BGH stärkt Mieterrechte: Untervermietung nach Auszug des Mitmieters!

00:00:00: Was passiert, wenn der Mitbewohner einfach auszieht und du plötzlich auf einem Zimmer unterhalb Miete sitzt?

00:00:06: Darf der Vermieter dir dann verbieten das leere Zimmer weiter zu vermieten.

00:00:09: Und was, wenn er nicht nur die Untervermietung ablehnt sondern auch jeden anderen Lösungsweg?

00:00:13: blockiert?

00:00:14: Der Bundesgericht sofort diesen Fall bereits entschieden und das Ergebnis dürfte so manchem Vermietern nicht schmecken.

00:00:19: Das kann jedem betreffen, der in einer WG lebt!

00:00:22: Was du jetzt wissen musst gleich bei Law & Talk.

00:00:24: Willkommen bei Law and Talk.

00:00:25: Praxisnah Rechts Tipps und aktuelle Rechtsprechungen.

00:00:27: Ich bin über Prosikow, Rechtsanwalt aus Hamburg und heute haben wir wieder einen Urteil dabei das wirklich viele Menschen betrifft.

00:00:34: WG-Bewohner, Untermieter alle die schon mal mit mehreren Leuten in einer Wohnung gelebt haben und aufgepasst.

00:00:40: ich freue mich meinen Kollegen von Fachanwaltung für Mietrecht und Wohnungseigentums recht begrüßen zu dürfen.

00:00:44: Michael Kehren herzlich willkommen Michael.

00:00:47: Hallo und danke immer gerne besonders beim Thema dass man auf den ersten Blick für ein Randfall hält und das dann doch bei Bundesgerichtshof landet.

00:00:54: Ganz genau, heute geht's um Untervermietung.

00:00:56: Das ist eigentlich ein Thema welches hier recht häufig aufkommt bei uns.

00:00:59: dann kann es sein so wie ich es mitbekommen habe.

00:01:00: zumindest Klingt aber erst mal trocken, aber wie so oft wird der Teufel wohl in Detail stecken.

00:01:05: Wir schauen uns heute einen brandaktuellen BGH-Beschluss an, der am Oktober im Jahr ist.

00:01:11: Es geht um eine Berliner WG, eine Sture Vermieterin und zwei Mieter die einfach nur ihre Wohnung behalten wollten.

00:01:16: Wir haben drei Themenblöcke vorbereitet.

00:01:18: Erst die Grundlagen zur Untervermietung, die wir aber auch schonmal in einer alten Folge besprochen haben.

00:01:22: Dann geht es rein in den BGH Fall.

00:01:24: und schließlich was bedeutet das für euch da draußen?

00:01:27: Also los geht's.

00:01:28: Michael, fangen wir mal grundsätzlich an.

00:01:29: was bedeutet eigentlich Untervermietung im Mietrecht und wann brauche ich als Mieter überhaupt ein Erlaubnis?

00:01:34: Ja eine gute Einstiegsfrage.

00:01:36: wie immer unter Vermietungen bedeutet Ich bin Mietern und ich überlasse einen Teil meiner Wohnung also zum Beispiel ein Zimmer einer anderen Person zur Nutzung.

00:01:43: das kann ein Freund sein ein bekannter ein fremder.

00:01:45: ich bleibe gegenüber dem Vermieter der sogenannte Hauptmieter.

00:01:48: ich hafte also weiter für die Miete und für alles was in der Wohnung passiert.

00:01:52: okay und dass darf man dann einfach so oder

00:01:54: Nein, nicht einfach so.

00:01:55: Ohne Erlaubnis des Vermieters ist das grundsätzlich nicht erlaubt.

00:01:58: aber und das ist der Kern der gesetzlichen Vorschrift paragraph fivehundertdreiundfünfzig BGB Ich als Mieter habe unter bestimmten Voraussetzungen einen gesetzlichem Anspruch darauf dass der Vermieter mir dieser Erlaubnisse erteilt.

00:02:09: ich kann ihn also nicht einfach fragen oder kann einfach nein sagen.

00:02:12: Okay was sind denn die Voraussetzungen?

00:02:14: Das

00:02:14: müssen zwei Dinge zusammenkommen.

00:02:15: Erstens muss ein sogenanntes berechtigtes Interesse entstanden sein und zwar nach Abschluss des Mietvertrages, und zweitens darf kein Ausnahmegrund vorliegen also keinen wichtiger Grund in der Person des Dritten keine Überbelegung und die Untervermietungen muss dem Vermieter zumutbar sein.

00:02:30: Okay habe ich das jetzt richtig verstanden?

00:02:31: Dass das Interesse nach Vertragsschluss entstanden seien muss nicht einfach von Anfang an dass mit so mehr oder weniger einen Plan

00:02:38: Exakt.

00:02:38: Der Gesetzgeber will Situationen abdecken, die sich im Laufe des Mietens entwickeln.

00:02:42: Stell dir vor du ziehst alleine ein, verlierst deinen Job und willst plötzlich Kosten sparen oder die Miete finanzieren müssen?

