172.000 € Nachzahlung – wegen EINER verpassten Frist!

00:00:00: Stell dir vor, dein Mietvertrag läuft aus.

00:00:03: Die Befristung endet!

00:00:04: Du verhandelst noch über einen neuen Vertrag.

00:00:06: Alles erstmal entspannt alles freundlich und du bleibst einfach in den Räumen, zahl's weiter Miete wie bisher.

00:00:12: Was soll schon schief gehen?

00:00:14: Nun ganz genau das hat ein Unternehmen kürzlich kostenlose von onehundert zwanzigzehntausend Euro verursacht.

00:00:19: Onehundert zweiund siebzigtausend Euro nur weil niemand rechtzeitig widersprochen hat.

00:00:24: Das kann jeden treffen Gewerbetreibende Selbstständige vielleicht sogar Privatmieter.

00:00:28: Was steckt hinter dem sogenannten Paragraf-Fünfhundertfünfundvierzig BGB?

00:00:31: Wann verlängert sich ein Mietvertrag automatisch und warum?

00:00:34: er liest dann plötzlich der mühsam ausgehandelte Mietrabatt.

00:00:37: Darüber reden wir heute!

00:00:38: Und ich verspreche euch, nach dieser Folge schaut ihr auf auslaufende Miet Verträge mit ganz anderen Augen.

00:00:52: Normalerweise rede ich über Fahrzeuge, Unfälle und zu schnelles Fahren.

00:00:55: Aber heute geht es ums Mietrecht!

00:00:57: Und dafür habe ich den richtigen Mann an meiner Seite – meinen Kanzlei-Partner Michael Kehren, Rechtsanwalt und Fachanwaltung für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:01:04: Michael ist schön, dass du da bist.

00:01:06: Hallo Igor, danke immer gern zum Mieterecht deutlich weniger Bußgelder verursacht als Verkehrsrecht aber genauso viele Bauchschmerzen.

00:01:12: Warum das so ist schauen wir uns heute anhand eines Urteils aus München an.

00:01:16: Alles klar, Michael.

00:01:16: Das klingt dann schon mal sehr spannend.

00:01:18: Dann rein in das Thema.

00:01:20: Paragraf fünfundfünfundvierzig BGB – was steckt jetzt dahinter?

00:01:23: Was war der konkrete Fall und das Wichtigste?

00:01:26: Was müssen Mieter- und Vermieter ab sofort wissen und tun.

00:01:28: also legt mal gern los!

00:01:30: Ja heute geht es um Paragraph fünfhundertfünfundvierzzig BGB.

00:01:34: Der klingt ganz harmlos unvernünftig und lautet «Setzt der Mietter nach Ablauf der Miezzeit den Gebrauch der Mietsache fort so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit Sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.

00:01:49: Also widerspricht!

00:01:50: Alles klar, dann lass uns mal lieber vom vorne erstmal anfangen.

00:01:53: also stillschweigende Verlängerung das klingt fast harmlos.

00:01:56: Erkläre uns das mal bitte.

00:01:57: was bedeutet das eigentlich rechtlich?

00:01:59: Ja gerne die Regel ist ganz simpel wenn der Mietvertrag ausläuft also zum Beispiel durch Kindübung oder eine Befristung endet und der Mieteit zieht nicht zum Beendigungstermin aus sondern nutzt die Wohnung oder die Gewerberäume einfach weiter, dann verlängert sich das Mietverhältnis automatisch auf unbestimmte Zeit.

00:02:16: Okay, das heißt ohne dass es irgendeiner Vereinbarung oder einer Unterschrift bedarf?

00:02:20: Genau!

00:02:20: Das Gesetz sagt wer nach Vertragsende einfach bleibt verlängert den Vertrag und zwar unabhängig davon was die Parteien eigentlich wollten.

00:02:27: der tatsächliche Wille spielt keine Rolle nur das Verhalten.

00:02:31: okay das ist eigentlich ein wenig überraschend oder

00:02:34: Das ist vor allem konsequent.

