MoPeG-Falle? Warum Familien-GbRs jetzt um den Eigenbedarf bangen

00:00:00: Ein Ehepaar kauft gemeinsam ein Haus.

00:00:02: Alles ordentlich, alles korrekt!

00:00:04: Sie lassen sich als gesellschaftbürgerlichen Rechts ins Register und als EGWR ins Grundbuch eintragen – so wie es das neue Recht vorsieht.

00:00:11: Wenige Wochen später zerbricht die Ehe.

00:00:12: er muss raus und im zweiten Stock wohnt seit neunzehnundachtzig ein Mieter.

00:00:16: Die Frage klingt harmlos hat es aber in sich?

00:00:19: kann eine Firma Eigenbedarf haben?

00:00:22: Kann ein Eintrag im Register plötzlich das Recht kosten dass man als privateigentümer selbstverständlich hätte?

00:00:27: Das kann jeden treffen, Vermieter wie Mieter.

00:00:29: Denn seit im Jahr ist es für sehr viele Familiengesellschaften ins Register und was das für den Eigenbedarf bedeutet, ist juristisch problematisch.

00:00:36: Willkommen bei Law & Talk dem Podcast für Praxisnah-Rechts Tipps und aktuelle Rechtsprechung!

00:00:40: Mein Name ist Igor Posikoff.

00:00:41: ich bin Rechtsanwalt in Hamburg und führe heute durch die Folge.

00:00:44: mir gegenüber sitzt wie üblich mein Kollege Michael Kehren.

00:00:47: er ist Rechtsanwald und Fachanwaltung für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:50: schön dass du mal wieder da bist Michael

00:00:52: Moin, wie immer gerne.

00:00:53: Ich verspreche für heute wir kommen ohne das Wort Personengesellschafts-Rechts-Modernisierungsgesetz aus.

00:00:59: Zumindest fast!

00:01:00: Okay krasses Wort ja aber ich glaube nicht dass du es schaffst.

00:01:03: Wir haben heute drei Blöcke jetzt als kurze Vorausschau auf die Folge.

00:01:06: erstmal die Grundlagen.

00:01:08: was Eigenbedarf überhaupt ist haben wir zwar häufiger besprochen aber das bist du sicherlich nochmal kurz zusammenfassen wollen.

00:01:12: Dann der Fall aus Bochum, über den wir heute sprechen.

00:01:15: Der den Ausgangspunkt für die Folge bietet.

00:01:17: und dann nochmal ein brandaktuelles Urteil des Landgerichts Berlin vom XXI.

00:01:22: Juli das den Anlass geboten hat die Branche jetzt zu beschäftigen.

00:01:25: Und danach die Praxis sprich Formfehlerherrtefall Räumungsfrist und alles was sie ab morgen anders machen sollten.

00:01:32: also Michael fangen wir mal ganz vorne an Eigenbedarf.

00:01:35: Was steckt jetzt dahinter?

00:01:36: Das wissen die treuen Zuhörer bereits.

00:01:38: Die Grundlage ist Paragraph fünfundundseinhalbzig Absatz zwei Nummer zwei BGB, der Vermieter darf kündigen wenn er die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

00:01:48: Der Gesetz gebatte dabei einen Menschen vor Augen jemanden der tatsächlich wohnt.

00:01:53: Okay und deshalb kann zum Beispiel eine GmbH keinen Eigenbedarf anmelden?

00:01:56: Genau!

00:01:57: Eine GmbHS schläft nicht, eine Aktiengesellschaft kocht keine Abendessen.

00:01:59: bei diesen Gesellschaften ist die Sache eindeutig kein Eigenbedarf Nicht zu eindeutig bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechtsumgang sprachlich die GBR, die eine Sonderstellung einnimmt.

00:02:08: Okay weil wieso das?

00:02:09: Kannst du uns das einmal leutern?

00:02:11: Weil die

00:02:11: Gbr oftmals gar keine anonyme Firma ist.

00:02:14: Das sind zum Beispiel zwei Geschwister, die das Elternhaus haben Ein Ehepaar mit einer Immobilie und der Bundesgericht sofort bereits vor circa zehn Jahren auf den Punkt gebracht Die Gbr ist wirtschaftlich einer Mitteigentümergemeinschaft so ähnlich dass der Bedarf eines gesellschaftes in der Gesellschaft zugerechnet wird.