00:02:48: Oder eben dein Mitbewohner zieht aus – das sind Lebensveränderungen, die nachher eintreten!

00:02:53: Und genau dafür hat der Gesetzgebarparker fünfundunddreiundfünfzig BGB geschaffen.

00:02:56: Das ist doch ein spannendes Beispiel.

00:02:58: Was zählt jetzt als berechtigtes Interesse?

00:03:00: Die Rechtsprechung sagt jedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

00:03:07: Das ist ziemlich weit gefasst!

00:03:08: Der klassische Fall ich will meine Mietbelastung verringern – das ist laut Bundesgericht auf einem Bereich des Interesses.

00:03:13: Das hat auch mehrfach schon so bestätigt entschieden.

00:03:16: Okay dann lass uns doch direkt mal in den Fall reingehen?

00:03:18: Ja gerne also... Der Fall Berlin, Mai-Zwei-Tonzwanzig.

00:03:22: Drei Freunde oder zumindest drei Mieter ziehen gemeinsam in eine Dreizimmerwohnung ein.

00:03:26: Miete, Tausend zwölf Euro im Monat – alles gut!

00:03:28: Jeder zahlt seinen Teilhaltung ein Drill.

00:03:31: Dann September Zweiundzwanziger.

00:03:33: Einer der drei zieht aus endgültig.

00:03:35: Rausfeier am Fertig.

00:03:36: Die anderen beiden sitzen jetzt in einer Dreizehmerwohnungen und sollen theoretisch weiter die volle Miete zahlen weil sie ja gesammt schulder sind.

00:03:42: Das heißt jeder haftet für die voller Miete auch wenn er nicht mehr zahlt.

00:03:45: Okay, klingt schon nach einer finanziellen Zwickmüde für die Beteiligten.

00:03:48: Ja ist das so und haben die beiden auch erkannt?

00:03:50: Also machen sie das naheliegende!

00:03:52: Sie fragen die Vermieterin ob sie das nächste Zimmer in eine andere Person, die sich auch namentlich benennen vermieten können... ...für dreihundertdreißig Euro im Monat.

00:03:59: Die Person ist bekannt, die Miete ist klar der Antrag ist ordentlich gestellt.

00:04:02: Und was sagt die Vermierterin?

00:04:03: darf ich raten?

00:04:04: Nein Zu allem.

00:04:07: Nein zur Untervermietung, nein zur Vertragsfortsetzung nur mit den beiden verbleibenden Mietern und auch nein zu einem Mieterwechsel also dem Austausch des augustgezogenen Mieters gegen die vorgeschlagene Person.

00:04:18: Okay aber die hat jetzt ziemlich gründlich Nein gesagt.

00:04:20: ja wirklich zu allem?

00:04:21: Ja genau ausgiebig Nein zu allem und das wurde dann doch zum Verhängnis Die beiden Mieterklagen auf Verteilungen der Erlaubnis zur Unter Vermietung.

00:04:29: Was waren jetzt die zentralen Streitfragen beim BGH?

00:04:32: Im Kern zwei Fragen.

00:04:33: Erstens liegt überhaupt ein berechtigtes Interesse vor, wenn die Mieter auch den ausgezogenen Mitmieter auf seinen Mietanteil verklagen könnten und zweitens kann die Vermieterin einen Untermiehzuschlag verlangen.

00:04:44: Okay was hat der BGR dazu gesagt?

00:04:46: Ja das zugunsten der Mieterein deutlich beantwortet.

00:04:49: Der BGR sagt ja es besteht ein berechigtes interesse und zwar schon deshalb weil die Kostenentlastung durch Untervermietungen ausdrücklich vom Gesetzgeber gewollt ist.

00:04:57: Okay, was war mit dem Argument dass die Mieter den ausgezogenen dritten Jahr auf seinen Mietanteil hätten verklagen können über den sogenannten Gesamtschuldenausgleich?

00:05:04: Dann das hat der BGH vom Tisch gewischt.

00:05:06: Er sagt wenn ich den ausgezogenen Mietter auf Zahlung verklage gibt ihm wiederum einen Hebel nämlich mich seinerseits zu zwingen gemeinsam mit ihm den gesamten Mietvertrag zu kündigen.

00:05:16: und das würde bedeuten nicht verliere meine Wohnung.

00:05:18: und genau davor soll fünfundund dreinfünfzig bgb ja schützen.

00:05:21: Okay, also kurz zusammengefasst.

00:05:23: Der BGH sagt also wer versucht seinen ausgezogenen Mitmieter zur Kasse zu bitten riskiert am Ende selbst auf der Straße zu stehen?

00:05:29: Das

00:05:29: wäre die Konsequenz.

00:05:30: ja und das ist eben in unserem Fall auch das Problem gewesen.

00:05:32: Die Vermieterin hat jeden Ausweg blockiert kein Mieterwechsel keine Vertragsanpassung nichts.

00:05:38: da wäre es ein Widerspruch in sich den Mietern dann zu sagen verklagt euren Ex mit Bewohner und verliert dabei vielleicht doch eure Wohnung.