00:02:35: Der Gedanke dahinter ist vernünftig, der Gesetzgeber wollte keine Rechtsunsicherheit.

00:02:39: Wenn jemand in einer Wohnung oder ein Büro bleibt – obwohl das Kündigungsdatum abgelaufen ist oder die Befristung abgelufen ist – soll klar sein es gibt weiter einen Mietverhältnis kein rechtliches Niemandsland.

00:02:50: Okay um wann tritt das nicht ein?

00:02:52: also gibt es die Möglichkeit das zu verhindern?

00:02:54: Ja habe ich ja quasi oben schon zitiert.

00:02:55: beide Seiten haben die Möglichkeit der Verlängerung zu widersprechen den entgegenstehenden Willen zu erklären Die frisst dafür zwei Wochen nach, so steht es im Gesetz, Fortsetzung des Gebrauchs also in der Regel mit Ablauf der Mietzeit.

00:03:09: Wer also am eindreißten Dezember ausziehen will oder hätte ausziehen müssen aufgrund von Kündigung der Ende einer Befristung, der muss dann spätestens bis zum vierzehnten Januar schriftlich und nachweisbar sein entgegen stehenden Widerspruch

00:03:20: erklären.".

00:03:21: Okay, also habe ich das richtig verstanden?

00:03:23: Wenn ich den Widerspruch vergesse, wenn ich plötzlich in einem unbefristet Mietverhältnis zu den alten Konditionen

00:03:28: Ja, fast richtig.

00:03:29: Mit einer entscheidenden Einschränkung zu den alten Konditionen heißt zum alten Grundvertrag aber eventuelle Rabatt oder Vergünstigungen die zeitlich befristet waren, die sind dann wahrscheinlich weg.

00:03:40: Okay wenn ich also jahrelang zehn Prozent Nachlass auf die Miete gehabt habe ist es so dass ich dann von einem Tag auf den anderen plötzlich wieder die volle Miete zahlen muss.

00:03:48: Also einfach weil ich nicht rechtzeitig widersprochen hab

00:03:51: Genau darum geht's in unserem heutigen Fall.

00:03:53: ja das OLG München hat das in dem Rechtstreit, den wir besprechen genauso bestätigt.

00:03:58: Okay, was war da in dem Fall los?

00:04:00: Hat er verlanden.

00:04:00: ein bisschen Geschichte.

00:04:01: Im Hintergrund steckt eine Insolvenz.

00:04:03: Eine Pächterin von Gewerberäumen, weil ne alte Halle auf einem Grundstück wird Insolvent.

00:04:07: In den Jahren des Jahrhunderts schließen dann drei Parteien eine sogenannte Eintrittsvereinbarung der Vermieter, der Insolvensverwalter, der ursprünglichen Pechterin und einen neuen Mieterin.

00:04:18: Die neue Mieterin tritt in den alten Hauptmietvertrag aus dem Jahr nineteen Hundertneunzig

00:04:23: ein.

00:04:23: Und dieser Vertrag lief dann bis Ende zwanzig-einundzwanzig.

00:04:26: richtig!

00:04:27: Genau, dieser Vertrag war befristet bis zum einundreißten zwölften.

00:04:31: Und für diesen Zeitraum wurde eine Sonderregelung vereinbart.

00:04:34: die neue Mieterin zahlt nur fünfzig Prozent der eigentlichen Miete in dem Fall also rund acht tausend acht hundert Euro nette Monat statt der vollen siebzehntausend sechshundert Euro.

00:04:44: den Rest übernimmt Übergangsweise der Insolvenzverwalter.

00:04:47: Okay, Übergangst Regelungen Insolvent alle kommen sich irgendwie entgegen.

00:04:51: Ja

00:04:51: genau und dann kommt ja ein dreiste Dezember Zwei Tausend Einzwanzig.

00:04:55: Die Befristung endet.

00:04:56: und was passiert?

00:04:57: Ja, die Mieterin sieht nicht aus.

00:04:59: Richtig!

00:04:59: Die Mieterin bleibt.

