Juristische Person als Mieter: Die teure Überraschung für Vermieter

00:00:00: Stell dir vor, du vermietest eine schöne, seventy Quadratmeter Wohnung in München.

00:00:04: Du willst die Miete erhöhen.

00:00:06: Völlig legal mit Mietspiegel alles sauber formuliert und dann verlierst du trotzdem Vorgericht.

00:00:11: Komplett!

00:00:12: Wie kann das sein?

00:00:13: Die Antwort liegt nicht im Mietpreis oder in der Lage nicht mal im Miedvertrag sondern in der Frage wer sitzt eigentlich auf der anderen Seite des Vertrages.

00:00:21: Kann eine Firma überhaupt einen Dach über dem Kopf brauchen?

00:00:24: Und was passiert wenn auf dem Mietvertrag Wohnraummietverdrag steht Der Mieter aber gar kein Mensch ist.

00:00:30: Das kann jeden Vermieter treffen, deren Unternehmen, Vereine oder Wohnungsengtümergemeinschaften vermietet – ohne es zu merken!

00:00:36: Heute klären wir das ab.

00:00:37: Bleibt dran!

00:00:38: Willkommen bei Law & Talk, dem Podcast für Praxisnahe Rechtstipps und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:42: Mein Name ist Igor Posikoff.

00:00:43: Ich bin Rechtsanwalt und ich freue mich euch heute wieder durch eine neue Episode zu führen die es wirklich in sich hat.

00:00:48: Michael Du bist heute unser Mann für alles rund ums Mietrecht.

00:00:51: Ich muss sagen als ich das Urteil gelesen habe dass wir heute besprechen dachte Kann doch nicht sein, ein Vermieter in München.

00:00:57: Miedspiegel liegt auf dem Tisch alles nach Lehrbuch und er verliert trotzdem.

00:01:01: Ja hallo zusammen!

00:01:02: Lehrbücher haben manchmal Fußnoten die man übersieht aber genau das ist der spannende an unserem heutigen Fall.

00:01:07: Also worum geht es heute?

00:01:09: Ein Urteil des Landgerichts München I vom dritten Juni zwanzig fünfundzwanzig zeigt auf eindrucksvolle Weise dass der Mieter entscheidend ist Nicht nur als Vertragspartner sondern als Personen.

00:01:19: Wir schauen uns heute an, warum eine Mieterhöhung scheiterte, obwohl alle Zahlen stimmten.

00:01:23: Wir klären was juristische Personen als Mietter bedeuten können und was Vermieter künftig unbedingt beachten sollten.

00:01:28: Genau das ist heute unser Thema Igor!

00:01:30: Okay Michael dann fangen wir mal ganz grundsätzlich an.

00:01:32: Wohnraum-Mietrecht klingt erstmal eindeutig.

00:01:34: wenn jemand eine Wohnung mietet gilt Wohnraummietrecht oder?

00:01:38: Die typische juristisch Antwort ist grundsätzlich ja... Das Wohnraummitrecht im BGB Das soziale Mietrecht schützt einen bestimmten Kreis, nämlich jemanden der ein Dach über dem Kopf braucht.

00:01:50: Er schützte die Existenz.

00:01:51: da hat er Gesetzgeber.

00:01:52: hohe Hürden für Kündigungen eingebaut haben wir schon öfter besprochen Für Mieterhöhung und für vieles mehr.

00:01:57: Kurz unser Wohnraum-Mietrecht ist Schutzrecht für natürliche Personen Und das führt zu unserem speziellen heutigen Fall.

00:02:03: Okay denn eine natürliche Person bedeutet Menschen nicht Firmen nicht Vereine oder ähnliches.

00:02:08: Genau Eine GmbH kann keine Obdachlosigkeit erleiden Ein Verein verliert keinen Zuhause.

00:02:12: Diese juristischen Personen haben per Definition keinen eigenen Wohnbedarf.

00:02:17: Und genau hier liegt der Schlüssel.

