Balkon-Skandal vor Gericht: Fristlose Kündigung wegen intimer Handlungen

00:00:00: Ein Mehrfamilienhaus in Bayern.

00:00:02: Neun Wohnungen, Holzbalkone, schmale Ritzen zwischen dem Balkon-Dielen und eine Nachbarin die durch diese Ritze etwas sieht das sie überhaupt nicht sehen will.

00:00:11: Nicht einmal sondern immer wieder!

00:00:13: Was passiert eigentlich wenn der eine Mieter sein Privatleben auslebt?

00:00:17: Und der andere Mietern deshalb den eigenen Balkonen nicht mehr so richtig betreten mag?

00:00:21: Wo endet die Intimsphäre und wo beginnt die Störung des Hausfriedens?

00:00:25: In unserem Fall hat die Vermieterin abgemahnt.

00:00:27: Der Mietter hat das ignoriert und weiter gemacht.

00:00:29: Dann kam die fristlose Kündigung und der Fall landete vor Gericht.

00:00:32: Das Ergebnis dürfte manche Vermieter aufatmen lassen, und manche Mieter erschrecken.

00:00:36: Und ja so etwas kann in jedem Haus passieren, in dem Balkon übereinander liegen!

00:00:40: Da bin ich mal gespannt.

00:00:41: Michael willkommen bei Law & Talk Praxisnah Rechts Tipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:45: Mein Name ist Igor Prosikov Ich bin Rechtsanwalt und führe heute durch die Folge.

00:00:49: Bei mir ist wie immer mein Kollege Michael Kehren rechtsanwaltung fahren weil für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:54: Michael schön dass du wieder da bist.

00:00:56: Sehr gerne Igor.

00:00:57: Auch wenn ich heute zugeben muss, bei dem Thema habe ich beim Lesen des Urteils kurz überlegt ob wir das tatsächlich besprechen.

00:01:02: aber das ist eben einer der skurrileren Verlehmheit.

00:01:04: recht

00:01:04: Ja und die bringen natürlich viele Klicks.

00:01:06: deswegen nehmen wir die definitiv mit.

00:01:08: ja es geht um eine Räumungsklage und Erkündigungsgrund sind wiederholte Handlungen des Mieters auf dem eigenen Balkon.

00:01:15: Die Handlungen sind, ja kann man auch so formulieren dass es wohl ein Rumspielen an sich selbst ist.

00:01:22: Er hat

00:01:24: Hand angelegt das passt.

00:01:25: Und zu kurios die Schlagzeile klingt rechtlich ist der Fall ein Lehrberuffall Abmahnung Wiederholungsgefahr Beweislast-Räumungsfrist.

00:01:32: Das betrifft am Ende jeden Streit über den Hausfrieden ob es um Lärm und Beleidigung oder eben um sowas geht.

00:01:38: Ja genau deshalb machen wir die Folge.

00:01:40: Wir schauen uns in den nächsten Minuten einige Dinge an.

00:01:42: Erstens was die Störung des Hausfriedens juristisch überhaupt bedeutet, zweitens was es bei Gericht konkret passiert, drittens warum eine einzige Zeugin gereicht hat und viertens welche Folgen so ein Urteil eigentlich hat.

00:01:54: ja bis hin zur Frage wer die Anwaltskosten zahlt das spreche ich mir sicher auch nochmal kurz an.

00:01:58: Michael fangen wir mal ganz vorne an.

00:02:00: Ich bin Mieter.

00:02:01: ich habe einen Balkon gemietet.

00:02:02: der gehört zu meiner Wohnung.

00:02:03: klar darf mein Vermieter mir überhaupt vorschreiben was ich dort tue?

00:02:06: Grundsätzlich darfst du deine Wohnung und deinen Balkon so nutzen, wie es vertragsgemäß ist.

00:02:11: Also du darfst in der Wohnung wohnen und da tun was du willst oder das den Balkon nutzen und erst mal machen was du willst Ja aber dann doch wieder in gewissen Grenzen.