00:05:00: Sie nutzt da die Halle weiter bis Ende des Jahrhunderts.

00:05:03: Also nochmal zwei Jahre und zahlt dabei weiterhin nur halbe Miete.

00:05:08: Und niemand hat widersprochen richtig?

00:05:10: Genau es gibt keinen Widerspruch, keine Erklärung eines entgegenstehenden Willens.

00:05:14: Weder die Mieten noch der Vermieter haben innerhalb der Zwei-Wochen Frist nach Paragra fünfundundfünfundvierzig BGB der Verlängerung widersprochen.

00:05:22: also gilt nach dem Gesetz Der Vertrag hat sich stillschweigen verlängert auf unbestimmte Zeit was nur heißt im Übrigen, dass er dann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann und müsste.

00:05:32: Also auf unbestimmte Zeit heißt nicht dauert dann eben halt bis Ultimo sondern du kannst dann kündigen oder du musst dann auch kündigend.

00:05:38: Okay stell dir mal vor!

00:05:40: Du verhandelst gerade entspannt über einen neuen Anschlussvertrag denkst alles ist offen und machst dir dabei nicht klar das du rechtlich längst wieder im alten teuren Vertrag steckst.

00:05:48: Und genau das war hier die gefährliche Situation.

00:05:51: ja man is dem Austausch Man vertraut sich wahrscheinlich sogar.

00:05:54: Die Mieterin zahlt einfach weiter wie bisher Und die Uhr tickt.

00:05:57: Und jeden Monat addierte sich der Differenzbetrag.

00:06:00: Okay, und dann kommt natürlich die Klage?

00:06:02: Genau!

00:06:03: Aus irgendeinem Grund klagt der Vermieter plötzlich auf dem Nachzahlung gehalben Miete für achtzehn Monate ja... ...und das ergab u- onehsebzigtausend Euro unten paar Gequetschte plus Zinsen plus Anwaltskosten von über dreitausend dreihundert Euro.

00:06:15: Das ist nicht gerade wenig.

00:06:17: Genau!

00:06:17: Und das Gericht hat den Vermietern vollständig recht gegeben.

00:06:21: Okay kommen wir zu den zwei entscheidenden rechtlichen Fragen, die das Gerich klären musste.

00:06:25: erste Frage gilt die Mietreduzierung auf Fünfzig Prozent auch nach der stillschweigenden Verlängerung weiter?

00:06:31: Nein, und das ist ganz klar auch eingeordnet worden.

00:06:33: Der Rabatt war ausdrücklich für den Zeitraum bis zum Eindreißen Dezember Zwei-Tausend-Einzwanzig vereinbart und an diese Datum geknüpft.

00:06:40: in dem Vertrag stand Schwarz auf Weiß.

00:06:41: Für diesen Zeitraum schuldet die Mietehrerin fünfzig Prozent.

00:06:44: Und zwar also bis zum Abfluss des Datums Ende kein Tag mehr, keinen Tag länger!

00:06:49: Okay aber die Mieten hat ja so ob ich es verstanden argumentiert.

00:06:52: Die Verhandlungen liefen noch man sei sich einig gewesen.

00:06:55: Das reichte aber nicht.

00:06:57: Das Gericht hat gesagt, die befristete Rabattvereinbarung verlängert sich nicht automatisch mit dem Mietvertrag.

00:07:02: Der Vertrag selbst verlängerte sich, aber ohne die Sonderkonditionen.

00:07:06: Ab Tag eins der automatischen, ab halben fünfhundertfünfhundvierzig BGB erfolgten Verlängerungen gilt eben wieder die volle Miete aus dem Hauptvertrag von neunzehnundneunzig.

00:07:14: Okay also das heißt die Verlengerung greift kurz gefasst ja?

00:07:17: Aber der Rabatt läuft ins Leere!

00:07:19: Genau Das Gesetz verlängert die Mietvertrag, aber in dem Fall nur seine ursprünglichen unmodifizierten Formen.

00:07:24: Sonderregelungen, die zeitlich befristet waren sind eben zeitlich befristet.