00:05:44: okay unter Mietzuschlag

00:05:46: Den darf die Vermieterin hier nicht verlangen.

00:05:48: Der BGH begründet das so, ein Untermietzuschlag setzt voraus dass die Untervermietung für den Vermieter ohne Zuschlag unzumutbar wäre.

00:05:56: Das wäre zum Beispiel bei einer stärkeren Belegung der Wohnung der Fall gewesen.

00:06:00: Aber hier war es ja so.

00:06:01: Die Wohnung war von Anfang an mit drei Personen belegt.

00:06:04: Durch den Einzug der neuen Untermieterin ändert sich an der Belegungen eben nichts.

00:06:08: Drei Personen vorher drei Personen nachher.

00:06:10: Okay, also muss man sich das so vorstellen.

00:06:11: Mieter zieht in eine WG, ein anderer zieht aus, ein dritter zieht ein und die Vermieterin versucht daraus eine Miet-Erhöhung zu basteln.

00:06:18: Der WEA sagt hier ganz offenbar klar und deutlich nein

00:06:21: Genau!

00:06:22: Und noch ein zweiter Punkt Die verbleibenden beiden Miete hatten ja auch nicht irgendwie ne Gewinnerzielung im Hinterkopf.

00:06:29: Ja, die dreihundertdreißig Euro Untermiete bei tausend zwölf Euro Gesamtmiete sind kein Profit.

00:06:33: Reis war ging wirklich nur um reine Kostenentlastungen.

00:06:36: Okay, was nehmen jetzt WG-Bewohner und Mieter aus so einem Urteil mit?

00:06:40: Ja drei ganz praktische Dinge.

00:06:41: Erstens wenn dein Mitbewohner auszieht hast du ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung jedenfalls wenn du dadurch deine Mietkosten senken willst.

00:06:48: das ist anerkennend.

00:06:49: Zweitens der Vermieter kann ich einfach nein sagen.

00:06:52: er muss entweder zustimmen oder einen konkreten Ausnahmegrund nennen.

00:06:56: bloß ablehnen reicht nicht.

00:06:57: drittens Ein Untermietzuschlag kann der Vermieter nur verlangen, wenn die Untervermietung für ihn wirklich unzumutbar ist.

00:07:04: Also zum Beispiel bei deutlicher Überbelegungen.

00:07:06: Bei gleichbleibender Bewohnerzahl kein Zuschlag.

00:07:09: Okay und was soll der Mieter konkret tun?

00:07:10: Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert?

00:07:12: Ja auch hier ja den Antrag schriftlich stellen immer mit namentlicher Benennung der unter mietenden Personen dem geplanten Untermietzeitraum und der Mieteuhe die vereinbart also der Untermiedhöhe die vereinbart werden soll.

00:07:26: dann kann der Vermieter nicht sagen, der Antrag sei unklar.

00:07:29: Und zweitens wenn der Vermiete ablehnt rechtlichen Rat einholen.

00:07:32: in vielen Fällen kann man auf Verteidigung der Erlaubnis klagen wie dieser Fall hier zeigt.

00:07:36: erfolgreich

00:07:37: und zwar bis zum BGH wenn es

00:07:39: sein muss

00:07:39: Alles klar, eine ganz kurze Unterbrechung.

00:07:41: Wenn euch diese Folge weitergeholfen hat freuen wir uns riesig über eine Bewertung bei Spotify oder Apple Podcasts bei YouTube wo auch immer ihr uns hört.

00:07:48: das hilft uns sehr mehr Menschen mit diesen Infos zu erreichen.

00:07:51: Abonniert gerne unseren Podcast damit die keine weitere Folge mehr verpasst und wenn ihr Fragen habt oder ein Thema vorschlagen wollt schreibt uns gern in die Kommentare.

00:07:58: Die Kontaktdaten falls ihr anliegen habt rechtlicher Natur habt ihr natürlich auch den Show Notes.

00:08:03: Okay Michael weiter geht's bevor wir uns jetzt von den Hörern verabschieden.

00:08:06: wie immer einmal drei Takeaways für unsere Zuhörer.

00:08:09: Ja, erstens.

00:08:10: Wenn dein Mitbewohner auszieht und du kostengesparen willst hast Du ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

00:08:16: Paragraph fünfundunddreinfünfzig BGB schützt Dich dahin.

00:08:19: soweit!

00:08:20: Zweitens – Ein Vermieter der jeden Ausweg blockiert Mieterwechsel Vertragsanpassung unter Vermietungen hat schlechte Karten vor Gericht.

00:08:27: Drittens – Ein Untermietzuschlag gibt's nur bei echter Mehrbelastung nicht wenn die Bewohnerzahl gleich bleibt.

00:08:33: Das fand mich perfekt.

00:08:34: Danke für diese klare Einordnung, das war ja noch ein interessanter Fall und wird sicherlich vielen Leuten auch weiterhelfen deiner Erklärung.

00:08:40: Ich würde vorschlagen wir uns zur nächsten Folge Bis

00:08:43: gleich!