00:02:20: ja jeder Mietgebrauch hat Grenzen und die Grenze verläuft dort wo andere Mieter belästigt und in der Nutzung ihrer eigenen Mieträumlichkeiten und vermietet Flächen eingeschränkt werden.

00:02:30: Das ist auch die Kernaussage des Gerichtsurteils mit unserem Fall heute Und sie gilt eben weit über den konkreten Fall den, der da entschieden worden ist hinaus.

00:02:38: Okay Grundlage für die Kündigung war Paragraf fivehundertdreiundvierzig BGB?

00:02:41: Ist das richtig?

00:02:42: Genau es ging mit Fristlose Kündigungen.

00:02:43: fünfhundert vierzig Absatz eins BGB erlaubt wie treu zu ihrer auch schon wissen ja beiden Seiten die fristlosen kündigung als wichtigem grund.

00:02:50: wichtig heißt unter Abwägung aller Umständen und beider Interessen ist es unzumutbar den Vertrag bis zum regulären Ende fortzusetzen.

00:02:57: Ja und ergänzen muss man wissen ja Absatz drei des Paragraph fivhundert drein vierzig ordnen noch an bei einer Pflichtverletzung braucht es vorher in der Regel noch eine Abmahnung.

00:03:06: Also nicht etwa einmal daneben benommen und die Wohnung ist dann plötzlich weg?

00:03:10: Genau, im Grundsatz nicht.

00:03:11: ja!

00:03:11: Erst die Abmahnung... Die Abmahlung ist eine Warnung und die soll dem Mieter halt die Chance geben das beanstandete Verhalten abzustellen wenn die Beanstaltung berechtigt ist.

00:03:20: klar erst wenn er trotz der Abmannung sein vertragswidriges rechtsrieges verhalten fortsetzt und weitermacht Dann wird's ernst!

00:03:28: Also stell dir mal vor du bist für ein Mietter eines sechs Familienhauses und eine Partei beschwert sich über ein nächtliches Gröhlen auf dem Balkon.

00:03:35: Was tuest du als erstes?

00:03:37: Dokumentieren, Datum, Uhrzeit – was war genau?

00:03:40: Dann mahne ich schriftlich ab, konkret mit der auszüglichen Androhung der Fristosenkündigung im Wiederholungsfall oder der Fristonkündigungen hebsweise Friskrechtenkündigen im Wiederholeungsfall.

00:03:48: Also die Abmahnung ist nur einer Abmahnung wenn sie eine derartige Androhhung enthält.

00:03:51: Wenn nicht reinschreiben ist das schreiben wir uns in zahlloser Brief.

00:03:55: Okay dann lass uns doch konkret werden, was ist in diesem Fall passiert?

00:03:59: Ein Mirfa-Milienhaus, neun Wohneinheiten.

00:04:02: Der Mieter wohnte seit September XXIII im ersten Obergeschoss.

00:04:06: Hübsche Dreizimmerwohnungen?

00:04:07: offenbar ja und über und unter ihm lagen weitere Balkone oder Terrassen alles Holzbalkone mit Holzböden und zwischen diesen Balkondielen befanden sich Lücken durch die man offenbar durch gucken konnte.

00:04:21: Also war kein blickdichter Boden!

00:04:23: Okay also die Lücken werden wohl gleich noch wichtiger wenn du es so betontest

00:04:27: Sehr wichtig sogar.

00:04:28: Zwischen Juni und August, im Jahr ist der Mieter wiederholt Handlungen an sich selbst auf dem Balkon vor.

00:04:35: Und die Mieterin aus der Wohnung darüber bekommt das akustisch mit und eben halt durch die Ritzen in diesem Balkondielenboden auch optisch.

00:04:45: Sie wirft dem Mietern zunächst selbst einen Brief in den Briefkasten und bittet ihn höflich das zu unterlassen!

00:04:50: Okay... Der Brief war nicht überzeugend, es hat also nicht geholfen.

