AirBNB in Gefahr - Untervermietung mit Gewinn - BGH zieht klare rote Linie

00:00:00: Stell dir vor, du hast deine Wohnung für vierhundertsechzig Euro im Monat.

00:00:04: Du vermietest sie weiter... ...für neunhundertzechzig euro!

00:00:07: Fast doppelt so viel.

00:00:08: Klingt nach einem smarten Deal oder?

00:00:11: Aber was wenn genau das der Grund ist warum du deine Wohnung

00:00:13: verlierst?!

00:00:14: Die Option unterzuvermieten hat viele Mieter auf kreative Ideen gebracht doch der Bundeskrieg sofort jetzt eine klare Grenze gezogen.

00:00:21: Darf ein Mietern wirklich mit deiner Wohnung Kasse machen?

00:00:24: Was ist eigentlich ein berechtigtes Interesse und wo hört Mieterschutz auf und fängt Bereicherung an?

00:00:28: Diese Fragen können jeden treffen, ob Miet- oder Vermieter.

00:00:30: Die Antworten gibt's heute!

00:00:52: Ja, danke Igor.

00:00:53: Schön wieder hier zu sein wie immer in unserem kleinen Zimmerchen.

00:00:56: Ich glaube unser heutiges Urteil ist wirklich eines der bedeutenderen aus dem Mietrecht der letzten Jahre.

00:01:01: Der BGH hat eine Frage geklärt Die lange in der Luft hing nämlich unter Vermietung und die Frage ob ein Mieter damit Gewinner erzielen darf.

00:01:08: Wir schauen uns an was der BGH entschieden hat Und was das für Mieta und Untermieter bedeutet Dass Airbnb-Modell für Miete ab sofort erheblich auskannter geworden ist.

00:01:17: Ja, genau danach räute es sich an.

00:01:18: Und ich sag mal so wenn der BGH sagt dass man mit fremden Eigentum kein Gewinn machen darf.

00:01:23: Das klingt das eigentlich erstmal logisch für mich aber bis dahin war das keineswegs klar würde ich mal sagen ja schauen wir's uns mal an Michael.

00:01:29: lasst uns ganz am Anfang ansetzen was verstehen wie rechtlich unter Untervermietung und was regelt da eigentlich das Gesetz?

00:01:35: Unter Vermietungen bedeutet halt Der Hauptmeter vermietet seine Wohnung oder ein Teil davon an eine dritte Person weiter.

00:01:41: er bleibt selbst Mieter beim Vermieter oder Eigentümer wird aber gegenüber dem Untermieter seinerseits selbst zum Vermieter.

00:01:48: Und eine Folge zum Untermietrecht haben wir ja schon letztes Mal veröffentlicht und da ging es auch um einige Detailfragen, die auch interessant sind.

00:01:55: also wen's interessiert?

00:01:57: gerne einmal auf die letzte oder die vorletzte Folge hören und zurück zu dieser Folge.

00:02:02: das geht jetzt einfach so?

00:02:03: Oder wie?

00:02:04: Naja eben nicht.

00:02:04: nach Paragraph fivehundertvierzig BGB braucht der Mieter dafür grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters Und nach Pager fünfundunddrei und fünfzig BGB hat der Mieter einen Anspruch auf dieser Erlaubnis, aber nur dann wenn er ein berechtiges Interesse hat.

00:02:17: Okay was ist denn jetzt im berechtigtes Interesse?

00:02:19: Hast du irgendwie nen Beispiel?

00:02:20: Ja klar klassischer Fall!

00:02:21: Du miete seine Wohnung hast aber für sechs Monate einen Job in einer anderen Stadt oder gehst ins Ausland.

00:02:26: Deine Wohnung steht leer, du zahlst weiter Miete.

00:02:28: Denn die Verwendung der Wohnung ist dein Risiko nicht dass es vermieters.

00:02:32: Du willst die Wohnung aber nicht kündigen weil du ja weißt du kommst zurück.

00:02:35: also suchst dir jemanden der einzieht und die Miete übernimmt.

00:02:38: Das ist klassischerweise ein berechtigtes Interesse, die naheliegende Lösung jemand anderen einziehen zu lassen und einen Teil der Kosten hereinzuholen.

00:02:46: oder du willst mit deiner Partnerin zusammen ziehen?