00:02:30: Man wendet die gesetzliche Vorschrift, also fünfundunddreiundsiebzigabsatz zwei Nummer zwei BGB entsprechend an.

00:02:35: Juristisch formulierlich analog an.

00:02:38: Okay, stell dir mal vor du und dein Bruder erbt gemeinsam ein Haus.

00:02:41: ihr seid keine Konzernzentrale?

00:02:44: Und genau das war das Argument der Mieter steht da faktisch zwei Menschen gegenüber nicht einem Investmentbehege.

00:02:49: Okay dann lass uns mal über den Fall aus Bochum reden.

00:02:52: Was gab's da?

00:02:53: Ja, da war ein Ehepaar betroffen das in den Jahr- und Jahrzehnte ein Mehrfamilienhaus gekauft hat.

00:02:59: Anfang im Jahrzehn wird sie als Eigentümer am Grundbuch eingetragen und Ende Februar ist es zum Gesellschaftsregister.

00:03:07: Ab da heißen Sie eGBR, eingetragene gesellschaftbürgerlichen Rechts.

00:03:11: Okay dann kommt das Leben dazwischen

00:03:13: ja.

00:03:14: Und zwar in einer durchaus häufig vorkommenden regelmäßigen Konstellation denn kurz danach zerbricht die Ehe.

00:03:19: Die Eheleute wohnen mit drei Kindern selbst im Haus und engagieren sich notdürftig.

00:03:23: Sie wohnt oben mit den Kindern, er wohnt unten und schläft in dem Wohnzimmer.

00:03:26: Im Mai hier kündigen sie den Mieter im zweiten Obergeschoss.

00:03:30: Hundert Quadratmeter plus Garage – die Begründung der Gesellschafta, also der Ehemann braucht wegen der Trennung die Wohnung für sich.

00:03:36: Okay, was sagt der Mieter dazu?

00:03:38: Der wohnt dort seit April neunzwartneunachtzig über fünfdreißig Jahre.

00:03:41: Er widerspricht und zwar mit einem sehr klugen Argument.

00:03:44: Er sagt sinngemäß ihr seid seit der Eintragung nicht mehr zwei Ehleute.

00:03:47: Ihr seid ein eigenständiges Rechtssubjekt eine EEGB er wohnt nicht und dementsprechend kann sie auch kein Eigenbedarf anwenden.

00:03:53: So habe ich das richtig verstanden dass der Miete im Grunde sagt ihr habt euch die Vorteile der Gesellschaft geholt und jetzt tragt ihr auf die Nachteile

00:04:00: Exakt, und in erster Instanz hat er damit gewonnen.

00:04:03: Das Amtsgericht Witten hat die Räumungsklage abgewiesen.

00:04:05: Eine rechtsfähige Gesellschaft steht nach der Reform den juristischen Personen also GmbH Aktiengesellschaften so gleich ja?

00:04:12: Und die können nun mal keinen Eigenbedarf haben.

00:04:15: Ja das ist ja keine Spitzfindigkeit.

00:04:17: dass ja ein echtes Problem jetzt aussieht

00:04:19: Ja, es ist juristisch und durchaus ein Begründungsproblem.

00:04:21: Denn seit Januar auf den GBR muss an die GWR ins Gesellschaftsregister wenn sie neu als Grundstückseigentümerin ins Grundbuch soll.

00:04:28: Und Familien haben damit rechtlich gesehen auch sogar keine echte Wahl als die EGWR-Eintragen zu lassen.

00:04:34: Okay und dann kommt die Berufung?

00:04:35: In unserem Fall ja genau!

00:04:37: Das Landlicht Buchum dreht die Entscheidung um.

00:04:39: Kernaussage in einem Satz das Personenrechtsmodernisierungsgesetz jetzt ist es raus wollte Transparenz im Register schaffen nicht das soziale Mietrecht umbauen.

00:04:48: Okay,

00:04:48: wir haben die Richter das dann begründet?

00:04:50: In drei Schritten.

00:04:51: Erstens in den Gesetzgebungsmaterialen findet sich kein einziger Hinweis darauf dass der Gesetzgeber an das Mietrecht überhaupt gedacht hätte.