00:07:28: Punkt!

00:07:29: Okay.

00:07:29: dann eben noch die zweite Frage.

00:07:31: Die Mieterin hat ja argumentiert sie hat gar nicht die ganze Fläche genutzt, nur eine Halle.

00:07:35: müsste Sie da nicht weniger zahlen?

00:07:37: Auch das hat das Gericht abgelehnt verneint.

00:07:39: Entscheinen ist nicht, was man tatsächlich nutzt sondern was vertraglich vereinbart ist und der Hauptmietvertrag von Jahrhundert und Neunzig definierte die Gesamtfläche als Mietgegenstand.

00:07:47: Die Eintrittsvereinbarung im Jahrhundzehn-Einzwanzig verweist genau auf diesen Vertrag.

00:07:51: also schuldete die Mieterin die volle Miete für diese Fläche unabhängige davon ob sie wirklich überall drin war oder nicht?

00:07:57: Ja es klingt schon sehr hart aber ich verstehe die Logik dahinter.

00:08:00: der Vermieter kann diese Flächen in dieser Zeit ja auch nicht anderweitig vermieten oder nutzen.

00:08:04: Genau, solange der Vortrag läuft und die Schlüssel beim Mieter sind ist die Fläche blockiert.

00:08:07: Der Vermieter hat keinen Zugriff also schuldet der Mieta die volle Gegenleistung.

00:08:11: Gut okay das haben wir jetzt alle verstanden und vor allen Dingen auch was passiert ist.

00:08:14: aber Was bedeutet das jetzt in der Praxis für Menschen die gerade vermieter oder mieter?

00:08:19: Ja gute Frage.

00:08:20: lasst mich drei Szenarien durchgehen.

00:08:22: erstens dein Mietvertrag läuft bald aus und du willst ausziehen dann bündlich leer machen räumen zurückgeben gibt die Schlüsselterminen gerecht zurück und wenn du über den Zeitpunkt hinaus noch in den Räumen bleiben musst, dann widerspricht der Verlängerung vorsorglich schriftlich am besten per Einwurf einschreiben.

00:08:39: Nicht per E-Mail nicht per WhatsApp sondern per Einschreiben!

00:08:42: Okay warum denn nicht per E mail?

00:08:43: Weil du im Streit verbeweisen musst dass dein Widerspruch oder deine Erklärungen rechtzeitig angekommen ist.

00:08:48: eine e-mail ohne lesebestätigung rechter meistens nicht.

00:08:50: Den gewerblichen Verträgen stehen darüber hinauf auch oft Schriftformklauseln Die emails explizite ausschließen.

00:08:56: da muss man schon ziemlich genau darauf achten.

00:08:58: deswegen gehöre ich zu denen, die sagen sicher ist sicher schriftlich per Einschreiben.

00:09:03: Okay alles klar.

00:09:03: und das zweite Szenario?

00:09:05: Du willst zwar bleiben aber zu neuen anderen wahrscheinlich besseren Konditionen dann widerspricht auch trotzdem der automatischen Verlängerung.

00:09:13: nicht

00:09:14: einfach nur verhandeln und abwarten ob man sich einigt sondern vorsorglicher Verlängern widersprechen damit nicht die Regeln des Mietvertrags durch die gesetzliche Regelungen dann plötzlich Geltungen erlangen oder weiter gelten.

00:09:24: Ja, das war ja in München der Fehler.

00:09:26: Man redet noch und denkt solange man redet gelten die alten Sonderkonditionen.

00:09:30: Genau!

00:09:30: Und das war die teure Fehlvorstellung.

00:09:32: Das Gericht hat aus den Münchern unmissverständlich klargestellt.

00:09:34: Laufende Verhandlungen pausieren keine Fristen und retten keinen Rabatt.

00:09:37: Okay, und Szenario Nummer drei also wenn die Frist schon verpasst ist?

00:09:41: Sofort kündigen.

00:09:42: Also in unserem Fall im München Gewerberer Mietrecht.