00:04:53: So, wie ich das gelesen habe nicht.

00:04:54: Im September mahnt die Vermieterin den Mieter förmlich ab mit dem Hinweis, dass im Haus auch minderjährige Kinder leben und droht ihm ganz klar an, fristlos zu kündigen.

00:05:04: Im Winter ist dann erstmal Ruhe und du dürftest da in der Witterungslage gelegen haben.

00:05:09: Kälte ist vielleicht nicht ganz förderlich.

00:05:11: Und im März'von zwanzig ging es dann wieder los.

00:05:13: Und Ende April kündigte die Vermierterin den Mieten fristlos hilfsweise ordentlich.

00:05:18: Okay, hilfsweise kannst du uns das nochmal kurz erklären falls es jemanden nicht kennt?

00:05:22: Ja, das haben wir auch schon mal in anderen Folgen gehabt.

00:05:24: Dieses Hilfsweise ist also eine Absicherung zweiter Linie und das bedeutet halt.

00:05:30: falls die Voraussetzung für die fristlose Kündigung vom Gericht verneint werden und diese Kündung scheitert soll eben die ordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist eingreifen damit das Mietverhältnis in jedem Fall endet.

00:05:41: dann halt nicht sofort sondern später nach Auslauf der Kündungsfrist.

00:05:46: Was hat der Mieter in diesem Fall gemacht?

00:05:48: In unserem Fall hier hat der Mieter natürlich alles bestritten und hat sinngemäß gesagt, sein Balkon ist gar nicht einsehbar.

00:05:53: Und er zieht natürlich nicht aus.

00:05:55: Deswegen dann Räumuchsklage.

00:05:57: Okay jetzt kommt der Punkt, der mich als Prozessanwalt am meisten interessiert.

00:06:01: Aussage gegen Aussage?

00:06:02: Wie hat das Gericht das hier gelöst?

00:06:04: Ja also es ging um die Beweislage.

00:06:05: Den Kündigungsgrund muss ja der Vermieter beweisen und die Vermieterin musste den beweisen.

00:06:09: Und hier hat's eine Beweisaufnahme gegeben.

00:06:11: Kannst du dir vorstellen, die besagte Nachbarin mit dem Balkon darüber wurde als Zeugen vernommen und sie hat im Gericht fünf bis sechs Vorfälle im Sommer vierundzwanzig offenbar genau beschrieben wie Sie durch die Schlitz im Holzboden auf den darunter liegenden Balkonen sehen konnte.

00:06:28: Okay also hat sie dann scheinen auch regelmäßig beobachtet ja?

00:06:30: Und das hat auch gereicht.

00:06:32: also spricht die eine einzige Zeuge mit ihrer Aussage

00:06:34: Naja, ob sie ihn regelmäßig beobachtet hat, weiß ich nicht.

00:06:36: Aber sie hat ihn offenbar mehrfach beobachtet und warum sollte eine einzige Zeugin nicht reichen?

00:06:42: Nach Paragraph twohundert sechsten achtzig ZPO gilt die freie Beweiswürdigung des Gerichts.

00:06:46: Das kommt nicht auf die Zahl der Beweismeld an also nicht darauf, ob ich einen oder zehn Zeugen habe sondern auf die Überzeugungskraft des Beweismus, also der Zeugenaussage.

00:06:55: und entscheidend war hier die Neutralität.

00:06:57: das Gericht hat festgestellt dass die Zeuginnen und der Mieter ansonsten keinerlei Streit Kontakt miteinander hatten.

00:07:03: Und es ist kein erkennbaren Belastungseifer gegeben hat.

00:07:06: Okay, Belastungs-Eifer heißt ja Willi jemanden uns persönliche Abneigung zu schaden?

00:07:11: Hast du schön zitiert.

00:07:12: so ist es ja und ganz wichtig.

00:07:13: die Zäugeln konnte sich nicht auch nicht mehr an Alledaten genau erinnern und das hat sie auch ganz offen gesagt.