00:04:58: Juristisch heißt es übersetzt Es gibt eine planwidrige Regelungslücke und die ist eben das Einfallstor für die analoge Anwendung von Rechtsvorschriften.

00:05:07: Okay weiter Argumente

00:05:09: Ja, zweites Argument war die quasi Rechtsfähigkeit der Gesellschaft.

00:05:12: bürgerlichen Rechts der GBR ist nichts Neues.

00:05:15: Die hat der Bundesgericht so schon in den Jahren des Anerkennens und trotzdem hat er im Jahr zwei Tausend Sechzehn noch die Eigenbedarfskündigung für GBRs zugelassen.

00:05:22: Und unser Personenrechtsmodensierungsgesetz hat vieles geordnet aber es hat die Gesellschaft nicht plötzlich von ihren Gesellschaftern abgekoppelt.

00:05:30: Okay, und drittens?

00:05:32: Drittens, das ist für mich der überzeugendste Punkt.

00:05:34: Es kommt nicht auf das Etikett an sondern auf Zweck und Struktur der konkreten Gesellschaft.

00:05:38: zwei Ehleute die ja in Haushalten sind etwas anderes als ein geschlossener Immobilienform mit dreihundert Anlegern.

00:05:43: Und die Rechtsform entscheidet nicht über den Schicksal Die Struktur entscheidet.

00:05:47: Okay.

00:05:47: also eine Familien GBR Ja reine Immobilen GBR deren Ziel zum Beispiel primär das Kaufen von Immobilie und Vermieten zur Gewinnerzielung ist davon aber nicht umfasst.

00:05:57: So ungefähr ist die Linie genau und das ist wichtig.

00:06:00: Wir haben hier nur ein Landgerichtsurteil, keine höchstrichterlichte Entscheidung.

00:06:04: Die Literatur ist gespalten zu der Frage und zwar heftig.

00:06:06: viele nahmhafte Kommentatoren sehen es genau andersrum.

00:06:08: Und jetzt kommt vom Landgericht Berlin ebenfalls eine Entscheidung in der Berufungskammer, die der EGBR den Eigenbedarf ausdrücklich verweigert.

00:06:17: Eine Vermieter GBR kündigt da wegen Eigenbedarfs zugunsten des Neffenes des E-Garten eines der Gesellschaften?

00:06:22: Und dieser Neffe lebte bislang in deren Haus und wollte einen eigenen Hausstand gründen.

00:06:26: Okay, mit welcher Begründung?

00:06:28: Hat das Landgericht Berlin die Anwendungen der Regelung zum Eigenbedarf eben für nicht gerechtfertigt gehalten wegen des Inkrafttretens des Personenrechtsmonisierungsgesetzes.

00:06:38: Die Begrundung ist dass aufgrund der gesetzlichen Neuregelung es an den Plan niedrigen Regelungslücke fehle.

00:06:44: Was hat der BGH dazu gesagt?

00:06:46: Der wird sich erst jetzt damit auseinandersetzen müssen.

00:06:48: Das Landkrieg Bochum und das Landkreis Berlin haben die Revisionen in Bezug auf ihre Entscheidung ausdrücklich zugelassen, dass Verfahren das vor dem Landkreisch Bochums entschieden ist beim Bundeskriegshof bereits anhänglich.

00:06:58: zu Aktenzeichen Acht ZR-Zwei-Zwei-Nunzi-Fünfundzwanzig für die dies mitverfolgen wollen?

00:07:03: Die meinen es sie betrifft!

00:07:04: Der BGH in Karlsruhe hat die Frage bislang offen gelassen, weil die Kündigung um dies in zwei anderen Verfahren ging noch aus der Zeit vor der Reform.

00:07:11: Also vor ein Krafttreten des Personenrechtsmonisierungsgesetzes stammt.

00:07:14: Jetzt geht das nicht mehr.

00:07:15: Jetzt muss der BGH sich damit beschäftigen.

00:07:18: Okay kurz nochmal eine eigene Sache.

00:07:19: wenn ihr Law & Talk interessant findet abonniert den Podcast gerne und lasst uns eine Bewertung da.

00:07:23: Das kostet wenige Sekunden und hilft uns natürlich enorm.