00:02:18: Okay, also dann stell dir mal vor du mietest als Privatperson eine Wohnung und du weißt das Gesetz schützt dich wenn der Vermieter die Miete plötzlich verdoppeln will?

00:02:25: Du hast Rechte und auf der Vermitterseite bedeutet das er hat auch Pflichten aber auch geregelte Möglichkeiten zum Beispiel die Mieterhöhung nach der Ortsüblichen Vergleichsmiete nach §

00:02:36: Exakt, genau.

00:02:37: Und dieser fünfundundfünfzig BGB ist das zentrale Werkzeug für Vermieter in laufenden Wohnraum-Mietverhältnissen.

00:02:44: Er erlaubt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete also meistens eben halt an Die Miete, die im Mietspiegel ausgewiesen wird wenn der existiert.

00:02:52: Aber und das ist entscheidend, er gilt nur wenn ein echtes Wohnraummiet Verhältnis vorliegt mit einem echten menschlichen Mieter.

00:02:58: Okay habe ich es richtig verstanden dass wir nicht fragen Ist die Wohnung eine Wohnung sondern ist der Mieta ein Mensch?

00:03:04: Ja, so in etwa nicht ganz.

00:03:05: Also das Objekt ist nicht völlig egal aber entscheidend kommt tatsächlich hinzu wer wofür mietet.

00:03:10: Okay dann kommen wir mal zum konkreten Fall.

00:03:12: was ist denn da passiert?

00:03:13: Wir haben einen klassischen Sachverhalten.

00:03:15: auf den ersten Blick ein Vermieter München hat eine Sechsen-Siebzig Quadratmeter große Wohnung vermietet.

00:03:20: Netto Kaltmiete neunhundertfünfzig Euro.

00:03:22: er wollte auf tausendneunzig Euro erhöhen gestützt auf dem Mietspiegel in München.

00:03:26: Ortzügliche Vergleichsmiete vierzehn Euro neunzwanzig pro Quadratmetern klar über der bisherigen Miete.

00:03:32: Okay klingt nach einem Routinefall oder

00:03:33: Das sah so aus.

00:03:35: Aber der Mieter war seit twohneunzehnundzwei- neunzig eine Wohnungseigentümergemeinschaft, eine WEG oder GDWE wie wir Juristen sagen also eine juristische Person und die Wohnungsegentümer Gemeinschaft hat die Zustimmung zur Mietergörung schlicht verweigert mit einem Argument das so simpel wie durchschlagend war.

00:03:53: Wir als juristischer Personen haben keinen Wohnbedarf Also gilt Paragraph fünfundachtenfünfzig BGB für uns nicht.

00:03:59: Okay, ich stelle dir mal vor du bist Vermieter.

00:04:01: Du hast den Mietspiegel dabei, du hast alles dokumentiert und ein Mietvertrag heißt sogar ausdrücklich Wohnraum-Mietvertraget und dann sagt der Mieter sorry für mich gilt das aber nicht.

00:04:09: Und genau hier in unserem Fall war das so und das Gericht des Amtsgerichte München hat dem Mieterecht gegeben und das Landgericht dann auch vollumfänglich klage abgewiesen?

00:04:17: Okay warum hat das gericht einfach auf den Namen des Mieters geschaut?

00:04:20: oder?

00:04:21: Na ja, vereinfacht ihm gern schon.

00:04:22: Also das Landgericht hat gesagt, Paragraph fünfundund achtundfünfzig BGB setzt ein Wohnraummietverhältnis voraus und ein Wohnraummiet Verhältnis setzt voraust, dass da einen Mensch wohnt.

00:04:31: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wohnt nicht!

00:04:34: Sie hat keinen Wohnbedarf also kein Wohnraum im Miet verhältnis, also ist Paragraft fünfundund achtun fünfzig BGB nicht anwendbar.

00:04:41: Schlussendlich Ergebnis keine gesetzliche Grundlage für eine Mieterhöhung.

00:04:44: Okay, das klingt ja schon fast ungerecht für den Vermieter.

00:04:47: Er vermietet ja eine echte Wohnung und trotzdem kein Wohnraumniedrecht.

