ERFUNDENER Eigenbedarf: Wie das Gericht alles durchschaut hat

00:00:00: Stell dir vor, du hast deine Wohnung jahrelang lieb geworden und dann flattert ihr im Brief ins Haus.

00:00:05: Der Vermieter braucht die Wohnung für seine Tochter.

00:00:07: Studium in Berlin klingt plausibel!

00:00:10: Du packst deine Sachen zahlst Markler, kaufst neue Möbel, zahlts doppelte Miete... ...und am Ende wohnt die Tochter auf Mali nicht in Berlin.

00:00:18: Was passiert wenn der eigene darf nur vorgetäuscht war?

00:00:20: Und was bekommst du als Mieter wirklich zurück?

00:00:24: Denn das kann jeden treffen, egal ob du gerade in einem befristeten Mietverhältnis lebst oder als Vermieter glaubst auf der sicheren Seite zu sein.

00:00:30: Wir schauen uns heute ein aktuelles Urteil des Amtskriegs Berlin aus Januar, und ich verspreche euch die Ergebnisse werden euch überraschen!

00:00:38: Manche angenehmen manche weniger.

00:00:40: Willkommen bei Laundhawk, praxisner Rechts-Tipps für Mannwald und aktuelle Rechtsprechungen.

00:00:44: Ich bin Joa Posikoff, Rechtsanwalt aus Hamburg und Partner der Posikovkehren rechtsanwälte.

00:00:50: Und damit ihr euch fragt, was macht ein Verkehrsrechtler in einer Mietrechtsepisode?

00:00:54: Ich stelle die Fragen und die Antworten liefert heute meinen Kollege und Partner.

00:00:59: Rechtsanwalt Michael Kehren Erstfachanwald für Miet- und Wohngseigentumsrecht.

00:01:02: Und Michael schön, dass du heute da bist!

00:01:04: Danke Igor immer gerne.

00:01:05: ich seh dich ja jeden Tag.

00:01:06: Ja ich freue mich wenn du heute mal auf der anderen Seite sitzt.

00:01:09: normalerweise bist du derjenige der mir Sachen erklärt.

00:01:12: Naja gut alles klar.

00:01:14: ja heute darf ich mal wieder die dummen Fragen stellen und ja passt also ganz gut.

00:01:18: Heute geht es um ein Thema, das wirklich jeden Mieter und Vermieter betreffen kann.

00:01:22: Ja wahrscheinlich viele Vermieters auch interessiert die vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung was passiert?

00:01:27: Und einen Vermietern eigen Bedarf nur vorschiebt?

00:01:29: welche Ansprüche haben Mieta?

00:01:31: und dass ist wohl das spannende.

00:01:32: warum scheitern viele trotz berechtigter Ansprüchen vor Gericht?

00:01:35: Wir schauen uns das anhand eines frischen Urteils aus Berlin an.

00:01:38: Und ja, Michael lass uns mal von vorne anfangen.

00:01:40: Was versteht man eigentlich unter Eigenbedarf und wann wird da vorgetäuscht?

00:01:43: Ja ich weiß alle haben jetzt einen déjà vu wahrscheinlich weil wir das Thema häufiger besprochen haben.

00:01:47: aber einmal ganz kurz noch mal zusammengefasst für jeden der jetzt das erste Mal unseren Podcast hört.

00:01:52: Ja bei Eigenbedarfs ist dann nochmal auch das heiße Thema im Mietrecht.

00:01:55: Aber es ist auch gar nicht schwer zu verstehen.

00:01:57: Eigenbedorf bedeutet ganz einfach Der Vermieter oder ein naher enger Familienangehöriger möchte selbst in die Wohnung einziehen.

00:02:03: Das ist ein erkanter Kündigungsgrund nach Paragra fünfundunddreiundsiebzig BGB bei unbefristend Verträgen.

00:02:09: Oder es ist auch möglich, einen Mietfallnis zu befristen wegen absehbarer oder voraussichtlich bestehenden Eigenbedarfs?

00:02:15: Das sieht Paragraph fünfhundertfünfundsiebenzig BGB als Befristungsgrund ausdrücklich vor.

00:02:20: Okay und wann ist das rechtlich ein Problem?

00:02:22: Na ja klar!

00:02:23: Das wird so'n Problem wenn der Eigenbedarf von vorne rein nur vorgeschoben war also der Femmiter gar nicht wirklich einziehen wollte oder eben halt die Bedarfsperson etwa ein Kind gar keine konkreten Pläne hatte, in die Wohnung einzuziehen.

