00:00:00: Heute geht es um eine Frage, die in Großstädten richtig knallt.

00:00:03: Darf dein Vermieter dir wegen Eigenbedarf kündigen?

00:00:06: Obwohl er die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen will?

00:00:10: und wenn du als Mieter sagst das ist für mich ein Härtefall ich bin krank und finde nichts Neues.

00:00:14: Reicht das oder musst du dafür quasi ein kleines Ermittlungsdossier anlegen?

00:00:19: Das kann jeden treffen!

00:00:20: Eine Kündigung liegt im Briefkasten und plötzlich hängt dein Alltag An Formulierungen Nachweisen und Fristen Was das Landrecht Hamburg dazu entschieden hat.

00:00:26: schauen wir uns heute Praxisnah an.

00:00:28: Moin und schön, dass du dabei bist.

00:00:29: Ich bin Rechtsanwalt über Posikov, Partner der Kanzlei Posikoff Kerinn aus Hamburg.

00:00:33: Heute sprechen wir über die Eigenbedarfskündigung für eine Zweitwohnung Und warum ein Härtefalleinwand vor Gerichten manchmal an ganz banalen Dingen scheitert.

00:00:41: Nehmen wir sitzt mein Kollege rechtsanwaltung Michael Kehren.

00:00:43: Michael ist Fachanwald für Mietrecht im Wohnungseigentumsrecht und hat uns heute einen spannenden Fall mitgebracht.

00:00:48: Moin Igor Hallo liebe Zuhörer.

00:00:50: Ja Eigenbedarfskündigungen unser Dauerbrenner den wir gefühlt in jeder zweiten Folge besprechen.

00:00:55: Was muss man denn jetzt Mieter oder Vermieter grob wissen?

00:00:57: Fass mal gern zusammen.

00:00:58: Eigentlich das Kündigungen sind auch das, was die Leute am meisten interessiert, weil es im Moment ein brandaktuelles Thema ist im Wohnungs-Mietmarkt.

00:01:05: Also eigentlich darf heißt der Vermietter will die Wohnung selbst nutzen oder für Familienangehörige oder Haushaltsangehöhre.

00:01:11: Das läuft rechtlich über Parga fünfundunddreiundsiebzig abster zwei Nummer zwei BGB, der insbesondere einen Benötigen im Hinblick auf die Wohnung voraussetzt.

00:01:20: Im Kündigung schreiben selber müssen die Gründe hierfür stehen.

00:01:22: Da steht auch im Gesetz ein paar Jahre, fünfhundertdrehen, sie gab es hat drei BGB.

00:01:26: Das ist die sogenannte Transparenzpflicht.

00:01:27: ja denn der Mieter soll wissen worauf er sich einstellen muss und soll auch in die Lager versetzt werden den angegebenen Kündigungsgrund in etwa abprüfen zu können.

00:01:35: Okay jetzt die Kernfrage unserer Folge Eigenbedarf?

00:01:38: Auch für eine Zweitwohnung?

00:01:40: Ja das ist heute der Punkt.

00:01:41: Das Landgericht Hamburg hatte hierüber in der Berufensinstanz zu entscheiden.

00:01:45: also es gab schon Räumungsprozess vor dem Amtsgericht Die Ferme in der Partei gewonnen.

00:01:49: Und das Land kriegt Hamburg bestätigt, ja grundsätzlich kann auch der Wunsch nach einer Zweitwohnung ein berechtigter Eigenbedarf sein wenn er ernsthaft, nachvollziehbar und vernünftig begründet ist.

00:02:00: Gerichte machen dabei allerdings keine Lebensstilkontrolle.

00:02:02: also nicht brauchst du das wirklich sondern es wird nur geprüft.

00:02:06: Ist das plausibel?

00:02:08: Und nicht nur vorgeschoben?

00:02:09: Okay so kleines Beispiel.

00:02:10: stell dir vor Du wohnst in Hamburg zu Miete.

