00:00:00: Stell dir vor, du mietest ein ganzes Haus und am Jahresende flattert eine Nachzahlung über fast dreitausend Euro in eben dieses Haus.

00:00:07: Auf der Abrechnung steht aber nirgendwo wie viel Heizöl du eigentlich verbraucht hast.

00:00:11: Kein einziger Liter ist angegeben.

00:00:13: Musst du das trotzdem bezahlen?

00:00:14: Oder kannst du sagen diese Abrechnung ist formell unwirksam?

00:00:17: ich zahle keinen Cent!

00:00:19: Genau darüber hat gerade das Landgericht Blübeck entschieden und das Ergebnis dürfte viele überraschen.

00:00:24: Das kann jeden Treffen deren Einfamilienhaus mietet oder vermietet bleibt dran.

00:00:28: es geht um dein Geld.

00:00:29: Willkommen zu einer neuen Folge von Law & Talk Praxissner Rechtstipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:33: Mein Name ist Igor Posikoff, ich bin Rechtsanwalt und führe euch heute wieder durch die Sendungen – und wie immer nicht allein bei mir sitzt Michael Kehrin, Rechtsanwald-und Fachanwaltung für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:43: Michael, schön dass du da bist!

00:00:45: Sehr gerne Igor, ich freue mich.

00:00:46: Heute geht es um ein Thema, bei dem ich in der Beratung regelmäßig in erstaunter Gesichter blicke.

00:00:51: Ja das geht um die Nebenkostenabbrechnung aber nicht um die klassische Wohnung im Mehrfamilienhaus sondern um das gemietet Einfamilenhaus ja?

00:00:58: Genau,

00:00:58: über die Anforderungen an die Abrechnung hatte das Landgericht Lübeck zu entscheiden und ich sage nur so viel.

00:01:03: Wer beim Heizöl tanken persönlich daneben steht sollte hinterher besser nicht behaupten er wisse nicht was getankt worden ist.

00:01:08: Ja genau da wird es wohl spannend.

00:01:10: wir schauen uns heute an erstens Was muss eigentlich eine Nebenkostenabrechnung rein?

00:01:14: oder was muss da rein?

00:01:15: Zweitens der konkrete Fall aus Lübeck.

00:01:18: Drittens, warum die Heizkostenverordnung beim Einfamilienhaus gar nicht gilt.

00:01:22: und viertens, was Mieter und Vermieter ab morgen konkret beachten sollten.

00:01:26: Los geht's!

00:01:27: Michael fangen wir ganz vorne an.

00:01:28: jedes Jahr das gleiche Ritual, die Nebenkostenabrechnungen kommt.

00:01:33: Was muss da rechtlich eigentlich drinstehen?

00:01:35: Die Grundregel ergibt sich aus Parkhaf Zvonundneunfünfzig BGB.

00:01:39: Eine Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten.

00:01:44: Im Mietrecht heißt das konkret bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen die Gesamtkosten, der Verteilerschlüssel also wie die Kosten auf die Miete aufgeteilt worden sind, der Anteil des einzelnen Mieters und der Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen.

00:01:58: Dann gibt es diese berühmte Unterscheidung zwischen formell und materiell.

00:02:01: Erkläre das mal so dass jeder im Auto auf dem Weg zur Arbeit das verstehen kann.

00:02:11: ist die Abrechnung formell unwirksam und die Frist abgelaufen, kann da die Nachzahlung, die möglicherweise sich ergibt komplett vergessen.

00:02:39: Deswegen kämpfen Mieter vor Gericht so gerne mit Formellen-Einwendungen.

00:02:43: Es ist sozusagen der Rettungsanker.

00:02:45: Keine formelle Abrechnung innerhalb der Abrechenungsfrist bedeutet keine Nachzahlungen

00:02:48: mehr.".

00:02:48: Okay, wenn du also im Januar eine Abrechtung für das vorletzte Jahr bekommst, dann ist die Fris doch schon durch und du musst gar nichts mehr nachzahlen?

00:02:55: Das ist der Klassiker korrekt?

00:02:56: Genau!

00:02:57: Und genau um diese Frage, Abreichnungen formell wirksam oder nicht rechtzeitig zugegangen ging es in Lübeck.

00:03:02: Lass uns mal enttauchen.

00:03:03: Was war denn da passiert?

00:03:04: Ein Ehepaar hat den Lübeck ein Einfamilienhaus gemietet, seit Jahrzehnteinundneunzehn, tausend und siebenhundert Euro warm, dreihundert Euro davon Nebenkostenvorauszahlung.

