00:00:00: Ein Messerstich vor der Haustür, ein Schwerverletzter auf der Intensivstation.

00:00:03: Vierzig Nachbarn die gemeinsam einen Brief an den Vermieter schreiben und am Ende behalten die Mieter ihre Wohnung – wie kann das sein?

00:00:11: Vor allem wer haftet mietrechtlich eigentlich für das was Besucher tun?

00:00:15: Das kann jeden treffen!

00:00:16: Jeden Vermietern der unter Druck handeln muss und jeden Mieters der Besuch bekommt.

00:00:19: Heute besprechen wir ein aktuelles Urteil aus Frankfurt das genau auf dieser Grenze pronunciert.

00:00:24: Bleibt dran, dass Ergebnis ist nicht das was die meisten erwarten.

00:00:27: Willkommen bei Lointop, praxisnahe Rechtstipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:30: Mein Name ist Ivo Posikoff.

00:00:31: ich bin Rechtsanwalt und stelle heute die Fragen.

00:00:34: Mir gegenüber sitzt wie immer mit einem Stapel Akten im Kopf natürlich...

00:00:37: Michael Gehren rechtsanwaltung für Mietrecht- und Wohnungseigentumsrecht und das muss heißen auf dem Kopf!

00:00:42: Ja schön dass ihr dabei seid.

00:00:44: Ja guter Spruch Michael nicht schlecht.

00:00:46: Anlass unserer heutigen Folge ist ein doch recht heftiger Fall in Frankfurt.

00:00:50: Wir machen drei Blöcke.

00:00:51: erst mal gehen wir die Grundlagen beüblich durch.

00:00:53: Wann muss ein Mieter für andere gerade stehen zum Beispiel?

00:00:57: Dann der Frankfurter Fall mit allem, was streitig war und zum Schluss bei einem Bewertung Michael Plus die typischen Fehler auf beiden Seiten, die in diesem Fall gemacht wurden.

00:01:05: Also Mietern und Vermietern das hier ist etwas für euch beide.

00:01:08: Fangen wir grundsätzlich mal an!

00:01:09: Ein Mieterselbst verhält sich tadenlos aber sein Besuchandaliert herum kann der Vermieter kündigen Michael.

00:01:15: Was sagst du dazu?

00:01:16: Im Grundsatz gilt, gekündigt wird gegenüber dem Mieter und eine verhaltensbedingte Kündigung setzt seine Pflichtverletzung des Mieters voraus.

00:01:22: Fremdes Verhalten kann ihm aber zugerechnet werden.

00:01:25: über den Paragraphen- two hundred seventy BGB.

00:01:27: Sinngemäß sagt er, wer sich zur Erfüllung seiner Pflicht ein anderer Personen bedient haftet für deren Verschulden wie für eigenes.

00:01:35: Okay in welcher Pflicht ist hier genau gemeint?

00:01:37: Die Obhuts-und Rücksichtnahmepflicht!

00:01:39: Denn der Mietern muss dafür sorgen dass in seinem Bereich der Hausfrieden gewahrt bleibt wen er in diesem Bereich hineinlässt, also in die Wohnung hineinlässt.

00:01:47: Dessen Verhalten kann rechtlich sein Verhalten werden.

00:01:50: Okay habe ich also richtig verstanden dass es eigentlich gar nicht darauf ankommt ob der Mieter selbst etwas getan hat sondern nur darauf ob die Person seines Fähres zuzuordnen ist?

00:01:58: Ja ganz genau!

00:01:59: Der Bundesgerichtshof hat das für Lebensgefährten bereits entschieden, für Mitbewohner sogar für eine Pflegekraft in einer Einliegaufohnung.

00:02:05: Das verbindende Element in diesen Fällen ist immer ein besonderes Näheverhältnis.

00:02:09: Die Person gehört dann faktisch zum Haushalt.

00:02:12: Okay, da muss ich mir jetzt mal vorstellen.

00:02:14: Also der Lebensgefährte einer Mieterin pöbelt jede Woche die Nachbarn an zum Beispiel?

00:02:18: Klassischer Zurechnungsfall genau!

00:02:19: Anders aber z.B.

00:02:20: beim Handwerk.

00:02:21: Der einmal im Jahr im Auftrag des Mieters dessen Terme wartet oder bei einem beliebigen Gast auf den Geburtstagsfeier... wobei bei der Geburtstag feiern sich immer beliebige Gäste, aber was damit gemeint ist wird gleich noch klar werden.

00:02:32: In dem Fall wird die Zurehnungsmöglichkeit dünn und darum dreht sich nämlich der ganze Fall aus Frankfurt.

00:02:36: heute

00:02:37: Alles klar, dann kommen wir zum Sachfall.