00:02:12: dein Vermieter lebt in deiner anderen Stadt hat aber Kinder in Hamburg und will regelmäßig übers Wochenende kommen und dafür eine feste Bleibe haben.

00:02:20: Klingt erst mal nach Alltag nicht nach Luxusproblem, oder?

00:02:23: Genau!

00:02:23: Aber trotzdem gilt ja Eigenbedarf ist ein scharfes Schwert weil es den Mieterschutz durchaus durchbricht und deswegen muss genau hingeschaut werden auf die Begründung der Ernsthaftigkeit und dann zum Schluss später auf einen möglichen Härtefall für den Miete.

00:02:36: Okay und damit gehen wir auch unseren heutigen konkreten Fall also Michael was Waden da genau passiert.

00:02:41: Ja, also hier waren Vermieter ein brenntetes Ehepaar Eigentümer einer Wohnung in Hamburg.

00:02:46: Sie kündigten dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfsbegründungen wahr.

00:02:52: Sie wollten die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen und zwar für regelmäßige Reisen nach Hamburg um ihre Kinder zu besuchen und um am kulturellen Leben teilzunehmen, also Theater oder Oper zu besuchern.

00:03:03: Der Mietter wiederum widersprach und sagt dem Kern ich glaube die Kündigung ist unwerksam.

00:03:07: zudem liegt bei mir einen Härtefall vor Unter anderem, weil ich unter gesundheitlichem Problem leide wie schwere Kieferentzündung und Bluthochdruck.

00:03:14: Und weil ich keinen geeigneten Ersatzwohnraum finden kann auf dem Hamburger Wohnungsmarkt.

00:03:19: Okay das mit dem Hambuger Wohnungsmark kann nicht nachvollziehen oder die Wohnung hier zu finden ist wirklich schwierig aber klingt dann dem klassischen Dreikampf im Räumungsprozess Formfehler Fragezeichen, Glaubwürdigkeit, Härtefall.

00:03:30: Jetzt sehen wir...

00:03:31: Genau in erster Instanz habe ich ja schon gesagt gewannen die Vermieter der Mieter wurde zur Räume verurteilt und ging dann in die Berufung zum Landgericht Hamburg.

00:03:38: Okay, wenn du gerade so eine Kündigung bekommst passiert oft Folgendes.

00:03:41: Man diskutiert mit Freunden über ne Zweitwohnung.

00:03:43: das ist doch kein echter Eigenbedarf.

00:03:45: aber vor Gericht ist nicht die Stammtischlogik.

00:03:47: entscheidend sollen dass der konkrete Vortrag und die Beweise.

00:03:50: habe ich recht?

00:03:50: Genau exakt ja.

00:03:51: und das Urteil des Landgerichts zeigt eben halt wo die typischen Solbruchstellen sind.

00:03:56: okay was waren denn die juristischen Streitfragen?

00:03:58: erstens reicht die Begründung im Kündigen schreiben oder haben die Vermieter später unzulässig Gründe nachgeschoben?

00:04:05: zweitens ist der Zweitwohnungswunsch überhaupt Eigenbedarf.

00:04:08: Und drittens greift der Härtefall Widerspruch nach Pager-Fünfhundertvierundsieb, BGB eben halt wegen der angegebenen krankheitsbedingten Einschränkungen und der Probleme bei der

00:04:17: Wohnungssuche.".

00:04:18: Okay Michael lass uns dann mit dem Nachschieben anfangen.

00:04:21: was sagt das Landgericht dazu?

00:04:22: Ja also da ging es halt um die Frage ob die Begründung der Kündigung... in dem Kündigungsschreiben ausgereichert, ob die Angaben da ausreichend konkret waren oder ob Angaben, die später im Prozess gemacht worden sind, geeignet waren.

00:04:33: Dass sie noch rechtlich zu berücksichtigen waren.