00:04:50: Ja, das Gefühl kann ich nachvollziehen.

00:04:52: Aber trotzdem ist es hier konsequente Rechtsanwendung.

00:04:55: Das Recht schützt Menschen nicht Quadratmeter!

00:04:58: Okay also der Vermieter hat sich aber noch auf andere Argumente gestürzt und nicht noch den Mietspiegel richtig?

00:05:03: Um recht zu bekommen hatte er drei Angriffsargumente.

00:05:05: ja, aber alle drei Argumete haben nicht gezogen aus juristischer Sicht korrekt und lehrreich.

00:05:11: Argument eins hat gesagt Vertragsüberschrift.

00:05:14: Der Mietvertrag von twohneunzig ist überschrieben mit Wohnraummietvertraget.

00:05:18: Also dachte der Vermieter klassischerweise, wo Wohnraum drauf steht muss auch Wohnraum drin sein.

00:05:24: Klingt erstmal logisch?

00:05:25: Naja klingt aber nur logisch ist es nicht.

00:05:27: ja das Gericht hat hier ausdrücklich klargestellt für die rechtliche Einordnung zählt nicht die Überschrift maßgeblich ist er tatsächlich Vertragszweck und welche Vertragsparteien betroffen sind.

00:05:37: Ja eine Überschaft hat nicht einfach irgendwie so eine magische Wirkung.

00:05:40: man kann willkürlich festlegen wie man will welches welches Rechtsverhältnis betroffen ist.

00:05:44: Eine juristische Person hat schlichtweg keinen Wohnbedarf, nur weil man Wohnraumiedvertrag auf das Deckblatt schreibt.

00:05:52: Das ist auch aus meiner Sicht völlig richtig

00:05:53: argumentiert.".

00:05:56: Das kommt meistens dann, wenn man nicht direkt zum Ziel kommt.

00:05:59: Dann wollte eben halt hier der Vermieter eine analoge Anwendung von Pager.

00:06:04: fünfundundfünfzig BGBR also quasi hat er gesagt okay das Gesetz gilt vielleicht nicht direkt nach seinem Wortlaut aber sinngemäß ja muss es doch angewendet werden weil mein Fall ja quasi so ähnlich ist

00:06:17: und

00:06:18: abgelehnt.

00:06:19: eine Analogie setzt voraus dass der Gesetzgeber eine Lücke unbeabsicht gelassen hat.

00:06:25: Hier hat der Gesetzgeber Wohnraum- und Gewerberaumiederecht bewusst getrennt oder sonstiges Mietrecht.

00:06:31: Es gibt keine Lücke, die Interessenlage ein Mensch, der sein Zuhause verliert im Gegensatz zu einer juristischen Person, die zur anderen Zweck mietet, geschlicht nicht vergleichbar.

00:06:40: Dementsprechend kann man Paragra fünfundfünfzig BGB als Grundlage für eine Mieterhöhung nicht auf andere Mietverhältnisse anwenden.

00:06:49: Und noch weitere Argumente?

00:06:50: Ja, dann schon besseres Argument.

00:06:52: Die konkrete Vereinbarung im Mietvertrag stand aber unter Paragraph III.

00:06:57: Sinngemäß alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen zugelassenen Mieterhöhungen sind vereinbart und der Vermieter meinte halt das ist ein eigenständig vereinbartes vertragliches Erhöhungsrecht.

00:07:08: Okay so habe ich es richtig verstanden.

00:07:09: er wollte also sagen der Vertrag selbst gibt mir dieses Recht?

00:07:12: Genau!

00:07:12: Er hat gesagt dass das Vertrag nicht vereinbart und dementsprechend ist meine Anspruchsgrundlage.

00:07:18: Aber das Landgericht hat das ausgelegt und gesagt, diese Klausel verweist nur auf bestehende Gesetze.

00:07:24: Und dementsprechend da wenn das Gesetz keine Erhöhung erlaubt dann kannst du auch nicht erhöhen bzw.

00:07:29: Wenn das Gesetz eine Erhührung erlaubt darfst du erhöhen.

