Alles bezahlt – trotzdem gekündigt: Das Urteil, das Mieter kennen müssen

00:00:00: Sie zahlen ihre Miete jeden Monat vollständig.

00:00:04: Kein insente Rückstand und trotzdem flattert die fristlose Kündigung ins Haus, klingt unfair ist aber möglich denn im Mietrecht zählt nicht nur ob gezahlt wird sondern auch wann.

00:00:15: ein Amtsgericht hat jetzt entschieden dass ständiges Zahlen zur Monatsmittel reichen kann um ein Mietfallnis zu beenden.

00:00:20: was war passiert?

00:00:22: Und ab wann wird aus seiner Nachlässigkeit ein Kündigungsgrund?

00:00:24: das kann jeden Treffen der schon mal gedacht hat ach die paar Tage

00:00:28: Willkommen bei Lointalk, dem Podcast für Praxisnah-Rechts-Tipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:32: Mein Name ist Igor Posikov.

00:00:33: ich bin Rechtsanwalt und führe heute durch die Folge Und mir gegenüber sitzt wie so oft wenn es ums Wohnen geht Michael kehren rechtsanwald und fahren Wald für Miet-und-Wohnungseigentumsrecht.

00:00:42: Schön dass du da bist Michael.

00:00:43: Sehr gerne Igor und ich sitze immer dann dir gegenüber.

00:00:46: Ja Wenn wir mal sehen, was in den nächsten Folgen so sein wird.

00:00:49: Unser Thema heute die umpünktliche Miete.

00:00:52: Wir schauen uns drei Blöcke an warum Pünktlichkeit eine echte Vertragspflicht ist Was seinen Amtsgericht in Essen konkret entschieden hat und... ...was das für beide Seiten bedeutet Für Mieter und Infer-Mieter.

00:01:02: Michael, mal ehrlich Wie oft hörst du im Erstgespräch Den Satz Ich hab doch alles bezahlt?

00:01:07: Fast immer Na ja nicht immer Aber mehrfach wöchentlich.

00:01:10: Und der Satz stimmt durchaus auch meistens.

00:01:12: Er beantwortet nur leider dann Die falsche Frage

00:01:14: Ja, womit wir schon mittendrin sind.

00:01:16: Wenn man da eine Einleitung anhört, fahren wir ganz vorne an.

00:01:19: Wann muss die Miete eigentlich auf dem Konto sein?

00:01:21: Im Regelfall eben bis zum dritten Werktakt des Monats und zwar im Voraus.

00:01:25: Das steht so im Gesetz in Paragraph fünfundundsechsundfünfzig b BGB Und praktisch jeder Mietvertrag wiederholt den Gesetzeswortlaut.

00:01:33: Also nehmt ihr noch mal ausdrückigen Vertrag auf.

00:01:36: Wichtig ist das Wörtchen im Vorraus Die Miete für August ist Anfang-August fällig nicht Ende August oder Mitte August.

00:01:42: Okay, und jetzt frage ich mal ganz frech.

00:01:44: Wenn ich am dritten Werktag überweise das Geld aber erst am fünften ankommt?

00:01:48: Na ja da hat der bundeskriegische Bekanntlich bereits mieterfreundlich geurteilt Es reicht wenn der Überweisungsauftrag rechtzeitig erteilt ist und das Konto gedeckt war.

00:01:55: Die Bank-Bearbeitungslaufzeit geht nicht zu Lasten des Mieters Aber... Das rettet dich um zwei drei Tage Nicht um zwei Wochen.

00:02:04: Und damit zum Punkt um den es heute eigentlich geht.

00:02:06: Umpümpelig ist nicht gleich unbezahlt

00:02:09: Genau!

00:02:09: Es gibt zwei völlig verschiedene Baustellen.

00:02:12: Die eine ist der Zahlungsrückstand, das schuldet der Mieter Geld und spätestens ab zwei Monaten mieten da Fristus gekündigt werden.

00:02:18: Die andere Baustelle ist die dauerhafte Unpünktlichkeit – da ist am Ende kein Cent offen!

00:02:23: Der Vermieter bekommt sein Geld nur eben immer zu spät.

00:02:27: Und diese ständige Verspätung kann für sich genommen ein wichtiger Grund für eine Fristusekündigung

00:02:32: sein.".

00:02:32: Ja ich stelle mir mal vor, du bist Vermieter und hast einen Kredit auf der Wohnung.

00:02:37: Die Rate geht am fünften ab und das Mietgeld kommt verlässlich am zwanzigsten.

