Eigenbedarf ohne Plan? Warum diese Kündigung vor Gericht scheitert

00:00:00: Stell dir vor, du wohnst seit Jahren in deiner Wohnung.

00:00:03: Alles läuft gut bis auf ein paar Auseinandersetzungen mit dem neuen Vermieter über Nebenkosten und Niedminderung Und dann plötzlich liegt die Eigenbedarfskündigung im Briefkasten.

00:00:12: Der Vermietter behauptet sein Tochter muss einziehen weil die Wohnung barrierefrei ist.

00:00:16: Dringend unbedingt nur.

00:00:18: Die Tochter hat die Wohnung nie gesehen Nicht einmal von innen.

00:00:22: Sie kennt sie von Fotos auf dem Handy der Mutter.

00:00:24: Kann das reichen wirklich?

00:00:26: Reicht ein wagens Familienprojekt für eine wirksame Eigenbedarfskündigung?

00:00:29: und was passiert, wenn das Gericht dann ganz genau nachfragt?

00:00:31: Das kann jeden treffen.

00:00:32: Egal ob du Mieter bist der sich gegen eine Kündigung wehren muss oder Vermieter, der glaubt auf der sicheren Seite zu sein.

00:00:38: Das Amtskrieg Blübeck hat Anfangs-Schreitagsschein-Urteil zu einem solchen Fall verkündet – und dass hat es in sich!

00:00:44: Willkommen bei neuen Talk.

00:00:45: praxisnahe Rechtstippen und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:47: Schön, dass ihr wieder dabei seid.

00:00:49: Heute geht es um einen Thema, dass jedes Jahr Tausende von Mietverhältnissen erschüttert die Eigenbedarfskündigung.

00:00:54: Genauer gesagt….

00:00:55: Wann ist der sogenannte ernsthafte Nutzungswille des Vermieters glaubwürdig und wann eben nicht?

00:00:59: Und was hat das mit einer Besichtigung zu tun.

00:01:02: Wir schauen uns dazu ein frisches Urteil des Amtsgriech-Lübeck vom Februar zwanzig sechsundzwanzig an!

00:01:25: Michael, schön, dass du dabei bist.

00:01:26: Ja hallo Igor!

00:01:27: Danke immer wieder gerne und ich verspreche heute wird es durchaus interessant.

00:01:31: Perfekt dann leben wir doch direkt los.

00:01:32: fangen wir mit dem grundsätzlichen an.

00:01:34: was bedeutet eigenbedarf eigentlich rechtlich?

00:01:36: Und warum landen da so viele Fälle vor Gericht?

00:01:38: ja die Bedeutung von eigen bedarf hatten wir schon in ein paar folgen besprochen nicht immer gern als Thema weil das viel Leute interessiert.

00:01:44: Eigenbedarf bedeutet der Vermieter möchte die vermietete Wohnung selbst nutzen oder für eine Familienangehörige oder Haushalts Angehöriger.

00:01:51: Das ist im Paragraph fünfundhundert dreiundsiebzig Absatz zwei Nummer zwei BGB geregelt, wie unsere treuen Zuhörer wahrscheinlich schon runterbeten können.

00:02:00: Es ist einer der ausdrücklichem Gesetz genannten Gründe, aus denen ein Vermieter einem Mieter ordentlich kündigen kann, obwohl er Mieta sich nichts hat zu Schulden kommen lassen.

00:02:09: Also kein Fehlverhalten des Mieters notwendig?

00:02:11: Genau!

00:02:11: Kein Zahlungsverzug, kein Lärm... Nicht weil er Miete irgendwie was falsch gemacht hat und Vertragspflichten verletzt hat.

00:02:18: Es geht hier nur um dass benötigen der Wohnung also den Wohnbedarf des Vermieters.

00:02:23: Und genau deshalb ist das so ein Streitthema, auf der einen Seite hat der Vermieter ein verfassungsrechtlich geschütztes Eigentumsrecht an der Wohnung, Artikel XIV Grundgesetz und will an seine Wohnung ran.

00:02:34: Auf der anderen Seite hat er Mieter eine verfassungerechtgeschützte Besitzrecht in der Wohnung ergibt sich ebenfalls aus Artikel xIV Grund Gesetz.

00:02:41: Also zwei Grundrechte die sich sozusagen gegenüberstehen?

