährige Frist läuft und wenn sie verstreichen lässt verliebt unter Umständen damit auch den Zugriff die Sicherheit da in unserem Fall waren dass achtundfünf Euro die schlicht verpufft sind.

00:09:07: Und der zweite Punkt nicht das ganze Sparbruch für einen Restbetrag blockieren.

00:09:11: Wenn nur hundert achtundzwanzig Euro streitig sind es sauberer den Rest bereits freizugeben sonst provoziert man einen Prozess dem man am Ende bezahlt Ja und ähm... Der dritte Fehler der gemacht werden kann nicht pünktlich abrechnen.

00:09:24: Wer die jeweiligen Abrechnungsfristen einhält, hat die meisten Probleme gar nicht erst.

00:09:28: Und mein persönlicher Zusatz-Tipp für alles – einen Übergabeprotokoll erstellen und unterschreiben lassen, Zahlungsbeleger aufheben… Alles das ist unspektakulär entscheidet aber die meisten Rechtsfälle!

00:09:37: Das war mich alldange dir für die Einordnung

00:09:39: in den

00:09:40: interessanten Fallen.

00:09:41: Ja sehr gerne!

00:09:42: Das wars bei neuen Talk.

00:09:43: Bleiben Sie im Recht.

00:09:44: Hören sie gern in unsere nächste Folge rein.

00:09:46: Wir hören's bis gleich.

00:09:47: Bis gleich.