00:04:35: und das Landgericht hat gesagt entscheidend ist dass den Kündigungsschreiben der Kern des Eigenbedarfs erkennbar geworden ist.

00:04:41: ja?

00:04:42: Und hier war eben der Kern der Begründung.

00:04:44: ich brauche die Wohnung als Zweitwohnsitz für regelmäßige Familienbesuche und kulturelle Aktivitäten.

00:04:50: Das genügte dem Gericht.

00:04:52: wenn die Vermieter später im prozess Details ergänzen Zum Beispiel, dass man auch Faminiere treffen.

00:04:58: Ich glaube es hieß da in häuslicher Atmosphäre haben möchte Dann ist das eine zulässige Konkretisierung und Vertiefung der Kündigungsbegründung, solange es beim selben Lebenssachfalt bleibt.

00:05:07: Ist also was anderes als wenn du Gründe austauscht?

00:05:09: Als wenn du zunächst sagst ich brauche die Wohnung für meinen Sohn, der in Hamburg studieren soll und dann später sagst du is für meine Tochter, die eine Ausbildung macht oder so.

00:05:18: Das ist schon ein problematischer Austausch von kündigen Begründungen weil da nicht mehr derselbe Sachverhalt enthalten ist.

00:05:22: aber zu sagen erst mal dem Kündigung schreiben Ich will die Wohnung auf mich jetzt weit zum Wohnsitz, weil ich die in Hamburg brauchen um die Familie zu besuchen Und du konkretisierst das nachher, dann ist es durchaus okay.

00:05:31: Okay, also ich gehe davon aus, dass ich es richtig verstanden habe.

00:05:33: Aber ich würde trotzdem einmal noch mal kurz für Laien zusammenfassen, also das man im Königungsschreiben nicht jeden einzelnen Nutzungsspekt vorab ausbustabieren muss aber der Grund so klar sein muss, dass er mittlerweile so ums geht – das sind die Anforderungen.

00:05:45: Genau!

00:05:46: Das Schreiben steckt quasi da Spielfeld ab, aber es muss nicht jedem Spiel zugenthalten.

00:05:49: Entscheidend ist die Identifizierbarkeit und Abgrenzung zu anderen Kündigungsarten und Kündigunggründen.

00:05:54: Okay, also Zweitwohnung als Eigenbedarf.

00:05:56: Das klingt wegen des Benötigens nach einer Grauzone eher.

00:05:59: aber das wie recht gesagt grundsätzlich okay.

00:06:02: oder was war dort?

00:06:03: Ja genau!

00:06:03: Das Landrecht Hamburg hat also ausdrücklich bestätigt dass auch der zweitwohnungs Nutzungswunsch-Eigenbedarf sein kann wenn eben das vernünftig und nachvollziehbar begründet ist und nicht einfach nur missbräuchlich vorgeschoben wird.

00:06:18: Die Aussagen der Vermieter und eben der als Zeugin von einem Tochter hatten bereits das Amtsgericht überzeugt, dass der Nutzungswunsch ernsthaft war.

00:06:26: Interessant und wichtig ist aber vor allem hier, dass es völlig ausreicht künftig die Wohnung öfter im Monat für ein bis zwei Übernachtungen in der Woche für sich selbst nutzen zu wollen um eben halt diese, wie schon erwähnt für familiäre Treffen und nach Besuchen kultureller Veranstaltungen als Schlafstätte zu nutzen.

00:06:43: Da hatten glaube ich wenn ich es richtig in der Nennung habe die Vermieter gesagt weil sie schon älter sind Sie wollen nicht mehr nachts nach Hause fahren weil fahren bei Dunkelheit so anstrengend ist und deswegen die Gelegenheit haben die Wohnung als Schlafsstätte zunutzen.

00:06:54: und das ist eben ein hinreichender Nachfolgsüber-und ernsthafter Grund für einen Eigenbedarf.