00:02:44: Zwei Grundrechtsbezogene genau richtig und sogar das Bundesverfassungsgericht hat schon neunzehntfünfundnundzig klargestellt.

00:02:48: Gerichte müssen deswegen oder müssen wegen der Grundreichtsbezogenheit insbesondere auch ernsthafte Zweifel am Eigen-Nutzungswunsch intensiv prüfen, ja?

00:02:56: Der Vermieter trägt die volle Darlegung zum Beweislast für die Voraussetzungen des Eigenbedarfs.

00:03:01: er muss beweisen dass sein Wille ernsthaft und konkret ist.

00:03:05: Okay stelle dir vor ich bin Mieter Ich bekomme eine Eigenbedarfskündigung.

00:03:09: was muss da mindestens drinstehen?

00:03:11: Im Königenschreiben muss schon konkret angegeben werden, welche Person soll einziehen.

00:03:15: Und warum braucht diese Person die Wohnung?

00:03:17: Was ist der Anlass, was ist der Grund?

00:03:18: Eine pauschale Begründung ich melde Eigenbedarf an reicht nicht oder ich meldere für meinen Sohn an reicht nichts.

00:03:25: Wer das nur pauschal hinschreibt hat sowieso schon verloren.

00:03:28: Okay kommen wir mal zum konkreten Einzelfall.

00:03:30: erzähl mal was ist denn in Lübeck passiert?

00:03:32: ja In dem Fall ging es offenbar darum, dass ein Ehepaar in den Häuschen Schleswig-Holstein gekauft hat.

00:03:39: In diesem Haus wohnt eine Mieterin und in einer Vier-Kommer-Fünfzimmer Erdgeschosswohnung.

00:03:43: Kaltmiete war glaube ich nur neunzwanzig Euro.

00:03:46: Auch das wissen unsere Zuhörer schon wer eine vermietete Immobilie kauft übernimmt automatisch den bestehenden Mietvertrag.

00:03:51: Der berühmte Grundsatz Kauf bricht nicht Miete geregelt im Paragraph fünfhundertsechzig BGB.

00:03:56: Okay also haben sie praktisch die Mieterinnen mit eingekauft?

00:03:59: Genau!

00:03:59: Und dann ging's los mit Streitigkeiten kleinere Art größere Arten Mietminderungen wegen Mängeln, Mängelrügen.

00:04:05: Strittige Nebenkostenabrechnung.

00:04:07: Die Hausverwaltung schreibt der Mieterin allerdings November zwanzig eine E-Mail in der drinsteht das Haus sei erworben worden um es weiterhin als Mietobjekt zu betreiben.

00:04:16: Dauerhaft!

00:04:17: Und dann kommt trotzdem einer eigene Dorfskündigung?

00:04:20: Im März zwanzundvierundzwanzig und nochmals im März zweitausendfünfundzwanziger.

00:04:24: Als Begründung die Geh höher und sehbehinderte Mitteigentümerin, die Tochter soll in die barrierearme Erdgeschosswohnung einziehen um sich quasi aus dem Haushalt der Eltern zu lösen.

00:04:36: Klingt doch erst mal nachvollziehbar, oder?

00:04:37: Ja auf den Papier durch auch so.

00:04:38: ich finde die Begründung ist erstmal in sich schlüssig.

00:04:41: eine Behinderung liegt vor erdgeschoss barrierefreiheit klosibel warum nicht?

00:04:46: ja die sache geht vor gericht dann werden die beteiligten vorgericht angehört und dann wird es interessanter.

00:04:51: okay jetzt macht das aber spannend.

00:04:52: was kann denn dabei raus

00:04:54: mit eigentlich die tochter um dies geht.

00:04:56: die räumt in ihrer anhörung offen mal ein dass sie die wohnung nie besichtigt hat.

00:05:00: Sie kennt es hier nur von Fotos auf dem Handy der Mutter.

00:05:03: Also sie hat die Wohnung nie gesehen, ja?

00:05:05: Nie!

00:05:06: Und dazu kamen da noch... Es gab keine Angaben dazu wie das mit Zahlungen laufen oder wie das ist.

00:05:10: Es gab kein Renovierungspläne, es gab keinen konkret bei Absichten-Einsuchstermin.

00:05:14: dann gab's noch offenbar andere widersprüchliche Aussagen.

00:05:18: mal hieß es anscheinend die Tochter wird alleine einziehen.