00:02:34: Das nennt man dann vorgetäuschte Eigenbedarf.

00:02:36: Okay jetzt aus Deiner Erfahrung einmal wie häufig kommt das in der Praxis so vor?

00:02:40: Ja erstaunlicherweise doch häufiger als man denkt.

00:02:42: ja gerade in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten wie hier in Hamburg aber natürlich auch in Berlin und München ist Eigenbedarf manchmal schlicht ein Begründungsmittel

00:02:52: um

00:02:53: Mieter Weil sie jahrelang schon in der Wohnung leben und deswegen eine niedrige Miete haben, loszuwerden.

00:02:59: Und die Wohnung danach teurer neu zu vermieten oder halt leer zu verkaufen.

00:03:05: Das ist in der Praxis doch schon regelmäßig ein echtes Problem.

00:03:08: Okay also was kann man denn tun wenn der Vermieter sagt meine Tochter studiert hier und zieht einen?

00:03:13: Was ist so dein Tipp?

00:03:15: Alles hinterfragen.

00:03:16: Fragen stellen, Fragen stellen!

00:03:17: Ist die Tochter tatsächlich an der Uni eingeschrieben?

00:03:19: Hat sie einen Studienplatz in Berlin oder Hamburg oder wo immer wir gerade sind?

00:03:24: Wo wohnt sie im Moment?

00:03:25: Je konkreter die Pläne und die Dahlung der Plänen, desto wahrscheinlicher besteht der Eigenbedarf.

00:03:31: Aber wenn die Antworten nur wagen bleiben oder gar keine Antworten kommen dann würde ich sagen haben wir schon mal erstes Wahnsinnal?

00:03:38: Ja, das klingt ähnlich wie der Fall den wir beim vorletzten Mal besprochen haben.

00:03:41: Also wer sich dafür interessiert, gerne nochmal da reinhören was es mit konkreten Plänen unter Eigenbedarfskündigung so auf sich hat.

00:03:47: Kommen wir aber zum konkreten Fall aus Berlin?

00:03:49: Was ist da passiert?

00:03:51: In unserem Fall heute hatte ein Mieterpaar eine Wohnung in Berlin gemietet.

00:03:54: Wir hatten einen befristeten Mietvertrag tatsächlich und als Befristungsgrund war in den Vertraglichen Vereinbarungen angegeben dass Eigenbedarf für die Tochter bestehen wird.

00:04:03: Und die Vermieter hatten eben halt angegeben, die Tochter werde einziehen um in Berlin zu studieren.

00:04:10: und der Vertrag war befristet.

00:04:11: In unserem Fall hier bis Eintreffender Juli vierundzwanzig.

00:04:14: Okay klingt erst mal nach einem ganz normalen Eigenbedarfsfall oder?

00:04:18: Jaa...bis man tatsächlich prüft und hinterfragt wo die Tochta tatsächlich lebt.

00:04:22: Hier auf Bali in Indonesien seit November zwanzigzehnzehnzig lebt und arbeitete die Tochtanord.

00:04:29: Keine festen Rückkehrpläne, kein Studienplatz.

00:04:31: Kein unterschriebener Mietvertrag für die Berliner Wohnung – nix!

00:04:34: Okay wenn ich das jetzt richtig verstanden habe... ...die Tochter hat zum Zeitpunkt wo die Miete eigentlich ausziehen sollten immer noch auf Bali gewohnt?

00:04:41: Exakt!

00:04:41: Sie hat sogar im Sommer vierundzwanzig noch ein weiteres Jobangebot auf Bali angenommen.

00:04:45: Das Gericht hat er sehr klar in den Urteilsgründen formuliert.

00:04:48: Von einer sogenannten Verdichtung des Eigen-Nutzungswunschers war nämlich danach gar keine Rede.

00:04:53: Das ist der juristische Begriff dafür also Verdichtungen des Eigennutzungs-Wunschens dass die Einzugspläne konkret fest und zeitlich greifbar sein müssen.

00:05:01: Die Geschichte mit vielleicht zieht sie ja mal ein, das funktioniert schon nicht hier?

00:05:05: Nein!

00:05:05: Das reicht eben nicht.

00:05:07: Irgendwann reicht rechtlich nicht.

00:05:09: Die Pläne müssen zum Zeitpunkt des Vertragsendes immer noch bestehen wenn Sie ursprünglich also bei Vertragsschluss bestanden haben – bei uns jetzt im Fall der Befristung Und, und das ist entscheidend.