00:07:19: Das Gericht hatte ihr eben nicht angekreidet oder im Gegenteil ausgeführt dass derjenige der alles auf die Minute genau weiß und zusätzlich noch über Mülltrennung und laute Musik schimpft Ja, vorgelegt viel unglaubwürdiger wirkt.

00:07:30: Okay also als Reminder für alle nüchterne und sachliche Zeugen helfen mehr als Impörte ja?

00:07:37: Naja habe ich dir schon immer gesagt der Sachlichkeit schlägt Empörung.

00:07:39: wer sich währt sollte ein trockenes Protokoll führen Datum-Uberzeitbeobachtung ohne Wertungen

00:07:45: Und der Einwand des Mieters der Balkon sei nicht einsehbar

00:07:48: Den hat das Gericht, dann hat der Lichtbilder und der Zeugen aus seiner Verworfung an Ortstemmin war auch nicht deswegen nötig.

00:07:54: Ob Fußgänger von der Straße etwas sehen konnten?

00:07:56: War völlig egal für die Nachvollziehbar.

00:07:58: Das Gericht hat eben ausgeführt dass es Völlig Ausreichend ist wenn eine einzige Mietpartei erheblich gestört wird um Stimmung des Hausfriedens anzunehmen.

00:08:05: Okay dann wollen wir sicherlich noch auf die eine Sache eingehen und zwar auf einen bemerkenswerten Vorschlag

00:08:10: des

00:08:11: Beklagten

00:08:11: hier.

00:08:13: Ja, der Mieter hat sich damit verteidigt.

00:08:15: Dass er gesagt hat die Nachbarin hätte doch einfach einen Teppich auf ihren Balkonboden verlegen können.

00:08:19: Das Gericht hat das als abwegig eingestuft und sinngemäß gesagt von einer Mieterin kann man nicht verlangen dass sie ihren eigenen Balkon umbaut, damit der Nachbar ungestört bleibt.

00:08:27: Ich finde da hätte so anbieten sollen, dass er ihr den Teppi verlegt.

00:08:31: Was war das Ergebnis?

00:08:33: Die Räumungsleger hat den vollen Umfang Erfolg.

00:08:35: Der Mieta muss die Wohnung räumen, Samtküche und allem Drohnen dran und erledigt durch.

00:08:41: Okay, kommen wir mal zur Räumungsfrist.

00:08:42: Die wird ja auch oft erwähnt, dass sowieso immer sehr relevant in der Praxis.

00:08:45: was sagst du dazu?

00:08:46: Ja

00:08:47: hier ist keine Räümungsfrist gewährt worden.

00:08:48: nach Paragraph-Semundanzehnzwanzig ZPO kann das Gericht eine Räumnungsfrist einräumen und nach seinem Ermessen aber einen vertragswidrigen Schuldtagsverhalten spricht dagegen.

00:08:57: und hier hat der Mieter ja auch keine persönlichen Härtegründe vorgetragen oder behauptet, dass er sich um die Wohnung gekümmert hat offenbar.

00:09:03: Zumindest ergibt sich nix aus der Entscheidung.

00:09:05: Also wenn ich diesen Vorschlag mit dem Teppich und das hier jetzt höre, das klingt so als ob er sich selbst vertreten hat.

00:09:10: Aber gut...

00:09:11: Das du nicht so findest dass für deine Mandanten aus euch Ideen kommst?

00:09:14: Und dann sagst ihr hätte doch ein Teppi drüber legen können.

00:09:18: Nein da hätte wirklich Angebotungen gesagt hier dann zahlt er eben Teppig und dann haben alle ihre Ruhe.

00:09:23: aber ist ja auch keine nachhaltige Lösung.

00:09:25: so ist jetzt mal sagen.

00:09:27: Gut, jetzt zurück zum Thema.

00:09:28: kurz mein eigener Sache.