00:03:11: Das Haus wird mit Heizöl beheizt.

00:03:13: Auf dem Grundstück steht ein Siebentausend Liter Öltank mit Peilstab zu dem die Mieter jederzeit Zugang hatten.

00:03:19: Und jetzt kommt der entscheidende Punkt Bei jeder Öllieferung war einer der Mietern persönlich dabei Hat das Tankprotokoll mit Liefermengen und Preis quittiert und an die Vermieter geschickt.

00:03:28: Okay, die wussten also deswegen wohl genau was in den Tanken flossen ist oder hätten es zumindest wissen können.

00:03:34: Genau und dann kam Ende Dezember zwanzigzehnunddreiundzwanzig die erste Nebenkostenabrichtung für das Jahr zweitunzwanziger.

00:03:40: Gesamt kosten sechstausend vierhundertdreinzwanzige Euro abzüglich dreitausendsechswatt Euro Vorauszahlungen Blieb eine Nachzahlung von zwei tausend achtundunddreiundzwanzig Euro.

00:03:48: Und für die zutragenden Heiz- und Warmwasserkosten stand da nur ein einzelner, simpler Betrag dreitausend einwollteinundneunzig Euro keine Literangabe, keine Verbrauchsaufstellung.

00:03:59: Die Mieter sagten wahrscheinlich so nicht.

00:04:01: das ist formell falsch vermute ich jetzt mal oder?

00:04:03: Ja so ist ja unser Thema genau richtig und über ihren Anwalt leden sie jegliche Zahlungen ab.

00:04:08: ihr Argument war Ohne die Angabe der konkret verbrauchten Ölmenge in Littern sei die Heizkostenabrechnung formell unwirksam.

00:04:16: Und weil inzwischen die Abrechnungsfrist, die zwölf Monate abgelaufen war, sei die Nachforderung komplett vom Tisch.

00:04:21: Ja klar war gedacht und vor dem Amtsgericht Lübeck hat das ja auch funktioniert richtig?

00:04:25: In der Tat!

00:04:25: Das Amtsgricht hat den Mietern recht gegeben und die Klage abgewiesene stützte sich auf eine BGH-Einschaltung aus dem Jahr twointausend neun, wo nachhin einer Heiz kostenabrechnet der Ölverbrauch in Litern anzugeben ist.

00:04:35: Die Vermieter gingen hier gegen in Berufung und das Land kriegt Lüberg Katastürtel abgeändert und gegenteilig entschieden.

00:04:41: Also halten wir mal fest, das Ansgericht sagt Mieter gewinnen, das Landgericht Sagt Vermieter Gewinn.

00:04:47: die Mietern mussten am Ende die vollen zwei tausend achthundert paar Zerkwetschte plus Zinsenzahlen.

00:04:52: habe ich das Riech verstanden dass der einzige Streitpunkt im Kern diese fehlende Literangabe war?

00:04:56: Im Kern ja.

00:04:57: dazu kam noch kleinere Einwände etwa eine Berechnung.

00:05:03: Das Gericht fand die Berechnung von Vermieterseite zwar umständlich aber nachvollziehbar und der Rundungsfehler ging sogar zugunsten dem Mieter.

00:05:09: Es ist selten, dass man vom Gericht dafür kritisiert wird zu wenig berechnet zu haben.

00:05:13: Ja gut dann kommen wir zur spannenden Frage warum gelten für eine Familienhäuser andere Regel als für die Wohnung im Mehrfamilienhaus?

00:05:19: Na zwei Gründe.

00:05:20: Erstens, die strengen Formvorgaben mit Verbrauchsangaben stammen aus der Rechtsprechung zu Vermierfamilienhäusern.

00:05:25: Dort müssen die Gesamtkosten auf viele Mieter verteilt werden und damit er einzelne Mieters prüfen kann ob sein Anteil stimmt braucht er die Verbrauchswerte.

00:05:33: beim Einfamilenhaus gibt es aber niemandem mit dem geteilt wird.

00:05:37: Es findet schlicht keine Umlage im Sinne einer Kostenverteilung statt.

00:05:40: Alles was reinkommt zahlt der Mieta.

00:05:42: Der uns war der eine Mietter, der das Haus ist.

00:05:44: Okay, der Vermieter reicht die Rechnungen quasi nur durch.

00:05:46: ja

00:05:46: Genau, wie zum Beispiel bei der Grundsteuer, die einfach weitergeleitet wird.