00:07:32: aber hier haben wir gerade schon besprochen ist das Gesetz gerade nicht anwendbar gewesen.

00:07:36: also keine Grundlage.

00:07:38: Eine Klauselt ihr auf ein nicht anwändbares Gesetz verweißt schafft keinen neuen Anspruch aus dem Nichts.

00:07:42: Ja, das ist logisch.

00:07:44: Also Verweise auf unerwendbare Normen kann ja irgendwie kein Recht schaffen oder?

00:07:48: Genau so könnte man es sagen.

00:07:49: und noch zur Abrundung dass die Wohnungseigentümergemeinschaft früher mal irgendwann im Jahr zweitausendfünfzehn Uhr eine Erhöhung der Miete zugestimmt hatte.

00:07:58: halb dem Fährmieter auch nicht.

00:07:59: Eine einmalige Zustimmung in einem Einzelfall zu einer Mietanpassung entfaltet keine Dauerwirkung also keinen Anspruch für die Zukunft.

00:08:06: Hast du vor zehn Jahren schon mal zugestimmt musst Du jetzt wieder dich mit einer Anpassung einverstanden erklären.

00:08:12: Was mir jetzt noch einfällt, das haben wir noch gar nicht besprochen.

00:08:15: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ja üblicherweise eine GBR, also eine gesellschaftbürgerlichen Rechtsjahr.

00:08:20: nur dass die Zuhörer das zuordnen können, dass es auch ne Gesellschaft isst und ich einfach nur

00:08:24: so ähnlich bloßer

00:08:25: Zusammenschluss von irgendwelchen Menschen.

00:08:28: Man kann sich das so ähnlich vorstellen.

00:08:29: Okay hervorragend!

00:08:30: Gut Michael, kommen wir zu den üblichen Fragen für unsere Hörer.

00:08:34: was bedeutet das jetzt konkret?

00:08:35: Was müssen Vermieter wissen, die zum Beispiel in einem GmbH oder einen Verein vermieten?

00:08:39: Na drei Dinge werden aus diesem Urteil klar.

00:08:42: Erstens, Parga fünfundundfünfzig BGB.

00:08:44: Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Miete funktioniert wirklich nur im Wohnraummietverhältnis und nicht dann wenn juristische Personen Mieta sind.

00:08:54: Wer das nicht weiß und trotzdem eine Miet-Erhöhungen fordert verliert.

00:08:57: Okay weiter?

00:08:58: Ja, die Lösung liegt im Vertrag.

00:09:00: wer an juristischen Personen vermietet braucht von Anfang an klare vertragliche Erhöhungsmechanismen.

00:09:05: ja also man sollte gleich im Vortrag eine Staffel Miete vereinbaren feste Beträge Oder Prozentsetz zu festen Terminen automatisch ohne Zustimmung oder eine Indexmiete, also die Anpassung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes.

00:09:18: Also quasi Anstieg mit der Inflation und entsprechend der Ininflation.

00:09:22: Klare Regelungen im Mietvertrag schaffen dann eben doch ne Grundlage für die Anassung der Mieten während der Vertragslaufzeit.

00:09:28: Okay!

00:09:28: Und drittens?

00:09:29: Ja!

00:09:30: Drittens wäre bereits in einem laufenden Mietverhältnis mit einer juristischen Person feststeckt.

00:09:34: Vertragliche Vereinbarung für eine Anpassung der Miete hat, ja.

00:09:37: Der sollte dann jetzt doch handeln und da muss wirklich versucht werden im Verhandlungsweg durch Gespräche miteinander eine Lösung zu finden und bestenfalls eben halt eine nachträgliche Vereinbarungen zutreffen wie die Miete angepasst werden soll auch für die Zukunft also zum Beispiel Vereinbarungs einer Staffelmiete.

00:09:54: Okay alles klar welche Fehler passieren in der Praxis immer noch wieder.

00:09:59: was siehst du so?

00:10:00: In deinem Alltag?

00:10:01: Das was hier ist, Fehler Nummer eins.