00:07:27: Und nochmal eine Frage an die Zuhörer Halten Sie eine Mobile in der Familie ein GBR?

00:07:32: Wenn ja, schreiben sie uns mal welche Fragen dabei offen sind.

00:07:34: Wir greifen die Spannsten gerne in einer der nächsten Folgen auf und ich würde sagen einmal zurück zum Thema.

00:07:40: Der Mieter in Bochum hatte aber noch zwei weitere Eisen im Feuer.

00:07:42: Will ich jetzt mal sagen fahren wir doch mal mit dem Formfehler an.

00:07:45: das hast du dazu zu sagen.

00:07:46: Ja

00:07:46: der Miete hat eingewandt dass den der beigefügten Anwaltsfall macht oder der Kündigung Beige vollmacht der Zusatz EGBR.

00:07:52: gefehlt habe er der Mietersackte.

00:07:54: ja Ich weiß gar nicht wer mir hier kündigt.

00:07:56: da ist das Landgericht Aber Nicht Mitgemacht sondern ausgeführt, dass der Zusatz dieses EGBR der Publicität diene und dem Rechtsverkehr signalisieren soll.

00:08:05: Dass man ins Register schauen kann.

00:08:07: Er ist keine Falle für Vermieter!

00:08:09: Okay, weil beide E-Leute unterschrieben hatten oder?

00:08:11: Genau.

00:08:11: Die Vollmacht war von beiden Gesellschaften von beiden E-leuten unterschreiben und damit war für den Mieter zweifelsfrei erkennbar wer da die Vollmachthalterung kündigen will.

00:08:19: und solange keine echten Zweifel an der Identität bestehen gibt der fehlende Buchstaben Zusatz die Kündigung nicht.

00:08:24: ja Stell dir vor du bekommst Posts von deinem Vermieter Unterschrieben von Beiden Eigentümern die du seit Jahren kennst und behauptest dann du wirst es nicht weherschreibt.

00:08:31: Ja das ist Quatsch

00:08:32: Okay.

00:08:33: Und nochmal das Argument mit dem Härtefall, thirty-fünf Jahre in der Wohnung ist doch schon mal ein Wort oder?

00:08:37: Das war das zweite Eis in das vermeintliche Jahr.

00:08:39: und ja, das ist ein bedauerlicher Umstand und einen menschlichen nachvollziehbarer Einwand aber leider kein Härtegrund.

00:08:46: Paragraf fünfhundertvier an siebzig BGB, der das regelt verlangten Nachteile die sich deutlich von den normalen Umzugsunnernehmlichkeiten abheben etwa eine ärztlich belegte Umzugsunfähigkeit oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung.

00:09:02: Die lange Mietdauer alleine isoliert betrachtet Reichter nicht.

00:09:05: Und hier kam in dem Verfahren noch hinzu, der Miete hat in den Verfahren selbst vorgetragen, ihn einigen Jahren ohnehin wegziehen zu

00:09:12: wollen.".

00:09:13: Okay war wahrscheinlich nicht das stärkste Schriftssatz seines Lebens oder seines Rechtsbeistands?

00:09:18: Oder was auch immer.

00:09:19: Na sagen wir mal so wer hatte überhaupt denn gleichzeitig den eigenen Wegzugsplan schildert?

00:09:23: macht es dem Gericht durchaus leichter.

00:09:24: ja trotzdem und dass ist die zweite Hälfte der Geschichte hat das Gericht geräumungsfrist die man nach Paragraph-Signal-Einzwanzig-ZPO bewilligen kann, großzügig bemessen fast anderthalb Jahre Aburteil.

00:09:35: Okay also auch mit Blick auf die nächste Instanz dann wahrscheinlich ja?

00:09:38: Ja letztendlich ist aber auch diese Räumungsress der eigentliche Mieterschutz in Räumsrechtstreitigkeit.

00:09:43: durch den härte Einwand kann man sich Zeit verschaffen um sich eine neue Wohnung zu suchen.

00:09:47: Okay, auch beim Fall in Berlin gab es noch eine weißere rechtliche Verteidigung.

00:09:51: Hast du da was zu sagen?

00:09:52: Ja ich hatte ja zusammengefasst.