00:02:41: Da klingt nicht so angenehm.

00:02:43: Das ist eine gute Beschreibung für einen in der Konfliktfälle ja?

00:02:45: Der Vermietter finanziert faktisch jeden Monat einen Zins ohne ein Kredit und irgendwann sagt das Gericht an – das muss er sich nicht bieten lassen!

00:02:51: Okay lass mal konkret werden.

00:02:52: was war der Fall den das Amtsgericht Essen zu entscheiden hatte?

00:02:55: Eigentlich ein durchaus alltäglicher Fall im Mietvertrag stand.

00:02:58: Zahlung bis zum dritten Werktag im Voraus steht auch im Gesetz, haben wir gerade gehört.

00:03:02: Gezahlt wurde aber am vierzehnten August, am fünftzehnten September, am einsvonsten Oktober und am dreizehnten November also durchgehend rund um die Monats mit oder etwa später.

00:03:10: wahrscheinlich kam der Lohn des Mieters immer Mitte des Monats.

00:03:13: das gibt es heute noch.

00:03:15: Ja, okay.

00:03:15: Die Vermieter hat anscheinend darauf reagiert ja?

00:03:17: Genau!

00:03:17: Sie hat schon im August zwei tausendfünfundzwanzig gekündigt und die Kündigung ausdrücklich auf die wiederholt verspäteten Zahlungen gestutzt.

00:03:23: Der hat dem Schreiben auch erklärt dass der Vertrag Zahlung bis zum dritten Werktag flankt und das Verspätete Zahlungen zur Kündigen berechtigen.

00:03:30: Okay, hat die erste Kündigung denn nicht schon gewürgt?

00:03:32: Das hat das Gericht in dem Urteil vom Amtsgericht erst gar nicht abschließend klären müssen.

00:03:36: Es hat gesagt diese Schreiben ist zumindest eine Abmahnung gewesen im August der.

00:03:39: Die Mieter mussten so verstehen dass Schluss mit lustig ist.

00:03:42: und als dann die zweite Kündigungen im November kamen ja Dann hat sie halt gesessen.

00:03:47: okay weil sich am Zahlungsverhalt natürlich nichts geändert hat

00:03:50: Richtig.

00:03:50: Hab ich da oben gesagt, zu welchen Daten gezahlt worden ist und das Gericht hat dabei den Mietern sogar zustanden dass sie den August vielleicht eben nicht umstellen konnten.

00:03:59: ja also vom Mitte des Monats auf dem dritten Werktag her.

00:04:02: aber dann nachdem er halt dieser ersten Kündigung schon ab September, Oktober November ist wieder in der Monatsmitte gezahlt wurden und dadurch hätten die Mieter so das Gerichteil gezeigt, dass sie sich an die vertragliche Fälligkeit schlicht nicht halten wollen.

00:04:17: Okay, die Mieter hatten aber scheinbar noch andere Einwände.

00:04:19: Mängel in der Wohnung eine womöglich umwirksame Miet-Erhöhung usw.

00:04:23: Ja und da ist ja ne Sache, die kommt in der Praxis häufig vor wenn Mieterszahlungs Schwierigkeiten haben und Rechtfertigungsgründe suchen und deswegen ist es auch für die Praxis wichtig.

00:04:32: das Gericht sagt hier sind gemessen zusammengefasst selbst wenn wegen Mängeln nur eine Gemindertermiete geschuldet war dann eben die Gemindertermite.

00:04:40: Aber die pünktlich Eine Mietminderung verschiebt die Fälligkeit der Miete nicht dass selbe gilt bei einer möglicherweise unwächsamen Mieterhöhung.

00:04:48: Sie bereche ich nicht dazu, den unstreitigen Teil erst zur Monatsmitte zu

00:04:52: überweisen.".

00:04:53: Okay dann habe ich es also richtig verstanden.

00:04:54: Streit über die Höhe ja?

00:04:56: Streit in Zeitpunkt keine Chance?

00:04:58: Genau!

00:04:59: Die Miete ist zum dritten Werktag zu zahlen genauso.

00:05:02: Kürzen kann man unter den gesetzlichen Umständen klar verschieben oder aufschieben geht eben nicht.

00:05:06: Okay, ein kurzer Hinweis an unsere interessierte Hörer für die Einordnung.

00:05:09: Das Amtsgericht Essen hat nicht durch Urteil über eine Räumungspflicht entschieden.

00:05:14: Die Rechtsausführungen sind in einem Kostenbeschluss enthalten.