00:07:00: Nehmen wir noch ein kleines Beispiel dazu, was wir auch schon mal so ähnlich besprochen haben.

00:07:04: In anderen Folgen stellen wir vor der Vermieter sagt im Schreiben Zweitwohnung für Familienbesuche aber später kommt raus er wollte eigentlich mobiliert teuer weiter vermieten.

00:07:12: dann sind mir doch schnell beim Missbrauchsthema.

00:07:14: hier hat das Gericht das nicht gesehen oder?

00:07:16: Hier hat das Gericht das nicht gesehen.

00:07:17: Wie ich erwähnte, hier ist Beweisaufnahme durchgeführt worden die Tochter wurde als Zeugen vernommen und da war die Überzeugung dass das also keine vorgeschobenen Gründe sind sondern es ernsthafter Nutzungswunsch ist ja aber das ist immer ein Beweisthema im Einzelfall.

00:07:29: ob Gründe vorgeschoben sind Ja Und wenn das so wäre also dass tatsächlich der Kündigungsgrund nicht existiert Sondern nur behauptet wird dann ist es auch ein riskanter Spiel für den Vermieter.

00:07:40: Wir haben schon in einer früheren Folge besprochen Dass das durchaus zivil-und strafrechtlich an Fiasco Mieter Vermieterin werden kann.

00:07:48: Die damalige Folge kannst du ja vielleicht verlinken, was beim vorgetäuschten Eigenbedarf für Folgen geruhen.

00:07:53: Okay und jetzt der Teil bei uns in den Akten auch häufiger vorkommen zu, weil ich das mitbekommen habe?

00:07:57: Der Härtefall wegen Krankheit- und Wohnungssuche.

00:08:00: Warum hat das nicht gereicht?

00:08:02: Ja gut!

00:08:02: Das Landgericht hat hier eben halt auch einen strengen Maßstab an die Darlegungslast des Mieters angelegt.

00:08:08: im Hinblick auf den Einwand der gesundheitlichen Problematik hat das Gericht ausgeführt Es reicht nicht, eine Krankengeschichte zu erzählen.

00:08:15: Entscheidend ist, ob die Probleme aktuell zum Zeitpunkt der letzten Verhandlungen beim Gericht fort besteht und warum... ein Umzug unzumutbar ist.

00:08:24: Und die Möglichkeit auf den Einwand des fehlenden Ersatzwohnhaums sagt das Gericht, ein pauschaler Hinweis auf den angespannten Wohnungsmarkt reicht nicht aus!

00:08:32: Der Mieter muss konkret und durchgängig nachweisen welche Suchtbemühungen du seit dem Zugang der Kündigung unternommen hast mit Daten, Orten, Reaktionen, Ablehnungskröntgen also ganz konkret.

00:08:43: was habe ich gemacht?

00:08:45: Okay, also das verstehe ich jetzt wahrscheinlich richtig.

00:08:47: Also nicht Hamburg ist schwierig vortragen sondern Ich war am zwölften März bei der Besichtigung so und so und am achzehnten März Bei der Bewerbung so.

00:08:54: und hier sind die ganzen Absagen und so weiter.

00:08:56: ja so muss man es Wahrscheinlich Vortragen.

00:08:58: Genau dass Landgericht hat Und Das Ist Richtig und nachvollziehbar Ausgeführt Ja Dass Substanz Notwendig Ist und Ohne Substanz Kann Nicht Festgestellt werden dass Ersatz Wohnraum Nicht Zu Beschaffen Ist.

00:09:07: Wobei In Dem Zusammen Eine Kleine Anmerkung Als landgericht berlin senkt im Hinblick auf den Berliner Wohnungsmarkt.

00:09:13: Diesen Maßstab schon etwas ab, weil so wie ich das eben halt in den vörflichen Mitverfolge sagt des Landgericht Berlin es sei Gerichts bekannt dass der Wohnungsmarkt in Berlin sehr angespannt ist und daher angemessener Ersatzwohnraum nicht zu beschaffen ist.