00:05:18: Die Vermieter konnten noch nicht einmal einen Nachweis über ein Mietverhältnis zwischen sich und der Tochter vorlegen.

00:05:24: Das hat das Gericht auch in den Entscheidungsgründen als maßgeblichen Grund für die Nichtannahme des Eigengudags angeführt.

00:05:30: Okay eine kurze Anmerkung noch am Rande so wie ich das verstanden habe.

00:05:34: Die vermieter haben den Mietern sogar kurz vorher noch angeboten zu bleiben wenn die Miete auf tausend sechshundert Euro erhöht werden kann.

00:05:41: was sagt uns das?

00:05:43: Ja genau, also wie du schon mit deiner Frage andeutest ja das ist auch so eine nicht untypische Situation und erstes klassisches Indiz dafür dass der Eigenbedarf gar nicht mehr bestand sondern dass er nur vorgetäuscht war.

00:05:56: Denn wenn der Vermieter bereit ist den angeblich so dringend für die Tochter benötigten Wohnraum für höhere Miete weiter zu vermieten dann ist die Dringlichkeit offensichtlich käuflich.

00:06:07: solche Nachrichten sollte man als Mieter unbedingt dokumentieren und aufheben.

00:06:11: für den Streitfall

00:06:12: Okay, also das Gericht hat dem Mieterpaar am Ende drei tausenddrei hundertfünfzig Euro ungefähr zugesprochen.

00:06:17: Das klingt nach einem Erfolg aber ich höre da ein Aber?

00:06:21: Ja das Aber ist hier sogar relativ groß.

00:06:23: ja denn die Miete hatten deutlich mehr gefordert und an sehr vielen Punkten sind sie gescheitert nicht weil Sie nicht im Grunde nach Recht hatten sondern weil sie bei der Durchsetzung nicht alles richtig gemacht haben.

00:06:33: Ok fahren wir mit dem an was die bekommen haben.

00:06:36: Ja, das Gericht hat zwei Positionen eindeutig zuerkannt.

00:06:39: Erstens ungefähr eine Euro in Schadenersatz wegen des vorgetäuschten Eigenbedarfs, nämlich für den nachgewiesen finanziellen Schaden durch den Auszug und Umzug.

00:06:48: Und einen weiteren Betrag von noch mal ungefähr eine EUR als Rückzahlung wegen überhöhter Miete weil der Vermieter gegen die Berliner Mietpreisbremse verstoßen hatte.

00:06:58: Okay dann ein kurzer Ausflug zur MietPreisbrennse.

00:07:00: was war da das Problem?

00:07:01: Na hier lag in dem Fall die Miete bei acht Euro pro Quadratmeter.

00:07:07: Das Gericht hat errechnet, dass die zulässige Miete nur bei neun Prozent vierzig Euro lag und die Vermieter wollten sich hier wegen der Zulässigkeit hinter der sogenannten Vormiete verstecken.

00:07:17: Der Vormieter hatte auch so viel gezahlt aber der Bestandschutz greift eben halt nur wenn der alte Mietvertrag bereits vor ein Krafttreten der Mietpreisbremse also vor zwei Jahrzehnte in unserem Fall hier geschlossen wurde.

00:07:27: und das konnten die Vermitter nicht beweisen.

00:07:29: Und können die Beweislaster dafür liegt beim Vermietern richtig?

00:07:32: Ja, für den Ausnahmetatbestand.

00:07:34: Für die Einhaltung der Mietpreisbremse ist der Vermieter Beweis belastet und er muss das dann nachweisen.

00:07:38: Fütter keinen Nachweis, dann eben halt auch keine Ausnahme.

00:07:41: Okay, dann gut einmal zurück zu dem Fall was die Mieter nicht bekommen haben.

00:07:46: Die Liste ist da ein bisschen länger oder?

00:07:47: Leider ja!

00:07:49: Die Miete hatten unter anderem Maklerkosten von zwei Tonne Zweiundundfünfzehn Euro etwa Gelten gemacht.

00:07:53: Das wurde abgewiesen.

00:07:55: warum?

00:07:55: weil sie nicht den Beweis führen konnten dass sie überhaupt Erst mal selbst ohne Makler versucht hatten, eine Wohnung zu finden.

00:08:02: Der Makler wurde schon im Dezember-Zweißen-Dreundzwanzig beauftragt und da war der Auszug nur siebeneinhalb Monate entfernt.

00:08:08: Okay teurer Fehler so wie es klingt?

00:08:11: Naja, Zweihundertfünfzig BGB sieht halt eine Schadenminderungspflicht vor und als Mieter bist du eben auch verpflichtet den Schaden so gering wie möglich zu erhalten.