00:02:38: Also worüber hatte das Amtsgericht Frankfurt am Main im September zu entscheiden?

00:02:43: Ja da hatten wir ein Mietverhältnis, das schon fast zwanzig Jahre bestanden hat also seit zwei tausend drei.

00:02:49: ja im April zweitausendzwanzig kam es im Bereich der Wohnanlage in der Nähe der Wohnung Der Mieter zwar einer schweren Auseinandersetzung.

00:02:56: ein Mann hat da einem ehrenamtlichen Streetworker von hinten mit einem Messer in den Rücken gestochen.

00:03:03: Der Verletzte musste notoperiert werden, fünfzehn Tage Krankenhaus davor vier Tage Intensivstation.

00:03:09: Okay ist ja gar keine Lappalie.

00:03:10: Ja

00:03:11: genau und der Täter, der ist natürlich auch straffertief verfolgt worden und war zum Zeitpunkt der Urteilsverkündung unseres miedrechtlichen Urteills bereits vor dem Landgericht in der Strafsache angeklagt.

00:03:24: Wenige Tage nach der Tat bereits schrieben mindestens vierzig Anwohner einen gemeinsamen Brief an die Vermieterin.

00:03:31: Atenor, Die Mieter fällen bereits seit Jahren negativ auf.

00:03:35: Laut stärker Streit auf offener Straße, aggressives Auftreten und die Nachbarschaft fühle sich deswegen von den Mietern ohnehin bedroht.

00:03:42: Okay, Und die Vermiete hat reagiert?

00:03:43: Genau!

00:03:44: Elf Tage nach dem Vorfall kündigt sie bereits fristlos.

00:03:46: Die Begründung im Schreiben lautet – und das wird später wichtig – es hingemäß wegen des Gefährdungspotenzials dass von den Gästen der Mieta ausgeht Hilfsweis wird ordentlich zum Februar, zwanzigkündigt.

00:03:57: Nichts passiert keine Räumung.

00:03:59: dann klar Räumnuchsklage.

00:04:00: Okay warum wurde denn jetzt bei der Räunungsklage genau gestritten?

00:04:03: Zwei Punkte erstens war der Täter überhaupt Gast der Mieter?

00:04:07: die Vermieterin sagt er sei ein Freund der Familie.

00:04:09: zweitens haben die Mietern ihm nach der Tat zur Flucht verhelfen.

00:04:13: behauptet wurde er sei in die Wohnung zurückgerannt und dann über dem Balkon entkommen während unten schon die Polizei gestanden habe

00:04:19: Okay, was haben die Mieter gesagt?

00:04:21: Du kannst dir vorstellen.

00:04:22: Die haben alles bestritten.

00:04:23: Er sei nicht ihr Gast gewesen und aggressives Verhalten habe es nicht gegeben.

00:04:27: Wie hat das Gericht denn weiter ermittelt?

00:04:29: Im Rahmen des Räumungsrechtstreits hat sich das Gerich dann drei Zeuginnen und Zeugen an drei Verhandlungstagen vernommen.

00:04:35: Es war schon ordentlich aufgeklärt.

00:04:38: Das Amtsgericht hat sich da gründlich Mühe gegeben.

00:04:41: Ja, das merkt man.

00:04:42: Und wie war das Ergebnis dann?

00:04:44: Die Klage ist abgewiesen worden und zwar vollständig.

00:04:47: Und die Kosten des Rechtsstreits musste die Vermieterin tragen, also kein Anspruch auf Räumung unter Rausgabe.

00:04:51: Die Kündigung war nämlich unwechselnd.

00:04:52: Obwohl

00:04:53: sicher war das der Messerstich stattfand?

00:04:55: Genau!

00:04:55: Der Messersticht stand fest, genau.

00:04:57: Das Gericht hat auch dem Verletzten uneingeschränkt geglaubt... ...und es hat sogar ausdrücklich gesagt dem Täter.

00:05:03: wenn er den Mieter gewesen wäre hätte man fristlos kündigen können.

00:05:06: nur er war eben nicht Mieta.

00:05:09: Okay, also scheitert das hier in der Zurechnung die du vorher erwähnt hast.

00:05:11: ja

00:05:12: Genau das.

00:05:13: Das Gericht arbeitet sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab und stellt fest, all den vom Bundesgerichtshof bereits entschiedenen Fällen ist ein besonderes Näheverhältnis zwischen Mieter und der dritten Person gemeinsam.

00:05:26: Der Täter aber wohnte nicht bei den Mietern und gehörte nicht zur näheren Verwandtschaft.

00:05:30: Die Beweisaufnahme hat ergeben befreundet war vor allem seine Ehefrau mit der Mieterin.