00:02:48: Die zieht in deine Wohnung!

00:02:49: Du willst aber weiter alleiniger Hauptmieter bleiben.

00:02:52: auch das ist anerkannter.

00:02:53: Das Regelpagger fünfundunddreiundfünfzig BGB.

00:02:55: Der Mieter kann vom Vermieter eben halt verlangen dass er die Untervermietung gestattet wenn der Mieta ein berechnetes Interessen hat.

00:03:00: Okay, super.

00:03:01: Das ist ja recht anschaulich und wahrscheinlich für jeden gut nachvollziehbar.

00:03:04: hast du ein weiteres Beispiel für ein berechtigtes Interesse?

00:03:07: Was war bisher noch so in der Praxis üblich?

00:03:10: Der Begriff des berechtigten Interesses wurde bislang eben halt auch weit ausgelegt.

00:03:13: Ja nahezu jeder vernünftige Grundreich da Auslandsaufwunderheit, WG-Gründung finanzielle Engpässe also mit finanziellen Engpässen hat auch gemeint Du merkst du kannst deine Miete nicht mehr alleine tragen weißt du hast nur bisschen Fläche übrig im Zimmerchen und mietest deswegen dieses Zimmer unter.

00:03:28: Die jahrzehntelange Rechtsportung hat den Mieterschutz hier sehr großzügig interpretiert.

00:03:32: Das Problem ist halt, manche Miete haben das ausgenutzt.

00:03:35: Stell dir vor du zahlst acht Hundert Euro Miete in Berlin-Mitte und vermietest dann über Airbnb für hundertfünfzig Euro pro Nacht deine Wohnung oder Teile deiner Wohnung.

00:03:44: auf dem Monat hochgerechnet kann da schon mal schnell eine ganze Menge zusammenkommen?

00:03:48: Ja es ja einer Art Abitraschmodell auf Kosten des Eigentümers nicht wahr?

00:03:52: Prinzipiell ja genau!

00:03:53: Und der BGH sagt aber jetzt, dass unterfällt nicht mehr den Miederschutz, das ist kein Miedeschutz,

00:03:58: Alles klar, dann kommen wir mal zum Fall.

00:03:59: Was ist denn da genau passiert?

00:04:01: Ja auch relativ einfach.

00:04:02: ein Berliner Mieter lebte seit zwei Tausend neun in einer Zweizimmerwohnung.

00:04:05: er selbst zahlte oder war verpflichtet monatlich vierhundertsechzig Euro Kaltmiete zu zahlen.

00:04:09: Er zog Anfang Zwei-Tonzwanzig aus und vermietet die Wohnung weiter aber nicht für vierhundzechzig euro sondern für neunhundertzechsig Euro netto kalt pro Monat

00:04:17: Das ja fast das Doppelte

00:04:19: Genau.

00:04:19: Und das in einem Gebiet oder in einer Stadt, dass der Mietpreisbremse so unterliegt?

00:04:24: Die höchst zulässige Netto-Kaltmiete laut MietPreisbrennse lag bei siebenhundertvierzig Euro laut Urteilstext.

00:04:31: Er hat also nicht nur seine Kosten gedeckt und er hatte durchaus ordentlich Gewinn gemacht bei der ganzen Geschichte und hatte keine Erlaubnis der Vermieter.

00:04:40: Das klingt erst mal nach einer gewerblichen Tätigkeit würde ich sagen ja es ist das erste Problem ob die so ... genehmigt ist, ohne weiteres im laufenden Mietvertrag auch nicht.

00:04:49: Ach das mit der gewapplichen Tätigkeit?

00:04:50: Da musst du dann mit dem Steuerrad erfragen und wie es ist aber... Ja, ist ja mal eine Wohnung zu halten nur um die quasi als Hotelzimmer weiter zu vermieten.

00:04:58: Das natürlich nicht von der Wohnung zum Gedeckte hast du schon recht.

00:05:01: Also klingt alles etwas übermütig was du bisher bestehlt hat.

00:05:05: Du kannst so sagen optimistisch oder wenn man's böse will kannst du sagen, dass er schon drei ist.

00:05:08: Als die Vermieterin das herausgefunden hat sie jedenfalls das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt.

00:05:13: Ihr Argument war Der Mieter hat seine Pflicht aus dem Mietverhältnis Schulter verletzt.

