00:00:00: Stell dir vor, du kommst in deine Wohnung und denkst es gibt Gespenster.

00:00:03: Die Wohnungstür ist plötzlich doppelt abgeschlossen.

00:00:06: Zimmertüren sind plötzlich offen... ...und dein auf dem Küchentisch abgelegte Post liegt irgendwie anders.

00:00:11: Tatsächlich gibt das aber keine Gespenstar sondern die Vermieterin geistete Dank eines Reserveschlüssel durch die Wohnung.

00:00:16: Darum geht's heute!

00:00:17: Geht das oder geht das nicht?

00:00:19: Willkommen zu neuen Talk, den Podcast der Kanzlei Prosikow kehren.

00:00:22: Rechtsanwälter aus Hamburg.

00:00:24: Ich bin rechtsanwalt über Prosikkow Und heute spreche ich mit meinem Kollegen Michael Kehren, welcher Fachanwält für Mietrecht ist über einen Urteil zur Wohnungsmiete, das den richtigen Umgang des Vermieters mit dem Wohnungsschlüssel betrifft.

00:00:35: Es geht um den berüchtigten Zweit- oder Nordschlüssel.

00:00:38: Bleibt dran und hört gut zu!

00:00:40: Moin Igor?

00:00:41: Ja genau, unsere heutige Folge dreht sich um den brüchlichen Zweitschlüssel – den vor allem viele private Vermieterinnen und Vermietern im Besitz behalten für eventuelle Notfelder.

00:00:48: Das klingt für mich aber erst mal nicht unvernünftig dass es noch ein Ersatz oder ein Reserveschlüssel gibt.

00:00:52: Wo ist denn das Problem?

00:00:54: Na gute Einstiegsfrage Igor aus Leihensicht Denn du übersiehst etwas.

00:00:57: Die Wohnung ist in der Regel den Punkt der privaten Existenz oder wie der BGH es mehrfach formuliert hat, die Nutzung zu Wohnzwecken dient dazu dem Mieter die Verwirklichung seiner privaten Lebensvorstellung zu ermöglichen.

00:01:08: Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist nicht ohne Grund durch das Grundgesetz

00:01:10: gestürzt.".

00:01:11: Okay langsam!

00:01:12: Das hat doch mit dem Reservischlüsseln nicht viel zu tun, oder?

00:01:15: Doch absolut und das wirst du gleich feststellen.

00:01:17: Okay dann erzähl mal was ist denn passiert?

00:01:19: Ja etwas das häufiger vorkommt als man denkt.

00:01:21: Vermieterin und Mieterin wohnten im gleichen Haus.

00:01:24: Der Mieterin wurden zu Beginn des Mietverhältnisses die im Mietvertrag aufgeführten Schlüssel zur Wohnung übergeben, also was sie standen drei Schlüssel im Miedvertrag.

00:01:31: Drei Schlüssel hat sie bekommen.

00:01:33: nach wenigen Monaten wollte die Vermieterin ein Schlüssel für die Wohnung von der Mieter haben um einen Handwerker reinlassen zu können und was die Mietlerin ablehnte.

00:01:41: Weitere sechs Wochen später zitierte Die Vermieterin während ihrer Arbeitszeit nach Hause weil angeblich Gas austreten würde und wollten Schlüssel haben.

00:01:49: Letztlich scheinbar wegen Querelen, weil die Mieterin nicht so mitspielte wie die Vermieterin wollte, kündigte sie ordentlich.

00:01:54: Zuvor hatte aber die Miete bereits das Gefühl, dass in ihrer Abwesenheit die Wohnung betreten worden ist.

00:02:00: Zimmertüren in der Wohnung vor allen Dingen die Ballzimmertür, die sie stets offen gelassen hat, waren plötzlich geschlossen wenn sie nach Hause gekommen ist und die Wohnungseingangstür diese immer nur einfahr abgeschlossen hatte, sind auf einmal doppelt abgeschlossen gewesen.

00:02:12: auch hat sich festgestellt, dass Briefe, die auf dem Küchen zu schlagen, plötzlich irgendwie anders gelegen haben sollen.