00:05:20: Dann taucht eine Cousine auf die mit einziehen soll und das Amtsgericht hat aus alledem geschlossen.

00:05:26: Hier gibt's gar keinen ernsthaften Nutzungswillen an der Wohnung.

00:05:29: Okay, habe ich das jetzt richtig verstanden?

00:05:30: Dass die fehlende Besichtigung allein noch nicht das Problem war, sondern dass Gesamtbild aus widersprüchlichen Angaben fehlender Planungen und dem Konflikt vorgeschehen.

00:05:39: Genau, richtig!

00:05:40: Das Gericht hat das Gesamt-Bild bewertet.

00:05:42: Die fehlenden Besichtigungen waren ein starkes Indiz, er hatte aber erst in Kombination mit den übrigen Widersprüchen den Streitigkeiten im Vorfeld und der war eine Lebensplanung oder Umzugsplanung der Tochter dazu geführt, dass die Klage vollständig abgewiesen worden ist.

00:05:56: Aus meiner Sicht ist es auch richtig Wenn es nur allein darum gegangen wäre, dass man gesagt hat die Tochter hat die Wohnung nie besichtigt.

00:06:04: Wenn's nur dieser eine Faktor gewesen wäre das ist immer aus meiner Sicht nicht ausreichend gewesen wäre um die Klage abzuweisen und zu sagen da liegt gar kein Eigenbedarf vor.

00:06:11: Die Wohnung war auch im Erdgeschoss barrierefrei also für eine gebehinderte Person eigentlich geeignet.

00:06:15: Auch Mattas den eigen Bedarf denn jetzt nicht gerettet.

00:06:18: Die Ereignung der Wohnung und Wille tatsächlich einzuziehen sind natürlich zwei verschiedene Dinge.

00:06:22: Das Gericht prüft ja nicht nur, ob die Wohnung theoretisch passen würde es prüfte ob der Einzugswille der Nutzungswille hinreichend verdichtet ist.

00:06:29: das bedeutet der Wunsch muss schon zum Zeitpunkt der Kündigung nicht nur wage sein sondern muss fest geplant und greifbar sein.

00:06:37: okay was heißt das konkret?

00:06:39: Hilfreich wären natürlich gewesen, wenn eine Besichtigung stattgefunden hat oder Besichtigungstermine verlangt worden wären.

00:06:45: Wenn es schon Pläne für eine Renovierung gegeben hätte oder Handwerkerangebote für eine Rehnovierung, Umzugstatum, Gespräch und Planungen über Kosten das sind alles so Indizien und Dinge die das Gericht anscheinend voraussetzte.

00:06:57: Wenn ich als Vermieter sage meine Tochter soll da einziehen aber die Tochter weiß nicht mal ob die Wohnung eine Wand im Bad hat dann ist das vielleicht doch keine konkrete Planung sondern eine Geschichte um den Miet daraus zu blöffen.

00:07:08: Okay, also du bist Vermieter.

00:07:09: Du willst wirklich das deine Tochter einzieht?

00:07:11: Was solltest du vor dem Versenden der Königung getan

00:07:14: haben?".

00:07:15: Unter zugrunde Legungen dieser Rechtsprechung mindestens versuchen gemeinsam mit der Tochter die Wohnung zu besichtigen.

00:07:20: Ich meine wir beide wissen ja kann auch so Problem führen weil Mieter vielleicht die Besichtigung nicht ermöglichen wollen aber zumindest dass Verlangenstellen das besichtigt wird und dann je nach Zustand der Wohnung schon Handwerker zur Besichtigung reinschicken, um Angebote einholen zu können und das was gemacht werden soll.

00:07:35: Vielleicht muss modernisiert werden jetzt in unserem Fall mit der Behinderin doch da vielleicht hätten doch Umbauten stattfinden müssen und Renovierungsbedarf klären einen möglichen Umzugstermin schon mal festlegen und idealerweise dokumentieren ja?

00:07:47: Und all das bevor das Kündigungsschreiben rausgeht.

00:07:50: wer erst vor Gericht anfängt Fakten zu sammeln um seine Kündigungen zu untermauern und wirklich Hieb- und Stichfest zu machen, der verliert ziemlich häufig oder fast immer.

00:07:58: Okay, ist eigentlich logisch.

00:08:00: wenn ich wirklich einziehen will dann beschäftige ich mich mit der Wohnung.