00:05:37: Die kam ein bis zweimal im Monat zu Besuch.

00:05:39: Er selbst tauchte nur sporadisch auf, ihm wesentlichen um seine Frau abzuholen.

00:05:44: Was sagt er das mit der Fluchthilfeaufsicht die du vorhin erwähnt hast?

00:05:46: Ja da könnte man eben auch sagen ja doch ein näheres Verhältnis gewesen ist wenn da Fluchthilfe vorgelegen hat wenn sie ihm geholfen haben da vor der Polizei zu türmen.

00:05:53: aber die Fluchtheilfe konnte gar nicht bewiesen werden.

00:05:56: mehrere Zeugen haben ihn offenbar in Richtung der Wohnung flüchten sehen.

00:05:59: da schon.

00:06:00: Ein Zeuge hat auch wohl gesagt, ihm sei von irgendjemandem die Tür aufgehalten worden.

00:06:04: Genau dieser sagte dann aus der Täter habe sich unerlaubt in der Wohnung verschandest.

00:06:08: und die Balkonflucht, die behauptet worden ist kein einziger Zeuge hatte diese Balkon flucht tatsächlich gesehen.

00:06:13: alle hatten nur davon gehört.

00:06:15: das

00:06:15: alles nur hören sagen ja

00:06:17: genau und hören sagen kann keine räumung begründen dass es zu einem nüchtern argumentiert.

00:06:21: aber eben halt im ergebnis juristisch richtig

00:06:23: okay.

00:06:24: dann lass uns mal butter bei die fische machen.

00:06:26: überzeugte ich das urteil überhaupt?

00:06:27: Ja, rechtlich eindeutig ja und zwar wirklich deutlich.

00:06:30: Paragraph two hundred seventy bgb ist eben eine Zurechnungsnorm die exakt anzuwenden ist.

00:06:35: Du kannst hier nicht auf jeden ausdehnen der irgendwann mal in der Wohnungstür geklingelt hat und man kann daraus dann nicht konstruieren dass der Mieter ein Aufpasser für die Nachbarschaft macht.

00:06:44: Das gibt das Gesetz nicht her und das Besuchsrecht des Mieters also das Rechtesmietersbesuch zu empfangen als Teil seines vertragsgemäßen Gebrauchs würde faktisch ausgehöhlt werden wenn man quasi jeden wirklich da im zurechnet.

00:06:56: Okay, komm schon.

00:06:56: Gib mir mal ein Arber wenigstens.

00:06:58: Das Arber ist durchaus ein wichtiges Arber und wird vom Gericht eher beiläufig im Urter bemerkt.

00:07:04: auf die jahrelangen Ruhestörungen und diese Konflikte- und Bedrohungssituationen, von den Mietern, die sich beschwert haben angegeben waren war die Kündigung gar nicht gestützt worden.

00:07:15: Sie wäre möglicherweise auch unmerksam gewesen, weil du musst ja wie du weißt da solche Vorfälle noch substanziert darlegen.

00:07:22: Einzelne Vorfelle und nicht pauschal sagen es gab jahrelang Streit auf der Straße oder Bedrohungslang.

00:07:27: Man muss schon genau sagen wann wäre wo was warum?

00:07:30: Aber wenn das geschehen wäre, hätte man nach vorheriger Abmahnung durchaus nach § fivehundertdreienvierzig fristlos kündigen können.

00:07:37: Und das ist jetzt der eigentliche Sagenagel für die Vermieter in dem Fall.

00:07:41: Hätte sie den Fall richtig aufgezogen, wäre die Möglichkeit zur Kündigung durchaus vielleicht noch umzusetzen gewesen.

00:07:47: Sie hat es eben nur falsch angegangen!

00:07:49: Die Vermieterin sich selbst vertreten oder was ihr anwaltig vertrete, weil das ist ja eigentlich ein Fehler da nicht passieren darf.

00:07:54: Das hätte man ja einfach substanzieren können wenn es da schon so viele Nachbarn gab die im Brief verfasst haben.

00:07:59: also da bin ich jetzt

00:08:01: wieder mal gestorben.

00:08:01: Aber ich könnte mir vorstellen dass bei einer Anwaltlichvertretung auch der Kollege Kollegin auf die Geschichte mit dem Messerstich sofort aufgesprungen ist.

00:08:09: Weil Straftaten würden ja schon dazu berechtigen außer und ich frustre zu können, wenn's eben jemand isst er den Mieter zuzurechnen ist und nicht nur der Ehe-Mann, der Freundin, der Mieterin.

00:08:20: Der seine Ehefrau sporadisch mal abholt.

00:08:23: Na gut verstehe ich also... Also

00:08:24: nicht alle Freundinnen und Freunde deiner Ehe Frau sind ja auch deine engen Freundinnen.