00:05:17: Korrekt der Hinweis aber jetzt auch nicht ganz erheblich ja?

00:05:19: In dem Fall war es eben so dass die Parteien den Rechtstreit übereinstimmen für ledig erklärt hatten.

00:05:24: also das ist vermutlich eben erfolgt weil die Mieter dann doch ausgezogen sind.

00:05:28: Erledigung bedeutet halt.

00:05:29: der Anspruch der mit der Klage gelten gemacht wird wird nachdem die Klage zugestellt worden ist erfüllt Und in den Fällen hat das Gericht nur noch darüber zu entscheiden, wer die Kosten tragen muss.

00:05:41: Ein Paar gaf ein neunzigte Zivilprozessordnung und sagt dass dazu eine summarische Prognose genügt.

00:05:46: ja?

00:05:47: Das Gericht eben deswegen nur beurteilen muss der voraussichtlich verloren hätte.

00:05:52: aber hier das Ergebnis halt die Mieter sie tragen die Kosten.

00:05:55: es ist also nicht irgendwie Grundsatzurteil oder Grundsatzentscheidung Aber es ist trotzdem rechtliche Begründungen und dies auch zutreffend.

00:06:01: Ja hervorragend dann drehen wir das jetzt einmal auf beide Seiten.

00:06:04: Michael, steh mal vor.

00:06:05: du sitzt am Küchentisch eines Mieters.

00:06:07: Was sagst Du da?

00:06:08: Naja drei Dinge sage ich dem ja.

00:06:09: Erstens richter am besten einen Dauerauftrag ein nicht manual überweisen wenn gerade Zeit ist sondern der Dauer-Auftrag zum Monatsende für den Folgemonat ist schon gutes Ding.

00:06:18: dadurch ist die pünktliche Zahlung sichergestellt wenn es Konto gedeckt ist.

00:06:21: Zweitens Wenn absehbar ist dass das eng wird vorher den Vermieter anrufen und eine Stundung vereinbaren und das am Besten auch noch dokumentiert also nicht telefonisch das könnte nachher auch dann Erinnerungsnücken geben, sondern schriftlich per Textdachricht.

00:06:37: Per E-Mail.

00:06:39: Denn dann entfernt der später ein kündigendes Grund bastenden Bild.

00:06:41: Der kann sich da nicht mehr irgendwie daraus reden.

00:06:43: und drittens und das ist der teuerste Irrtum nach einer Abmahnung ihr Schluss mit Kulanz.

00:06:48: wenn du gerade einen Schreiben im Briefkasten hattest in dem von unpunktlicher Zahlung die Rede ist Dann ist der nächste Monat erste der wichtigste erste des Jahres.

00:06:56: Okay, und was ist mit den berühmten Nachzahlen?

00:06:59: Also bei Mietschulden kann man ja die Kündigung zum Beispiel durch Zahlung noch abwenden.

00:07:02: Ja das ist die gefährlichste Denkweise überhaupt!

00:07:04: Die sogenannte Schonfristzahlung, die wir auch schon ein paar Mal jetzt besprochen haben in unseren Folgen greift beim Zahlungsverzug Also, wenn Geld offen ist und nicht gezahlt wird.

00:07:13: Wenn es um die Begründung geht das reine Unpünktlichkeitfolie ist ja nichts offen sondern dann gehts eben darum dass nicht zum richtigen Zeitpunkt gezahlt werden.

00:07:20: da gibt's nix nachzuzahlen und damit auch nichts zu heilen Ja?

00:07:24: Die Rettungsleine auf die viele bauen Auch weil sie vielleicht das im Internet gelesen haben oder Chachiviti irgendwie sowas sagt oder was so immer Die hängt gar nicht in Wasser diese Leine.

00:07:33: Okay kurz mal zum Nebenthema.

00:07:35: Was ist wenn ich wirklich Mängel habe?

00:07:37: Wenn ich wirklich ein Mängel habe, ja dann mindern.

00:07:39: Schriftlich begründet in vernünftiger Höhe und den Rest pünktlich zahlen.

00:07:43: Wer einen Zurückwaltungsrecht ausüben will muss das Ausdruckchen rechtzeitig tun und pünctlich zahlen.

00:07:48: Das Amtsgericht in Essen hat Ausdrücke festgestellt.

00:07:50: dass jemand still- und heimlich Monat für Monat ein Zurückwaldungsrecht aussieht und deshalb zufällig immer am fünftzehnten zahlt ist lebensfremd.

00:07:57: Stimmt auch hier geht's wirklich nur darum.