00:05:17: Okay, und dann?

00:05:18: Ja, kannst du ja denken, wurde eine Reise durch die Instanz.

00:05:20: Das Amtsgericht Charlottenburg hat ihre Räumungsklage abgewiesen das Landgericht Berlin als Berufungsinstanz hat der Vermieter recht gegeben und schließlich hat er BGH in der Revision das Berufungsurteil also die Verpflichtungen zur Räume bestätigt.

00:05:33: Ich habe das auch richtig verstanden.

00:05:34: schon dass bloße Ziel mit der Untervermietung Gewinn zu machen reicht aus ohne dass auf einen Mietpreis bremsen Verletzungen ankommt oder

00:05:41: Exakt, ja also das ist nochmal eine Miete war die deutlich über die Mietpreisbremse hinaus ging.

00:05:47: Die da vereinbart worden ist war gar nicht mehr relevant und das ist es eigentlich wichtiger an dem Urteil.

00:05:51: der Bundesgerichtshof hat gesagt wir brauchen gar nicht zu prüfen ob die Miedpreis Bremse verletzt wurde.

00:05:56: schon die Absicht Gewinn zu erzielen schließt das berechtigte Interesse an der Untervermietung aus.

00:06:01: Okay wie begründet der BGH dass genau?

00:06:03: was ist seine Kernaussage?

00:06:04: Ja der BGR hat gesagt Zweck der Unter Vermietungen ist es den Mieter zu helfen seine eigenen Wohnkosten zu decken und eben nicht darüber hinaus Einnahmen zu erzielen.

00:06:13: Mit anderen Worten, die Wohnung gehört dem Vermieter der Vermieters Eigentumsrecht nach Artikel vierzehn Grundgesetz.

00:06:19: Dem wird es nicht gerecht wenn der Mieter mit diesem Eigentum wirtschaftlichen Gewinn für sich macht ohne den Vermietern daran zu beteiligen.

00:06:25: Okay das ist also auch eine verfassungsrechtliche Dimension wie eigentlich alles was mit Wohnungseigentum zu tun hat oder?

00:06:31: Wie vieles genau?

00:06:31: ja aber hier gibt's eben halt noch ne zweite Dimension.

00:06:33: Der BGH hat gesagt Die Entscheidung schützt auch die Untermieter weil sie grundsätzlich davor bewahrt werden überhöhte Mieten an den Hauptmeter zu zahlen.

00:06:41: Okay, anstelle mal vor du bist Untermieter in Berlin, zahlts neunhundertsechzig Euro knapp für eine Zwei-Zimmer-Wohnung.

00:06:46: Obwohl die höchst zulässige Miete siebenundvierzig Euro beträgt und ein Hauptmeter steckt den Differenzbetrag einfach ein.

00:06:52: genau das hat der BGH jetzt verhindert finde ich schon nachvollziehbar obwohl das Mietrecht eigentlich nicht mein Gebiet ist aber es nur eine logische Entwicklung der Rechtsprechung aus meiner Sicht

00:07:02: Ja, finde ich halt auch.

00:07:03: In der Revision hatte der Mieter übrigens noch argumentiert, dass er die Wohnung vollmobiliert übergeben hat und diese Vollmoblierung den Aufpreis rechtfertiger.

00:07:12: Aber der BGH hat auch das weggewischt.

00:07:14: Es kommt eben nicht auf die konkrete Rechtfertigung an.

00:07:16: Einnahmen über die Deckung der eigenen Aufwendungen hinaus sind grundsätzlich kein berechtigtes Interesse.

00:07:21: Das ist ein Grundsatz, den man sich eigentlich merken sollte.

00:07:23: Und Vermietung dient der Kostendeckung nicht der Gewinnerzielung.

00:07:27: Michael was bedeutet das jetzt konkret für die Miete da draußen?

00:07:30: Ja, erstens.

00:07:31: Wer untervermieten möchte braucht nach wie vor die Erlaubnis des Vermieters und muss ein berechtigtes Interesse haben.

00:07:36: Das war aber eigentlich schon immer so.

00:07:38: Zweitens Gewinnabsicht ist kein berechtigtes Interesse.

00:07:42: das ist jetzt geklärt.

00:07:43: ja wer die Erlaubnis will darf maximal seine Kosten decken also die anteilige Miete Nebenkosten vielleicht noch einen kleinen Aufschlag für Möblierungen in engen Grenzen.