00:09:44: Im Mietfall ist es unbefristet läuft auf unbestimmte Zeit.

00:09:47: Ich habe ja gesagt, das bedeutet dass im Gewerberaumiedrecht eben halt dann auch die Fristen des Paragra fünfundachzig A BGB gelten.

00:09:53: du musst spät zusammen dritten Werktag eines Quartals kündigen um zum Ablauf des nächsten Quartal aus dem Mietvater rauszukommen.

00:10:00: Wer im April Kündig zahlt also bis Ende September die volle Miete?

00:10:03: Das kann teuer werden aber es ist besser als noch mehr Monate abzuwarten!

00:10:07: Okay und was bedeutet das Urteil jetzt für Feiermieter?

00:10:10: Ja, Vermieter sollten immer alles dokumentieren.

00:10:12: Manchmal kommt es ja auch auf den Inhalt der konkret getroffenen Vereinbarungen an.

00:10:16: Hier in unserem Fall war er maßgeblich das sich aus den schriftlichen dokumentierten Unterlagen die Befristung dieser Rabatt-Vereinbarungen oder der Nachlassvereinbarung ergab und wenn der Mieter nach Fristablauf nicht auszieht und keine Einigung in Sicht ist dann sollte auch zügig reagiert werden.

00:10:30: Auch für den Vermietern gilt, wenn er nicht will dass sich diese Regelung aus dem ursprünglichen Mietvertrag dann verlängern oder dass sie weiter gelten dann widersprechen.

00:10:39: Aber unser urteiles München stärkt schon die Vermieter-Seite, setzt aber voraus dass die Vertragsgestaltung sauber ist.

00:10:46: Okay, einmal eine ganz kurze Pause.

00:10:47: wenn euch die Folge weiter geholfen hat würden wir uns sehr über eine Bewertung bei YouTube, Spotify oder Apple Podcast freuen.

00:10:53: Fünf Sterne und ein Daumen hoch dauern nur einen Klick und helfen uns im Norden dabei mehr Menschen mit Praxis nahem Rechtswissen zu erreichen.

00:10:59: Wenn ihr eine konkrete Frage habt, schreibt uns gerne die Kommentare.

00:11:02: Unsere Kanzlei-Seite findet hier unter prosikow-kehrin.de.

00:11:07: Michael zum Abschluss!

00:11:07: Welche Fehler siehst du am häufigsten in deiner Praxis?

00:11:10: Ja drei klassische Fehler ganz schnell.

00:11:13: Fehler Nummer eins man verlässt sich auf mündliche Zusagen Wie zum Beispiel der Vermieter hat gesagt wir machen das einfach weiter wie bisher Hat kein Wert vor Gericht.

00:11:20: Fehler Nummer zwei Man verpasst die Zwei Wochenfrist weil man nicht wusste dass es hier gibt.

00:11:24: Ja Paragra fünfundhundvierzig BGB ist vielen schlicht unbekannt.

00:11:27: Fehler Nummer Drei Man denkt, Tatsächliche Nutzung ist gleich Vertragslage.

00:11:31: Ich nutze nur die halbe Fläche also zahlte ich nur die Halbemiete auch falsch wie wir heute schon angerissen haben.

00:11:37: Alles klar Michael.

00:11:37: dann danke ich dir für die Ausführungen und für den interessanten Fall.

00:11:41: Was kommt in der nächsten Folge?

00:11:42: Wir bleiben im Mietrecht aber wechseln die Perspektive!

00:11:44: Wir schauen auf ein Thema das gerade sehr viele Meter bewegt.

00:11:47: Wann darf der Vermieter kündigen wann nicht Und was ist eigentlich eine wirksame Eigenbedarfskündigung?

00:11:52: Mehr verraten wir euch aber noch nicht.

00:11:54: Aber ich kann euch sagen es gibt Urteile die selbst erfahrene Vermietern überraschen werden.

00:11:58: Vielen Dank fürs Zuhören, wir hören zur nächsten Folge.

00:12:00: Bis

00:12:01: gleich!