00:08:17: Wer sofort einen Makler anruft ohne vorher auch nur eine einzige Anfrage selbst zum Beispiel bei Emo Scout gestellt zu haben handelt aus Sicht des Berliner Gerichts zumindest nicht schadenminimierend.

00:08:27: Okay, und die doppelte Miete?

00:08:28: Die Mieter hatten zum ersten März eine neue Wohnung angemietet.

00:08:31: Aber erst im Juni ausgezogen – was war damit?

00:08:34: Auch diesen Anspruch hat das Gericht als unbegründet abgewiesen.

00:08:37: Für dieses Gericht war klar ein Auszug vor Juli nicht notwendig.

00:08:41: Es drohte keine akute Räumung.

00:08:42: Wer freiwillig früher aus, den hat keinen Anspruch auf Verstattung von doppelt gezahlter Miete.

00:08:47: Auch die Angst vor Obdachlosigkeit zählte Vorgerichten nicht als Rechtfertigung oder als Grund für die Doppelte Mietsalung.

00:08:54: Stell dir mal vor, du bist in dieser Situation und hast eine neue Wohnung gefunden.

00:08:58: Packst aus purer Angst alles früher ein... ...und am Ende sagt ihr das Gericht?

00:09:01: Das war ja deine freie Entscheidung!

00:09:03: Ja, das ist tatsächlich hier so passiert.

00:09:06: Es ist auf meiner Sicht eines der härtesten Aspekte dieses Urteils Denn ich kann da auch die Mieter verstehen, die Drucksituation ist ja real und jeder weiß wenn ich eine Wohnung suche in Hamburg Berlin München wo der Wohnungsmarkt eng ist.

00:09:19: Da musst du eben unter Umständen halt doppelt Miete zahlen weil ein nahtlose Anschlussvermietung ist in den seltensten Fällen möglich.

00:09:27: manchmal musst du flexibel sein heute eine Wohnung gefunden die du schon in zwei Wochen beziehen kannst.

00:09:32: Okay was ist mit den Umzugskosten und neue Möbel usw.

00:09:35: Was war da?

00:09:36: Ja, hier hatten die Mieter dann natürlich auch noch Umzugskosten eben halt von etwas mehr als twelvehundert Euro verlangt.

00:09:42: Auch da hat das Gericht gesagt ist unbegründet mit der Begründung es sei nur ein Angebot vorgelegt worden aber kein Zahlungsnachweis also dass sie Kosten tatsächlich entstanden sind verauslagt wurden und da galt offenbar keinen Zahlungsbeleg, keinen Schadenersatzanspruch.

00:09:57: Was hat das mit den Möbeln auf sich?

00:09:59: Von einer ganzen Einkaufsliste bei einem bekannten schwedischen Möbelhaus Hat das Gericht genau einen Posten anerkannt, eine Duschwand von etwa twohundertdreißig Euro.

00:10:09: Warum denn ausgerechnet die Duschwand?

00:10:11: Ja weil die Mieter hier ganz konkret erklären konnten dass die alte Wohnung nur eine Dusche hatte und die neue eine Badewanne ja... Die alte Duschband passte nicht und deswegen musste für die neue Wohnung entsprechende Wand gekauft werden und das war eine substanzierte konkrete Begründung!

00:10:25: Für alle anderen Möbelstücke fehlte genau das eine Begrundung warum das alte Möbeljahr in der neuen Wohnung nicht mehr nutzbar ist.

00:10:32: Okay, also reicht jetzt so eine ganz normale Rechnung nicht aus und du brauchst ne Erklärung dazu.

00:10:36: Ja einfach nur eine Rechnungen vorzulegen reicht in der Tat nicht.

00:10:39: Artikeln haben auf einer Rechnungs- sind gerne Begründungen.

00:10:42: Wenn ich die Kosten für Möbel als Schadenersatz gelten machen will dann muss sich für jeden einzelnen Gegenstand darlegen was hatte ich vorher warum passt es nicht mehr?

00:10:49: Und warum war daher der Kauf jetzt für die neue Wohnung zwingend notwendig?

00:10:53: Das ist ein wichtiges Detail.

00:10:54: dass die meisten Menschen beim Umzug schlicht nicht auch dem schön haben und anscheinend auch nicht der Anwalt der die Menschen vertreten hat.

00:11:01: Ja, wobei klar ist ja du musst das wissen bevor du umziehst.

00:11:05: Wenn du es danach weißt hilfst dir auch nicht und in unserem Fall sind die ja schon offenbar Monat eben voraus.