00:07:52: Und drittens wer ohne erlaubnis unter vermietet und dabei noch gewinnen macht riskiert die fristgemäße Kündigung seines Mietverhältnisses Nicht nur die Versagen der Erlaubnis, sondern Verlust der Wohnung.

00:08:01: Ja klingt gefährlich!

00:08:02: Ja und besonders wichtig das gilt nicht nur für diese Praxis der Airbnb-Vermietung bei denen jemand seine Wohnung kurzfristig weiter vermietet.

00:08:09: Das gilt für jede Art von gewinnorientierter Untervermietungen auch bei Langzeituntervermiedungen.

00:08:13: also da mal du bist jetzt für sechs bis sieben acht neun Monate im Ausland und denkst ja meine schöne Wohnung vermiete ich und ein Teil der Miete dich mehr erzielen kann nutze sich dann für meinen Auslandsaufenthalt um den zu finanzieren funktioniert danach auch nicht.

00:08:26: Okay, was darf man denn jetzt noch verlangen als Untervermieter?

00:08:29: Ja der praktische Teil dieses BGH-Autholzsystems ist eben halt.

00:08:32: Der BGH erlaubt eine kostendeckende Untervermittlung.

00:08:34: heißt konkret wohl du kannst maximal so viel verlangen wie du selbst an wohnungsbezogenen Aufwendungen hast ja also wie ich schon gesagt habe die anteiligen Nettochaltmiete Die Betriebskostenvorauszahlung Kosten für Strom Internet Sofern Du die weiter zahlst und einen angemessenen Abnutzungszuschlag für Möblier, wenn du Möbiliert vermietest.

00:08:53: Das ist im Wesentlichen das was du verlangen kannst also deine Kosten decken.

00:08:59: Also dieser Möbliungszuschlag da hat der BH auch etwas Konkretes dazu gesagt oder?

00:09:03: Ja mit Vorsicht ja quasi ein Luxussofa rechtfertigt keinen Mundpreis.

00:09:07: Der Aufschlank muss sich am tatsächlichen Zeitwert unter Abnuzung orientieren.

00:09:11: dabei gilt als Faustformel in der Praxis oft eine zwei Prozentregel auf dem Möbel wird pro Monat.

00:09:16: aber das wichtig Der Mieter muss das transparent begründen können.

00:09:20: Da kann er es nicht, denn fällt sein Anspruch auf Untervermietung.

00:09:23: Nicht schlecht!

00:09:23: Das war so eine sehr hohe Hürde für den Nachweis.

00:09:27: Und demnachfalls kann der Vermieter auch einfordern und sollte das auch tun?

00:09:30: Ja, kommen wir mal zum heißen Thema Airbnb.

00:09:32: wahrscheinlich werden die meisten diese Folgen hören.

00:09:35: Was bedeutet das Urteil dann für Mieters, die ihre Wohnung über eine solche Plattform vermieten?

00:09:39: Ja, mietrechtlich wird die Luft damit dünn aus meiner Sicht.

00:09:41: Der Kurzzeitvermietung an Touristen ist fast immer gewinnorientiert.

00:09:45: Weiß hast du vielleicht selber schon mal erlebt?

00:09:46: Der Tage setze vorhin achtzig hunderthundertfünfzig Euro sind nicht unüblich und auf dem Monat hochgerechnet ist das definitiv ein Vielfaches der regulären Miete.

00:09:54: Und da kann niemand mehr ernsthaft behaupten dass dienen nur der Kostendeckungen.

00:09:58: Ich halte dann die Annahme des berechtigten Interesses für ausgeschlossen.

00:10:02: Und was riskiert der Mieter denn wenn er es trotzdem macht?

00:10:05: Ja, eine Menge.

00:10:06: Zunächst vermietet der.

00:10:07: ohne Erlaubnis ist das eine schwerwiegende Pflichtverletzung.

00:10:09: Der Vermieter kann abmahnen und dann nach einer erfolglosen Abmandung eben halt ordentlich kündigen.

00:10:14: Ja, in den Folgen über Kündigung ein paar Mal gehabt.

00:10:19: Und der Mieter kannt sich nicht nachträglich auf einem berechtigtes Interesse berufen, dass er nie hatte.