00:02:18: Deswegen hat die Mieterin sich kurz vor Ende des Mietverhältnisses noch eine Kamera angegeschafft, mit der sie den Flur der Wohnung überwacht hat.

00:02:24: Und was geschah?

00:02:25: Die Kamera zeichnete tatsächlich die Vermieterin auf wie sie mit Baden-Maddl begleitet, mit einem Schlüssel die Wohnungstür aufschließt, sich in die Wohnung reinschleicht dort umsieht und auch das Badezimmer betritt bevor sie nach wenigen Minuten, nachdem sie dann auch die BadeZimmertür tatsächlich wieder geschlossen hat, die Wohnung verlässt.

00:02:45: Vielleicht musste sie mal dringend die Toilette benutzen und die eigene hat nicht funktioniert.

00:02:48: Wer weiß, also ist schon ein starkes Ding.

00:02:50: Ja so was jetzt?

00:02:51: Naja dann hat die Mieterin gesagt ich will meine Miete zurück dich gezahlt haben und zwar für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

00:02:56: Okay wie soll das denn gehen?

00:02:58: Sie hat doch da gewohnt.

00:02:59: Also ich hatte jetzt irgendwie vermutet dass es um Schmerzensgeld geht oder ähnliches.

00:03:03: okay gut kurz zusammengefasst hatte sie den Erfolg.

00:03:06: ja und nein.

00:03:07: also das Amtsgericht Bielefeld hat ihr tatsächlich einen Anspruch auf Verstattung von fünfzig Prozent der Miete zuerkannt.

00:03:12: Das hört sich erst mal dem Versuch eines salomonischen Urteils an.

00:03:15: Finde ich aber immer noch ziemlich viel, erklär mir bitte die Rechtslage!

00:03:19: Ja im Ergebnis ist die Begründung gar nicht so kompliziert gewesen.

00:03:22: das Amtsgericht hat ausgeführt dass die Miete eben teilweise geminnert war weil die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt gewesen ist.

00:03:30: wenn der Vermieter unberechtigten Gebraucht von einem Ersatzschlüssel mache lege eben halt ein Gebrauchsmangel der Wohnungen vor.

00:03:36: also wie bei Feuchtigkeit sag' ich mal Es bestehe aber eben bei einem Vermieter, der abredewidrig einer Satzschlüsse behält und auch bereit zum Gebrauch durch unbefugtes Betreten ist eine latente ständige Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters.

00:03:51: Bereits diese Gefahr allein schränke die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung ein.

00:03:55: Okay versteh' ich aber dennoch fünfzig Prozent Mietminderung?

00:03:57: Wie ist denn das genau begründet worden?

00:03:59: Das Amtsgericht hat abgewogen!

00:04:01: Einerseits dass die Wohnung als solche objektiv... zwar unbeschränkt benutzbar gewesen ist, also an der Wohnung selbst war ja nicht schlecht und nichts verkehrt.

00:04:08: Ja?

00:04:08: Und auch von der Mieterin ohne ein Geschränk benutzt worden ist.

00:04:11: Andererseits habe aber eben diese latente Gefahr der Verletzung der Privatung in die Intimsphäre einen so hohen und verfassungsmäßig geschützten Rang, das...der sich jetzt zumindest dann in dem Fall der aufgezeichnet worden ist, auch realisiert hat, dass erheblich zulasten der Vermieterin zu berücksichtigen war.

00:04:29: Aber ich gebe zu, ich finde fünfzig Prozent Mietminderungen Deswegen auch schon sehr hoch und diskutabel.

00:04:37: Das war jetzt sehr aufschlussreich, danke erst mal!

00:04:39: Hast du noch ein Tipp oder Anmerkung in solchen Fällen?

00:04:43: Als Tipp unabhängig von der Mietmendung besteht auf der Miete Seite natürlich die Möglichkeit den Schlüssel heraus zu verlangen, der sich im Besitz des Vermieters der Vermieterin befindet und so die Gefahr der Verletzung des Privatbereichs zu beseitigen Oder aber, wenn man sich im Generell gar nicht mehr wohlschült in der Wohnung und weiß dass der Vermieter die Vermieterin die Wohnung möglicherweise unbefugt betritt.