00:09:53: er hat der Eigenbedarf zugunsten des Neffens mit das Ehegarten einer Gesellschaft darin geltend gemacht worden ist, der bislang in deren Haushalt gelebt hat und so die Kündigung einen eigenen Hausstand jetzt gründen wollte.

00:10:04: Da hat das Landgericht Berlin darauf hingewiesen dass der Neffe des Ehegotten einer gesellschafterin bereits nicht zum privilegierten Familienkreis im Sinne der gesetzlichen Vorschrift in Und zudem reiche eine frühere Haushaltszugehörigkeit nicht aus, wenn die betreffende Person gerade einen eigenen Haushalt begründen möchte.

00:10:22: oder so das Landgericht Berlin.

00:10:24: Das war jetzt erstmal spannend!

00:10:26: Wie immer zum Schluss sag mal die üblichen drei Fehler, die du in einer Praxis immer wieder siehst in solchen Fällen.

00:10:31: Erstens, die Bedarfspersonen wird nicht sauber genannt in der Kündigung.

00:10:34: Wir brauchen die Wohnung für die Familie ist nicht ganz gut.

00:10:37: als vernünftige Begründung.

00:10:38: auch hier hat das Landkrieg Berlin im Jahr zwei tausend vierundzwanzig an dem gbr Fall schon mal klargestellt Die bedarfsperson muss mit Namen genannt werden.

00:10:45: wir zusätzlich mitteinziehen dafür der Lebensgefährte ist nicht namentlich zu benennen aber die privilegierte Person muss schon konkret bezeichnet werden.

00:10:51: ja

00:10:52: okay.

00:10:52: und der zweite typische Fehler

00:10:53: Ja, keine ausreichenden Dokumentationen.

00:10:56: Zum Beispiel durch einen Gesellschaftsbeschluss bei der GBR.

00:10:58: Halten Sie schriftlich fest welcher Gesellschafter aus welchem Grund die Wohnung benötigt und wann das beschlossen worden ist?

00:11:05: Bei dem Prozess im Bochum hat erst die persönliche Anhörung der Eheleute also der Gesellscharter den Ausschlag dargegeben.

00:11:11: Glaubwürdigkeit bei Gericht gewinnt man mit Substanz nicht mit Worten.

00:11:15: Okay und der dritte typische Fehler

00:11:17: Ja.

00:11:17: drittens für Mieter sich allein auf Formfehler zu verlassen, das geht fast immer schief.

00:11:22: Der wirksamste Hebel ist entweder dann sich auf nur behaupteten vorgeschobenen Eigenbedarf zu stützen also die Frage ob der Wunsch zur Eigennutzung wirklich ernsthaft ist und verfolgen werden soll?

00:11:33: Und als zweites gibt es den Notanker.

00:11:34: Das ist ein sauber dokumentierter belegte Härtefall und ganz wichtig.

00:11:39: daher dokumentieren sie ab Tag eins also ab dem Tag des Erhalts der Kündigung ihre Wohnungssuche, Härteanträge scheitern in der Regel genau daran dass es nicht gemacht wird.

00:11:49: Okay und wenn ich heute zum Beispiel als EGWR kündigen will?

00:11:53: Dann wissen Sie das die Rechtslage bis zur Entscheidung aus Karlsruhe unsicher bleibt.

00:11:56: Das LG Bochum hat dadurch auch in seiner Entscheidung stark argumentiert aber ist eben keine Garantie.

00:12:03: Es gilt bekanntlich der Grundsatz zwei Juristen drei Meinungen ja und wer kündigt sollte das mit offenen Augen und sauberer Begründung tun.

00:12:09: Und Herr Karlsruhe hat in diesem Fall erstmal das letzte Wort, dass verfallen läuft.

00:12:13: Ich bin gespannt was als Ergebnis herauskommt!

00:12:16: Ja wir werden unsere Zuhörer natürlich auf dem laufenden halten sobald es eine endgültige Entscheidung gibt.

00:12:22: Danke einmal für die Ausführung war doch ganz interessant und vielen Dank an unsere ZUHERER fürs zuhören bleibt neugierig und lesen Sie immer Ihre Post und wir hören uns dann der nächsten Folge.

00:12:32: bis gleich!

00:12:32: Bis gleich.