00:05:49: Und das hat der BGH schon seit Jahrzehnten anerkannt.

00:05:52: und zweitens Die Heizkostenverordnung, die eine verbrauchsabhängige Abrechnung zwingend vorschreibt gilt nach ihren paar Grafen eins und zwei nur für Gebäude mit mehreren Nutzern.

00:06:02: Das Landgericht hat gesagt Für ein vermietetes Einfamilienhaus gilt sie also eben nicht.

00:06:07: Was heißt das jetzt konkret für die Abrechnung?

00:06:09: Ja, der Vermieter darf nach dem sogenannten Abflussprinzip abrechnen.

00:06:12: Also einfach die Tankrechnungen ansetzen, die er im Abrechnungsjahr bezahlt hat.

00:06:16: Er muss nicht litterweise ausrechnen was genau in diesem Kalender verfeuert wurde.

00:06:19: Das Gericht argumentiert wirtschaftlich sehr pragmatisch.

00:06:21: Über die Jahre zahlt der Mieter ohnehin jeden Tropfen.

00:06:23: selbst Was in diesem Jahr angesetzt wird fällt ihm nächsten Jahr eben nicht mehr an.

00:06:27: Okay Mini Beispiel stell dir mal vor du tankst dein Auto immer bei derselben Tankstelle voll und bist der einzige Fahrer des Autos.

00:06:33: Da brauchts auch keine Excel Tabelle wer wie viele Kilometer gefahren ist.

00:06:37: Die Rechnung gehört ja komplett dir

00:06:38: Du und deine Autometaffern, aber genau deshalb sagt das Gericht der Sinn der Heizkostenverordnung.

00:06:43: Nämlich dem Nutzer den Zusammenhang zwischen Verbrauch und Kostenbewusst zu machen ist beim Einfamilienhaus automatisch erfüllt.

00:06:50: Der Mieter verbraucht alles selbst und sieht es direkt an den Rechnungen.

00:06:54: Wichtig, aber das gilt nicht sobald noch eine einiger Wohnung im Haus ist.

00:06:57: richtig!

00:06:58: Ganz wichtiger Punkt.

00:06:59: Sobald mehrere Nutzeeinheiten an einer Heizung hängen, greift die Heizkostenverordnung und dann sind Verbraucherfassung- und Verteilerschlüsse Pflicht!

00:07:06: Die Erleichterung gilt nur für das Klassische komplett an eine Partei vermietete Einfamilienhaus.

00:07:19: Und schreib uns gerne, hast du selbst schon einmal überall Nebenkostenabbrechnung gebrühtet und nichts verstanden?

00:07:28: Deine Frage beantworten wir vielleicht in all der nächsten Folgen.

00:07:32: Wenn es dir konkret unter den Nägeln brennt die Kontaktdaten unserer Kanzlei findest du wie immer in den Show-Notes.

00:07:37: So.

00:07:37: das Gericht hatte aber noch ein zweites Argument im Petto was ich jetzt fast noch spannender finde Das Stichwort treuen Glauben.

00:07:44: Der Klassiker für alle Anwälte.

00:07:46: Ja, Paragraf z.B.

00:07:48: der Fairness-Paragraph des Zivilrechts.

00:07:50: Eigentlich kommt er gar nicht so oft zum Zug Aber in dem Fall sagt ihr das Gerichte Selbst wenn man die Literangabe verlangen würde.

00:07:56: Unsere Mieter in diesem Fall dürften sich hierauf nicht berufen, das sei dann rechtsmissbräuchlich.

00:08:02: Und wieso das?

00:08:03: Das haben wir eingangs auch schon angedeutet.

00:08:04: ja weil sie alles wussten.

00:08:05: Sie standen bei jeder Lieferung am Tank haben die Protokolle mit liefern Menge und Preis quitiert.

00:08:11: Sie hatten jederzeit Zugang zum Peilstab und und dass ist entscheidend Sie haben auch nie behauptet die Rechnungen seien falsch nur unwirtschaftlich.

00:08:18: In unserem Fall hier, den wir besprechen, wollten Sie nur über die Formalie komplett aus der Zahlung raus.

00:08:23: Und da hat das Gericht gesagt – nein, nein!

00:08:25: Wer die Information längst hat kann nicht so tun als fehle sie ihm auf dem

00:08:28: Papier.".

00:08:29: Er ist auch ein bisschen krumm und unterschreibt den Lieferschein für dreitausend Liter Öl und sagt hinterher vorgerichtet, naja du hättest keine Ahnung wie viel getankt wurde... Das ist ungefähr so glaubwürdig wie.