00:09:28: Da gibt's schon Unterschiede zwischen Hamburger und Berliner Rechtsprechung.

00:09:31: Ich halte die Berliner Rechtsprechung aber für nicht heilbar.

00:09:34: sehr stark von den finanziellen Möglichkeiten des Mieters abhängt, ob er Ersatzwohnraum findet.

00:09:39: Weil auch in Berlin findest du für zehn tausend Euro sofort eine Wohnung zur Miete.

00:09:43: Also das

00:09:44: finde

00:09:44: ich jetzt mit dem Gerichtsbekannt schon ein bisschen schwierig.

00:09:46: Es kommt aber auch immer darauf an ja angemessener Ersatzwohnraum wobei ich bin bei dir.

00:09:49: Ich finde tatsächlich dass es so sein muss, dass der Mieter schon aus seine Bemühungen dokumentieren muss also sich zurückzulehnen zu sagen Ich krieg hier sowieso nichts, weil in Berlin keine Wohnungen vorhanden sind oder ich mal auch in Hamburg nicht.

00:10:02: Und es ist unstrittig, dass du in Hamburg ewig lange suchen musst und ein Riesenproblem hast eine Wohnung zu finden.

00:10:07: Du kannst einfach dich nicht darauf zurückziehen und sagen brauche ich nicht machen, weil ich habe eh keinen Erfolg!

00:10:11: Ich bleib jetzt in der Wohnung und mache n Härtevereinwand.

00:10:13: Natürlich hast du recht zur Empfehlung immer Suche und die Ablehnung dokumentieren.

00:10:19: das muss schon verlangt werden können.

00:10:21: Okay, also kleiner Tipp den ich hier jetzt einmal formuliere.

00:10:23: Wenn du lieber Hörer gerade betroffen bist machst du vielleicht Screenshots von mobilen Portalen und denkst reicht doch.

00:10:29: das Urteil zeigt aber es kommt auf ein wirklich strukturiertes Such-Protokoll an.

00:10:34: Genau ja!

00:10:34: Es muss wirklich Substanz haben, es muss detailliert sein und es muss vernünftig sein.

00:10:38: Aber trotzdem noch einen Punkt hier anzumerken Obwohl das Landgericht den Härtefall bei dem Mieter hier nicht bejaht hat, hat das Gericht trotzdem eine kurze Räumungsfrist gewährt.

00:10:50: Also es hat nicht gesagt du musst sofort raus sondern obwohl der räumungskleige stattgegeben worden ist gab's noch eine Räümungsfrist also eine Rämungsfrist bis zum tag xy.

00:11:02: die war zwar jetzt in diesem Fall nicht besonders lang also kein Jahr mehr sondern nur wenige Monate aber so ein bisschen Spielraum gäbe es tatsächlich noch.

00:11:11: Okay, heißt Härtefall ist möglich aber du brauchst aktuelle Nachweise zur Gesundheit und eine lückenlose Dokumentation der Wohnungssuche.

00:11:18: Sonst gibt die Abwägung eher zugunsten des Vermieters.

00:11:20: Genau

00:11:21: so ist es.

00:11:21: Wenn ich das nicht vernünftig dokumentiert bekomme, dann kann der Härtefall keine Aussicht verfolgt haben.

00:11:26: aber selbst wenn ich eine gute Dokumentation oder nach was ich zu gesundheit habe ist immer zu bedenken Der Härte falleinwand führt auch nicht dazu dass sich auf unabsehbare zeit in der wohnung bleiben kann also keine fortsetzung Auf unbestimmte dauer sondern auch der härte fall einwand führt nur dazu Dass ich noch für einen gewissen zeitraum in der wohneum bleiben kann bis die Gründe entfallen, also bis ich eine Ersatzwohnung gefunden habe oder bis meine gesundheitliche Situation den Umzug zulässt.