00:08:02: aber das mit dem Umzugstermin festling finde ich noch bisschen schwierig weil der Mieter sich natürlich immer wehren kann gegen die Kündigung.

00:08:09: und ja.

00:08:10: Du weißt ja, wie lang so ein Gerichtsverfahren dauert und

00:08:13: konkrete

00:08:13: Pläne zum Umzug machen.

00:08:14: Da

00:08:15: hast du völlig recht!

00:08:16: Das ist gar keine Frage.

00:08:17: Aber sowas wie eine konkrete Planung solltest du schon haben weil das soll halt keine Vorratskündigung sein.

00:08:22: So nach dem Motto ich plane irgendwann da mal einzuziehen wenn die Wohnung frei wird und vielleicht überlegst mir noch anders oder so.

00:08:27: also dass man so eine gewisse verfestigte Vorstellung hat.

00:08:30: Zum Beispiel dass man sagt Ich will so schnell wie möglich rein ziehen.

00:08:33: So als Beispiel Kind von Eltern Freunden den Lebenspartner oder ähnliches und die beiden möchten wirklich einen eigenen Hausstand begründen, dass man sagt sie wollen so schnell wie möglich da rein.

00:08:44: Klar das ist aus meiner Sicht schon konkret genug.

00:08:47: Ansonsten sollte schon das konkret greifbar sein müssen denn aus dem Urteil des Amtsgerichts Lübeck ergibt sich ja so eine gewisse Logik keine Besichtigung keine Planung.

00:08:57: Das spricht gegen ein echten Nutzungswillen für die Wohnung.

00:09:00: Es spricht eben aus Sicht des Gerichts mehr dafür, dass die Kündigung nur vorgeschoben ist.

00:09:05: Okay, dann kommen wir mal zu einem Punkt, den auch gerade erwähnt ist.

00:09:08: Der viele wahrscheinlich genauso interessiert was passiert denn eigentlich wenn der Eigenbedarf vorgeschoben ist?

00:09:12: Ich meine das haben wir schonmal besprochen aber es ein bisschen länger her.

00:09:14: Wir

00:09:14: haben uns schon einmal tatsächlich mit Schadenersatzansprüchen beschäftigt bei Vorgeschoben und Eigenbedarfe und da würde ich sagen wen das interessiert er soll nochmal in diese vorangegangene Folge reinhören ist noch nicht uninteressant, aber im Bezug auf den Prozess kann es ernst werden für den Vermieter.

00:09:30: Wenn man das Gericht feststellt, dass kein wirksamer Kündigungsgrund vorlagt, bleibt das Mietfall und die Räumungsklage wird abgewiesen.

00:09:36: Und v.a.

00:09:37: dem Vermietern alle Kosten zu lassen.

00:09:38: Gerichtskosten, eigene Anwaltskosten der Gegenseite...

00:09:41: Wie viel war das denn in diesem Fall?

00:09:43: Ich habe aus dem Urteil einen normalen Streitwert.

00:09:45: Das sind elf Tausend Vierzig Euro, also die Jahres-Kaltmiete, zwölf Monate an neunundzwanzig Euro.

00:09:50: Das ist die Berechnungsbasis für die Kosten und damit kommt man auf tatsächliche Kosten für die erste Instanz, also für das Verfahren von dem Amtsgericht.

00:09:56: Von deutlich über fünf tausend Euro.

00:09:58: Schon mal ne Menge Geld!

00:10:00: Okay ja so heißt wohl wer leichtfertig Eigenbedarf anmeldet der zahlt auch am Ende?

00:10:04: Ja aber es droht noch mehr im schlimmsten Fall wenn es ganz offenkundig wird dass völlig unwahr Kündigungsgründe vorgetragen werden nur um dieses Mietverhältnis zu beenden weil der Mieter unliebsam war.

00:10:14: dann kann sogar ein Strafverfahren wegen Prozessbetruges drohen.

00:10:18: Unwahrvortragen bei Gericht ist jetzt auch kein Kavaliersdelikt.

00:10:21: Okay, lass uns noch einmal kurz um knackig zusammenfassen was sind die häufigsten Fehler auf beiden Seiten?

00:10:26: Auf Vermieterseite erstens Königungen aussprechen ohne vorherige Besichtigung.

00:10:29: also ich finde eine Möglichkeit sollte man das machen.