00:11:10: haben wir alles geplant und gemacht.

00:11:12: deswegen klar aber Brattung vorherige schadet natürlich nicht.

00:11:16: Naja okay Michael lass uns das mal kurz zusammen fassen.

00:11:18: was sind die drei größten Fehler die Mieter in der Situation machen?

00:11:22: Ja wenn man von Fehler sprechen will Fehler Nummer eins in dem fall zu früh ausziehen dann eben halt doppelt Miete zahlen.

00:11:30: Also man sollte die Spanne so kurz wie möglich fassen, Fehler Nummer zwei.

00:11:35: Wie wir gerade besprochen haben offenbar sofort einen Marklerbeauftragten ohne sich erst mal selbst zu bemühen und die eigenen Suche Bemühungen zu dokumentieren also Screenshots von Anfragen auf Emo Scout Wohnungsanzeigen Dokumentierende Absagen Das sollte man schon alles auffäben für den Streitfall.

00:11:53: Und Fehler Nummer drei, Belege nicht sauber führen.

00:11:56: Angebote sind keine Rechnungen.

00:11:57: Rechnung ohne Zahlungsnachweis sind keine Beweise und Rechnunge ohne Begründung für die Notwendigkeit helfen dir vorgerichtet eben auch nicht weiter.

00:12:04: Okay noch ein Schneider-Tipp für die Vermieter, die wir bisher ausgelassen haben?

00:12:07: Ja

00:12:08: der Tipp liegt auf der Hand!

00:12:10: kein Eigenbedarf vortäuschen.

00:12:12: Ganz ehrlich, in unserem Fall hier wenn du dir vorstellst die Tochter lebt auf Bali und hat keine Offenkundigkeine Rückkehrpläne sondern fühlt sich da wohl dann zu sagen Mietfallnis ist zur Ende weil Eigenbedarfe ja als Befristungsrund angegeben haben es schon grenzwertig und das Gericht hatte auch keine Gnade.

00:12:31: Ja, ich verstehe aber das.

00:12:33: Wenn ich das einmal durchkalkuliere sieht es aus ob das für die Vermieter trotzdem sich gelohnt hat.

00:12:36: wenn die tausend sechsund Euro Mieter haben wollten dann werden die die wahrscheinlich auch kriegen und mussten hier keine Ahnung zweimal tausend, siebenhott Euro zahlen.

00:12:44: Das wird wahrscheinlich zu verkraften sein dann.

00:12:45: Ja aber blaues Auge in dem Fall vielleicht ja weil immer unter dem Strich ist der Prozess ja doch noch gut gelaufen weil der ganze Katalog ein Scharnersatz ansprüchen der auf die Vermieter hätte zulaufen können eben nicht sauber abgearbeitet worden.

00:12:58: es kann auch

00:12:59: teurer werden als aus unserer täckigen Praxis weißt du ja auch dass das auch schon zwanzig, daßend, dreißig Tausend vierzig tausende Euro gekostet haben kann.

00:13:06: also insofern ist es hier tatsächlich billig ausgegangen.

00:13:11: Glück im Unglück.

00:13:12: Alles klar, eine kurze Unterbrechung an dieser Stelle!

00:13:13: Wenn dir die Folge gefällt dann abonniere lauend Talk of Spotify, Apple Podcast oder auch immer du uns gerade hörst.

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00:13:25: Und jetzt unsere Feedbackfrage für heute.

00:13:28: War es so selber schon mal von einer eigenen Darfskündigung betroffen als Mieter?

00:13:31: Oder als Vermieter?

00:13:32: schreib uns gerne in die Kommentare.

00:13:34: Wir lesen die Nachrichten gerne.

00:13:36: Wenn du rechtliche Unterstützung und Mietrecht brauchst, erreichst du Michael Kehren oder unsere ganzen anderen Mitarbeiter die auch sehr fleißig und kompetent sind.

00:13:44: Bei uns in der Kanzlerin Hamburg.

00:13:45: im Internet sind die ganzen Links- und Kontaktdaten.

00:13:48: Und ja, Michael danke dir für deine Expertise heute!

00:13:52: Ja gerne Igor hat Spaß gemacht und an alle Zuhörerinnen und Zuhörer bleibt informiert, bleibt ruhig und wenn der Brief vom Vermieter kommt erst lesen dann zum Anwalt.

00:14:02: Alles klar schöner kann man das nicht zusammenfassen.

00:14:04: wir hören es zur nächsten Folge bis gleich

00:14:06: Bis gleich!