00:08:30: Gut, also zurück zum Thema.

00:08:32: Also ist insgesamt kein Freiberief für Mieter so eine Geschichte?

00:08:35: Genau, definitiv nicht!

00:08:36: Wie gesagt wäre der Täter dort ein und ausgegangen, weil die Familie miteinander befreundet werden und sie immer gemeinsam aufgetreten wären.

00:08:42: oder hätte man die Fluchthilfe tatsächlich beweisen können, sehen das wahrscheinlich ganz anders aus.

00:08:46: hier ist die Klage aber also eine reine Beweisniederlage viele Zeugen gehört und eben dann doch in anderer Sachfalt festgestellt worden als der, der ursprünglich mal angenommen worden ist.

00:08:55: Okay, ich unterbrech mal nochmal kurz.

00:08:57: Wenn dir lieber Zuhörer oder Zuschauer diese Folge etwas bringt oder gefallen hat abonniere doch gerne unseren Podcast Law & Talk und lass uns gern auch eine Bewertung da das hilft anderen uns zu finden.

00:09:07: Und eine Frage an dich wie weit sollte ein Mieter für seinen Besuch eigentlich gerade stehen müssen?

00:09:12: Schreib es uns gerne in die Kommentare!

00:09:14: So Michael zurück zum Thema.

00:09:15: was heißt das in der Praxis?

00:09:16: zuerst für Vermieter?

00:09:18: Ja, vier Punkte für Vermieter.

00:09:19: Erstens alle Kündigungsgründe gehören ins Kündigungsschreiben.

00:09:22: Runde sowieso ordnt das Gesetz an Parga fünfundundsechzig BGB.

00:09:25: was drinsteht zählt was fehlt lässt sich später kaum nachschieben.

00:09:29: zweitens Vorfälle müssen konkret geschildert werden nach Datum Uhrzeit beteiligten.

00:09:33: Was ist genau passiert?

00:09:35: Ein Sammelbrief von vierzig Nachbarn ist ein Anlass zu ermüllen aber noch kein Beweismittel.

00:09:39: drittens abmahnen wo das Gesetzes verlangt Das kostet zwei Wochen und rettet manchmal den ganzen Prozess.

00:09:43: Viertens Bei Dritten, die Nähe auch überprüfen und gegebenenfalls belegen können.

00:09:49: Wie oft ist die Person da?

00:09:50: Wie lange ist sie da?

00:09:51: Wohnt sie in der Wohnung?

00:09:53: Kommt sie regelmäßig ohne diesen Vortrag, bricht die Zurechnung halt zusammen?

00:09:57: Das kam mir aus Maschinenweggeschossen.

00:09:59: hier die Tipps nicht schlecht.

00:10:00: ich hoffe unsere Vermieter konnten ja damit schreiben.

00:10:02: Klassische

00:10:03: Antworten halt.

00:10:04: Ja sicher!

00:10:05: Und was hast du für Tipps für Mieter?

00:10:07: Naja, die dürfen sich aber trotzdem auch nicht in Sicherheit wiegen.

00:10:09: Wer jemanden dauerhaft aufnimmt oder in der Wohnung gar Zuflucht gewährt, rutscht schnell in die Zurechnung hinein und auf eine Kündigung immer irgendwie reagieren und Substantie reagieren nie einfach schweigen.

00:10:20: Wer bestreitet muss doch sagen, wie es stattdessen war.

00:10:23: Und vielleicht nochmal ein Fehler den du besonders häufig siehst?

00:10:27: Ja das ist ja hier bisschen ähnlich... Die Panik-Kündigung!

00:10:30: Etwas Schlimmes passiert, der Druck der Nachbarn ist enorm und binnen weniger Tage geht eine Künstigung raus die nur den Aufhänger nennt.

00:10:37: Natürlich kann ich das menschlich-seelisch irgendwie nachvollziehen, aber es kann am Ende prozessual teuer werden.

00:10:43: in dem Fall hier drei Jahre Verfahren offenbar, dreizehn Zeugen, die von Normen Morden sind und am Ende recht die Vermieterin die Kosten.

00:10:51: möglicherweise hätte man vielleicht tatsächlich etwas länger zuwarten sollen als nur elf Tage um die Kündigung zu erklären und den Sachverhalt noch ein bisschen genauer aufklären.

00:10:59: Alles klar Michael danke dir!

00:11:00: Das war echt ein interessanter Fall.

00:11:03: Ja sehr gern bis zum nächsten Mal

00:11:04: Und danke euch fürs zuhören.

00:11:06: Das war dein Talk, wir hören uns zur nächsten Folge.

00:11:08: bis gleich!

00:11:09: Bis gleich.