00:08:37: ich wusste nicht, dass da dreißig gilt.

00:08:40: Obwohl ich das Schild fotografiert habe um wieder zurück zu den Autometaphern zu kommen.

00:08:43: Genau

00:08:44: schon wieder eine Autometaper.

00:08:45: Nächste Folge ist wieder ganz deine Versprechung hier.

00:08:48: Ego ja aber stimmt natürlich.

00:08:49: und ein Praxispunkt zum Schluss unseresfalls hier bei den Zinsen haben die Vermieter etwas verloren.

00:08:54: Verzugszinsen gab es erst ab Klage Zustellungen im September und nicht schon ab Januar als die Abrechnung erteilt worden ist.

00:09:01: und dazu eine kleine Überleitung zu einem Funfact.

00:09:04: Okay, also weil die Mieter erst die Belege prüfen durften oder wie?

00:09:06: Richtig!

00:09:07: Wer als Mietereinsicht verlangt gerät so lange nicht in Verzug bis er die Unterlagen prüfe konnte.

00:09:13: Das ist ein echte Schutzrecht.

00:09:14: Die Nachzahlung nicht blind überweisen sondern schriftlich Belegeinsicht fordern.

00:09:18: Okay, also nochmal zusammengefasst damit ich es richtig verstehe und unsere Zuhörer auch.

00:09:22: Erstens beim reinen Einfamilienhaus ist die Abrechnung auch ohne Literangabe formell wirksam.

00:09:27: Zweitens wer die Verbräuche oder den Verbrauch kennt weil er beim Tanken dabei war kann sich sowieso nicht aufs Formalier berufen.

00:09:33: und drittens Zinsen laufen erst wenn die Beleg-Einsicht gewährt wurde korrekt?

00:09:38: Exakt auf dem Punkt ja eine Fußnote noch das Landgericht hat in unserem Fall die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen weil die Frage also ob die Literangabe erfolge ich so nicht, als ob der Verbrauch konkret angegeben werden muss.

00:09:49: Höchstrichterlich noch nicht geklärt

00:09:50: ist.".

00:09:51: Das letzte Wort könnte also tatsächlich noch aus Karlsruhe kommen ja?

00:09:54: Aber mir erscheint das Urteil vom Landgericht Lübeck klar und gut begründet.

00:09:59: Ausnahmsweise, ich sage oft Menschenverstand hat in der Juristerei nichts zu suchen finde ich das auch logisch.

00:10:05: Also wenn du der alleinige Nutzer eines Hauses bist und der Öltank wird betankt warum soll dann doch eine Liter Angabe hin?

00:10:11: Ja sicher!

00:10:12: Bevor wir zum Ende kommen, was ist denn der häufigste Fehler, der dir in der Praxis so begegnet?

00:10:17: Bei Mietern reflexhaft auf Formfehler pochen statt die Belege inhaltlich zu prüfen.

00:10:21: Dort verstecken sich die echten Angriffspunkte etwa Öllüferung aus dem Vorjahr, die in die falsche Periode gerutscht sind.

00:10:28: oder zweitens die zwölf Monate ans Einwendungsfrist verschlafen.

00:10:33: Bei Vermietern fehlen unnötig komplizierte Verteilerschlüssel für ein Haus mit nur einer Partei basteln.

00:10:39: Das erhöht die Fehlerquote

00:10:41: und

00:10:42: Belegeinsicht verweigern oder rauszögern.

00:10:44: Damit schiebt man die eigene Fälligkeit selbst nach hinten.

00:10:47: Okay, kurz gesagt weniger Formalien-Drama mehr Belege lesen?

00:10:50: Ja so würde ich es aussagen.

00:10:52: Das klappt mich ja!

00:10:52: Ich danke dir für die Ausführung und in der nächsten Folge würden wir uns übrigens ein Thema bei dem es weder um Mietrecht noch um Verkehrsrecht geht.

00:10:59: Mehr verraten wir aber nicht.

00:11:01: Michael vielen Dank für deine Einordnung.

00:11:03: sehr gerne Igor bis zum nächstem Mal.

00:11:05: Ja, das war lauend.

00:11:06: Hauptpraxen nach Rechtstipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:11:09: Kommt gut durch die Woche!

00:11:10: Und achtet auf eure Nebenkostenabrechnungen.

00:11:12: Bis zur nächsten Folge bis gleich.

00:11:13: Tschüss.