00:10:03: Die Vertragsparteien also Vermieter und auch Mieter verlassen sich für die rechtliche Einhornung ihres Vertragsverhältnisses auf die Vertragsuberschrift.

00:10:10: Wohnraumiedvertrag steht drauf.

00:10:12: Also bin ich sicher es kommt tatsächlich nicht darauf an was vereinbart worden ist sondern was tatsächlich gelebt wird.

00:10:20: Ich kann nicht aus einem Mietverhältnis eine Wohnung plötzlich ein Gewerberaumied verhältnis machen zum Beispiel um die Vorschriften des sozialen Mietrechts auszuhebeln.

00:10:30: Und Fehler Nummer zwei, das Nutzen von Standardformularen auch wenn der Mieter eine Firma oder sonstige juristische Personen ist.

00:10:38: Formulare für Wohnraum-Mietverhältnisse enthalten oft eben keine wirksamen Erhöhungsklausel für sonstige mietrechtlichen Vertragsverhältnisse.

00:10:46: und der dritte Fehler ist man setzt auf eine einmalige Zustimmung als Präzidenzfall.

00:10:49: so wie gesagt habe ja du hast vor fünf Jahren schon mal zugestimmt und deswegen kann ich mich darauf verlassen dass du jetzt wieder zustimmst.

00:10:56: Eine einmalige Zustimmung bedeutet nichts für die Zukunft.

00:10:59: Sie Quintessenz wäre dann, dass man den Vertrag immer auf dieses Vertragsverhältnis entsprechend abstimmt und nicht einfach nur Pauschalung welche Muster verwendet?

00:11:06: Genau also konkret Vorvertragschluss überlegen.

00:11:10: was habe ich hier für einen Vertragsmietverhältniss?

00:11:11: ist es wirklich ein Wohnraumied-Verhältnis oder ist es ein sonstiges Mietverherrungsgewerberer Miet?

00:11:15: Verhältnis und den Vertragen entsprechend anpassen?

00:11:17: Okay,

00:11:18: alles klar.

00:11:18: Ein kurzer Pause an dieser Stelle!

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00:11:31: Dann schreib uns doch gerne in die Kommentare Und du findest zudem unsere Kontaktdaten in den Show-Notes.

00:11:35: Wenn du gerade selbst in einer Mietrechtsstreitsache feststeckst, die Kanzlei Posikov Kerin aus Hamburg steht, dir für eine erste Einschätzung zur Verfügung oder für eine Beratung oder Vertretung, wie auch immer was gewünscht ist?

00:11:46: Nun geht es weiter Michael, bringen uns das Wichtigste doch noch einmal auf dem Punkt!

00:11:49: Zum Abschluss nochmal drei plakative Sätze.

00:11:52: Erstens Das Wohnraummietrecht schützt Menschen nicht juristische Personen.

00:11:57: Juristische Person haben keinen Wohnbedarf.

00:12:00: Zweitens Die Überschrift über ein Mietvertrag ist kein Freifahrtschein, nur weil Wohnraummietverhalten drüber steht.

00:12:06: Ist es nicht unbedingt ein Wohnraum-Mietverhältnis?

00:12:09: Und drittens ganz wichtig wäre an juristische Personen, also Firmen-, Vereine-, Wohnungseigentümergemeinschaften vermietet muss Mieterhöhungen vertraglich explizit regeln damit er im Laufe des Mietverhaltens die Miete anpassen kann gegebenenfalls eben durch Staffelmiete oder Indexmiete ohne dass gibt's keine Mietersöhung während der Vertragslaufzeit.

00:12:28: Als Klammichel, dann danke ich dir für deine Ausführung.

00:12:30: Es war auch ein interessanter Fall der gar nicht so offensichtlich war aus meiner Sicht – aus meiner leihenhaften Sicht im Mietrecht!

00:12:36: Auf jeden Fall danke ich unseren Zuhörern und wir hören uns zur nächsten Folge.

00:12:40: Bis gleich!

00:12:40: Ja tschüss bis gleich.