00:09:29: Wenn dir die Folge weiterhüft abonniere unserem Podcast Law & Talk und lass uns gerne eine Bewertung da es kostet ein paar Sekunden hilft uns natürlich enorm dass der Podcast besser gefunden wird usw.

00:09:39: Schreib uns auch gern in die Kommentare.

00:09:40: hast du selbst schon mal einer Abmahnung gegen Störung des Hausfriedens bekommen oder als Vermieter vielleicht sogar einer ausgesprochen?

00:09:46: Die greifen natürlich die spannendsten Kommentare und Zuschriften in den nächsten Folgen auf.

00:09:50: versprochen ja Und wie ihr bereits als neue Zuhörer wisst Wenn du gerade eine Räumungsklage am Hals hast, dokumentiere jede Wohnungsanfrage jeder Absage.

00:09:59: Das ist ein einziges Argument für einen Schonfrist und davon abgesehen.

00:10:03: Notfalls wenn du Hilfe brauchst kontaktiere uns natürlich.

00:10:06: Ja insgesamt guter Punkt.

00:10:07: ja noch etwas keine Räümungsfrist heißt nicht dass der Vermieter dich eigenhändig vor die Tür setzen darf aus gegebenen Anlass auch wenn er den Urteil in den Händen hat.

00:10:15: Er braucht dafür den Gerichtsvollzieher.

00:10:18: Der muss das Urteil Vollstrecke umsetzen und die Räumungen durchführen.

00:10:22: Und der kündigt dann die Rheumung förmlich erst nochmal an, bevor da was passiert.

00:10:26: also von heute auf morgen geht das nicht.

00:10:28: Okay gut.

00:10:29: Was war mit den Kosten in dem Prozess?

00:10:31: Der Mieter musste natürlich auch die gesamten Prozesskosten tragen.

00:10:34: Dazu kamen noch gute sixhundfünfzig Euro Anwaltskosten der Vermieterin für die vorgerichtliche Tätigkeit des Kollegen als Schadnersatz, denn das Gericht hat ausgeführt dass eine private Vermieterin für eine formale saubere Kündigung ein Anwalt einschalten darf.

00:10:49: Das ist wegen des Einhaltens der formalen Anforderungen faktisch Pflicht.

00:10:53: Okay gut Michael, das passt auch.

00:10:56: Das sind die drei typischen Fehler.

00:10:57: Einmal für Mieter, immer für Vermieter beziehungsweise erst mal andersrum machen wir erstmal für Vermeeter?

00:11:01: Ja,

00:11:01: wir kommen zum Ende der Folge.

00:11:02: deswegen... ...die üblichen letzten Worte, ja!

00:11:05: Fehler eins, Vermieters Seite Die schwammige Abmahnung Wir bitten um Rücksichtnahme ist keine Abmahnung.

00:11:10: Es braucht das konkrete Verhalten Den Zeitraum und die ausdrückliche Androhung Der Kündigung.

00:11:15: Fehler zwei, Vermeeters Seite Sich auf die beschwerden anderer Mietern verlassen.

00:11:19: Abmahlen muss der Vermeiter selbst.

00:11:21: Ein Brief des Nachbarn im Briefkasten ist nett Er setzt aber nicht die Abmeinung des Vermieters, Fehler drei Mieterseite.

00:11:27: Die Vorwürfe pauschal bestreiten und sonst nichts tun.

00:11:29: Genau das ist hier passiert!

00:11:31: Ich hätte mich darum bemüht, härte Gründe vorzutragen ja und Wohnungsruche zu belegen.

00:11:36: Ja so war noch nicht mal die Räumungsfrist möglich.

00:11:39: Alles klar Michael danke dir für die Einordnung.

00:11:41: und ja...

00:11:42: Das war lauern Talk für heute.

00:11:43: Bleiben wir uns gewogen.

00:11:44: bleiben sie vor allem rechtlich auf der sicheren Seite.

00:11:46: Wir hören uns in der nächsten Folge.

00:11:47: bis gleich

00:11:48: Bis gleich.