00:10:24: Okay aus dem Begeier Urteil folgt also du darfst deine Kosten decken aber keinen Gewinn machen.

00:10:30: Das ist jetzt die Zusammenfassung, würde ich behaupten.

00:10:32: Das ist die Zusammenfassung genau.

00:10:33: Und wenn du das trotzdem machst, also ohne Lopensummitgewinnen hast du die Probleme!

00:10:38: Okay dann liste doch gerne noch einmal die häufigsten Fehler auf die Mieter im Zusammenhang mit der Untervermietung machen.

00:10:43: Kannst du dir schon denken unter vermieten ohne zu fragen?

00:10:46: Viele Mietern denken solange niemand es merkt dass alles okay.

00:10:49: aber Wenn der Vermieter erst herausfindet gibt's Ärger bis hin zur Kündigung.

00:10:53: Ja, ich würde auch die Wohnung nicht mehr auf Airbnb stellen und damit deutlich über der selbstgezeiten Miete verdienen wollen.

00:10:59: Klassisches Gewinnmodell ist genau das was quasi nicht mehr möglich ist.

00:11:03: Und ein Fehler ist der, der kommt aber auch bei Vermietern vor, die an Hauptmieten also die normal vermieten.

00:11:09: Der Glauben eine Möblierung rechtfertigt jeden Aufpreis.

00:11:13: Das kommt im Zusammenhang mit dem Mietpreisbremsen häufiger vor.

00:11:16: Das ist eben halt auch nicht so.

00:11:17: du kannst nicht nur weil du ne Wohnung oder ein Zimmer möbliert vermietet ist Monpreise verlangen.

00:11:22: Okay, was sollte ein Mieter stattdessen tun um rechtssicher unterzuvermieten ohne Gefahren einzugehen?

00:11:28: Da liegt jetzt mittlerweile die Antwort ja wohl auch auf der Hand.

00:11:30: Fragen schriftlich mit klaren Angaben wer wird einziehen wie lange wird er einziehen welche Miete soll vereinbart werden und was ist der Grund für die Anfrage?

00:11:40: wenn das Interesse legitim ist hat der Vermieter keinen Grund abzuleden darf es doch nicht.

00:11:44: Okay, kurze Unterbrechung.

00:11:46: Wenn du gerade zuhörst und denkst das hätt ich früher wissen sollen dann abonniere gerne unseren Podcast Law & Talk jetzt!

00:11:51: Du findest uns auf Spotify, Apple Podcasts und überall wo es Podcast gibt.

00:11:55: eine kurze Bewertung oder einen Daumen hoch hilft uns auch enorm Und wenn du eine Frage hast oder ein Thema dass wir unbedingt besprechen sollen schreib uns gerne die Kommentare.

00:12:02: Wir freuen uns natürlich über ihre Nachricht.

00:12:04: So zurück zum Thema Michael.

00:12:05: bevor wir uns verabschieden noch ein bis drei Sätze die heute hängen bleiben sollen.

00:12:10: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell.

00:12:11: Wer als Mieter Gewinne macht, hat kein berechtigtes Interesse.

00:12:15: Untervermietungen dient der Kostendeckung nicht der Gewinnerziehung.

00:12:17: Kostendeckung ist erlaubt.

00:12:19: Miete neben Kosten ein angemessener Möblierungszuschlag – nicht mehr!

00:12:22: Und

00:12:23: zu guter Letzt die Mietpreisbremse ist nicht mehr ein entscheidender Argument.

00:12:27: schon die Gewinnabsicht allein schlägt das berechtigte Interesse

00:12:30: Perfekt, vielen Dank.

00:12:31: Das war's für heute ein ziemlich spannendes Urteil des BGH.

00:12:34: wie immer der BGH entscheidet eigentlich immer spannende Sachen.

00:12:36: in den nächsten Folge schauen wir uns weiterhin aktuelles Urteil aus Mietrecht an dieses mal auch wieder Praxis nah und auch diesmal mit Sprengstoff.

00:12:43: aber mehr verrate ich jetzt erst einmal nicht.

00:12:45: Michael vielen dank für diesen tiefen Einblick.

00:12:47: und euch da draußen bleibt informiert bleibt aufmerksam.

00:12:49: wir hören uns dann nächsten folge beim lauen talk

00:12:52: bis gleich.