00:07:58: es ist verspätet gezahlt worden.

00:08:00: Ja, okay gut.

00:08:01: Danke dir.

00:08:01: erst mal.

00:08:01: kurz ein eigener Sache wenn dir diese Folge weiterheft abonniere unseren Podcast Law & Talk und lass uns gerne eine Bewertung da.

00:08:07: das kostet dich vielleicht fünfzehn Sekunden und hilft uns sehr!

00:08:11: Und weil uns eure Fettle die besten Themen liefern häufiger schreib uns gerne wie du es handhabst.

00:08:17: schreibe uns gern in die Kommentare und nochmal vorab an alle Vermieter.

00:08:21: habt ihr schon einmal wegen Umpünktlichkeit abgemahnt?

00:08:23: Wie ist es ausgegangen?

00:08:25: Okay, Michael.

00:08:25: Jetzt zurück zum Fall und jetzt einmal die andere Seite des Tisches.

00:08:28: du sitzt mit dem Vermieter am Tisch.

00:08:30: was sagst du den?

00:08:31: Auch die berühmten drei Tipps für denen ja.

00:08:33: erstens dokumentieren ich brauche die Zahlungseingänge mit dem Datum das ist das Beweis mit Nummer eins.

00:08:40: zweitens abmahnen und zwar erkennbar deutlich hinschreiben welche Zahlungen zu spät waren was der Vertrag verlangt und dass das künftig nicht mehr hingenommen wird sondern gegebenenfalls gekündigt wird also die Kündigung aus sich gestellt wird.

00:08:54: Ja, und hier bei unserem Fall in Essen hat eben halt die erste Kündigung im August die Funktion der Abmahnung mit übernommen.

00:09:00: Aber auf solche Sachen sollte man sich nicht verlassen, dass das immer klappt, dass es so umgedeutet wird, dass mal Glück im Einzelfall oder Wohlwohl im Einselfall passt aber.

00:09:09: Und ein dritter Tipp?

00:09:10: Die Kündigung ordentlich begründen.

00:09:12: Das Gesetz verlangt dem Paragraph fivehundertneunzeigundsechzigabsatz vier BGB, dass der Mieter erkennen kann worauf sich die Kündigen gestützt und wie er sich verteidigen kann.

00:09:19: Der Bundesgerichtshof sagt in den Regeln muss man die Zahlungseingänge der maßgeblichen Monate auflisten.

00:09:24: In Essen war das außenweise nicht ganz so wichtig weil die Daten sowieso unstreitig waren und der Zeitraum schon noch überschaubar.

00:09:31: aber auch hier ausnahmsweise entbehrlich ist nichts worauf man eine Räumungsklage bauen sollte.

00:09:35: Dass in der Kündigungsbegründung aufzulisten kostet höchstens fünf Minuten.

00:09:40: Und immer hilfsweise ordentlich kündigen, richtig?

00:09:42: Du hast gut aufgepasst in unseren dreißig anderen Folgen über Kündigung.

00:09:46: Genau!

00:09:46: Fristlos und hilfs- weise frisst gemäß wegen schuldhafter Pflichtverletzung.

00:09:50: Wenn das Gericht die Unzugutbarkeit der Vertragsfortsetzungen für die fristlose Kündung ja immer irgendwie notwendig ist verneint dann hat der Vermieter noch ein zweites Standbein mit der ordentlichen Kündigung.

00:09:59: Okay zusammengefasst also.

00:10:00: Für Mieter ist der Kalender wichtiger als der Kontostand und für Vermieters ist das Schreiben wichtiger als die

00:10:05: Wut.

00:10:06: Das kannst du dir hinter die Ohren schreiben, genau.

00:10:09: Ja perfekt!

00:10:09: Okay das war Law & Talk zur umpünktlichen Miete.

00:10:12: Die Entscheidung stammt vom Amtsgericht Essen.

00:10:14: Das Aktenzeichen ist... Wir verlinken sie vielleicht in den Show Notes wenn er Bedarf besteht.

00:10:22: Schreibt uns mal gerne die Kommentare wenn ihr die haben wollt.

00:10:24: Danke dir Michael auf jeden Fall für die Ausführung.

00:10:26: War doch ein spannender Fall.

00:10:28: Ja sehr gern wie immer

00:10:29: Und danke dir fürs Zuhören oder Zuschauen.

00:10:32: Bleibt pimpelig und gesund Bis zum nächsten Mal bei Law&Talk.

00:10:34: wir hören uns gleich

00:10:35: Bis gleich.