00:10:32: zweitens überhaupt gar keine konkreten Pläne keine konkrete Umzugspläne haben oder dokumentieren können.

00:10:37: und drittens und dass es nicht untypisch ein Familienmitglied als Begründung nennen oder als Bedarfspersonen nennen das tatsächlich gar nicht wirklich einziehen will

00:10:46: okay und auf Mieter Seite

00:10:48: zu schnell nachgeben.

00:10:49: Recht viele Mieter packen einfache Sachen, weil er im Brief mit dem Wort Kündigung einschüchtert.

00:10:54: Dabei wäre eine rechtliche Prüfung oft Erfolg.

00:10:56: versprechen gilt auch für andere von Kündigungen des Mietverhältnisses.

00:10:59: Außerdem natürlich Widersprüche nicht aufklären Aufzeigen und Ansprechen.

00:11:03: wenn der Vermieter heute sagt seine Tochter zieht alleine ein und morgen plötzlich mit einer Cousine einziehen soll ja auch das unbedingt dokumentieren und darauf festnageln.

00:11:10: Ja Widersprüche führen eben halt auch dazu dass der Eigenmulaf angezweifelt werden kann.

00:11:14: okay alles klar.

00:11:15: dann Eine kurze Pause für einen wichtigen Hinweis.

00:11:17: Wenn euch diese Folge gefallen hat, abonniert Law & Talk gerne auf YouTube-Spotify, Apple Podcast oder wo ihr uns auch gerade hört oder seht und wenn ihr eine Bewertung da lasst, helft ihr uns noch mehr Menschen mit praxisnahen Rechtszipps zu versorgen!

00:11:30: Das kostet euch genauso viel wie in der Eigenbedarfskündigung ohne Besichtigungen einbringen nämlich nichts.

00:11:34: Ja, ihr habt selbst eine Eigenbedarfskönigung erhalten oder steckt als Vermieter in einer ähnlichen Situation.

00:11:39: Dann meldet euch gerne bei unserer Kanzlei.

00:11:41: Ihr findet uns im Internet.

00:11:42: Erstberatungen erste Einschätzung.

00:11:43: wir helfen euch gerne weiter und Michael bevor wir uns verabschieden.

00:11:47: Ammanni drei Key Takeaways für alle die heute zuhört haben

00:11:50: ja gerne.

00:11:51: erstens kein eigen Bedarf ohne Planung kein eigen bedarfer Vorrat.

00:11:56: wer die Wohnung nicht kennt und keine konkreten Pläne einen Fahrplan hat verliert möglicherweise vor Gericht.

00:12:01: zweitens Vorherige Streitigkeiten machen verdächtig.

00:12:05: Wenn eine Kündigung kurz nach einem Konflikt zwischen Vermieter und Mieter über Mietminderung, Menge Nebenkosten, Lärmbelästigung sucht er was aus kommt dann schauen Gerichte besonders genau hin.

00:12:17: ist auch korrekt so.

00:12:19: Drittens Widersprüche entscheiden.

00:12:21: ändert der Vermietter seine Angaben zur Begründung seiner Kündigungen Zum Beispiel zu den Nutzungsplänen, zu der Bedarfspersonen, also dem Personen die einziehen wollen.

00:12:29: Ist das bereits durchaus ein guter Hebel für Mieter?

00:12:32: Die Kündigung anzugreifen und möglicherweise ein koschspieliges Eigentor für die Vermieter.

00:12:35: Perfekt!

00:12:36: Also hört euch das alle mal in Ruhe an wenn ihr gerade Betroffene seid.

00:12:39: Die drei Punkte können den absoluten Unterschied machen Okay.

00:12:42: Und was kommt in unserer nächsten Folge?

00:12:44: Ich sage nur erst mal so viel, es geht um Fahrzeuge und nein Michael nicht deins ein anderes Thema aus dem Bereich Autovermietung das regelmäßig für Überraschungen sorgt.

00:12:53: mehr verraten wir aber noch nicht.

00:12:54: Michael danke dir für die spannenden Ausführungen.

00:12:57: Ja gerne hat Spaß gemacht wie immer

00:12:59: ja und dann alle da draußen.

00:13:00: bis zur nächsten folge von lauen talk.

00:13:02: hast du euch auf und lest euch könnig uns schreiben ganz genau

00:13:05: durch.

00:13:05: Bis zur nächsten Folge!

00:13:07: Bis gleich.