00:05:04: Man kann auch einfach fristlos kündigen.

00:05:06: dann ja hier war die Besonderheit halt Mietverhältnis bei E beendet und die Mieterin wollte die gezahlte Miete zurück.

00:05:12: also ich finde den Schlüssel heraus verlangen ist jetzt nicht so praktikabel weil die Vermieterin dann vielleicht noch einen weiteren zur Verfügung hat.

00:05:20: Wenn du mich fragst, ich würde eigentlich das Schloss in der Wohnungstür einfach austauschen ist es denn überhaupt möglich?

00:05:25: Ja gute Frage ja aber klar Mietern ist immer gestattet Vorkehrungen zu treffen damit niemand unbefugt mit einem Schlüssel Zutritt in die Wohnung bekommt.

00:05:34: auch Klauseln im Mietvertrag und in der Hausordnung die das verbieten also verbieten das Türschloss zu wechseln sind in der Regel unwirksam.

00:05:40: Es ist vollkommen egal ob sich bei dem Wohnungs- schlosso mein Einzelschloss in den Schließanlage handelt.

00:05:45: Austauschen dürfen Mieter ist definitiv allerdings auf eigene Kosten.

00:05:50: Wenn Sie das tauschen, dann ist es erstmal ihr Kostrisiko, ihre Sache.

00:05:54: und wichtiger Tipp sie sollten das alte Schloss unbedingt aufbewahren denn der Vermieter oder die Vermieterin kann bei BNUs Mietverhältnisses verlangen dass das alte Schloß wieder eingesetzt wird wenn der Auszug aus der Wohnung erfolgt.

00:06:07: Und natürlich heutzutage gibt's oft eben halt die Sicherheitsschlösser die verbaut sind.

00:06:10: ja Dann sollte man ohnehin Rücksprache mit dem Vermieter nehmen, denn der Austausch einer solche Schloss ist erheblich aufwendiger.

00:06:17: In der Regel müssen die Türen aufgebohrt oder muss das Schloss aufgebobt werden?

00:06:21: Also gibt es nicht nur deutlich höhere Kosten sondern eben halt auch ein Risiko dass die Türe selber beschädigt wird.

00:06:27: da werde ich natürlich dann schon erstmal vorsichtig über das im Vorfeld vernünftig abklären.

00:06:32: Okay, das ist gut.

00:06:33: und gibt es da einen Tipp für Vermietern?

00:06:36: Naja für Vermieten gilt der Hinweis ja Erst mal klare Regelungen im Mietvertrag, dann treffen das es überhaupt in zwei Schlüsseln noch für Notfälle in der Hinterhand geben soll.

00:06:44: Und sich natürlich nicht hinreißen lassen die Wohnung einfach so zu betreten ohne Rücksprache mit dem Meta der Mieterin ohne deren Erlaubnis.

00:06:52: Das kann teuer werden wie der Fall zeigt und wichtig für Vermieter selbst wenn der Miete zunächst damit einverstanden war dass der Vermietter einen Schlüssel behalten kann.

00:07:01: So können Mieter trotzdem das später wiederrufen und trotzdem den Schließzylinder tauschen und erneuern.

00:07:08: Auch in diesem Fall braucht der Mieter den Vermieter nicht zu informieren, also Vermiet müssen da aufpassen.

00:07:14: Okay perfekt!

00:07:15: Und für alle die sich jetzt denken so ein ähnliches Problem habe ich auch?

00:07:18: Was würdest du denen jetzt raten?

00:07:20: Klar kommen zu uns in die ganz nahe.

00:07:21: Mietrechtliche Streitigkeiten sind komplex.

00:07:23: Jeder Fall ist anders.

00:07:24: es gibt viele Details, die in rechtlicher Hinsicht entscheidend sein können.

00:07:28: eine professionelle Erstberatung kann viel Ärger und Kosten ersparen.

00:07:31: Da bin ich ganz dran am Meinung wie man aus unseren vorherigen Folgen weiß.

00:07:35: Ja, damit sind wir am Ende der Folge von Law & Talk.

00:07:37: Ich hoffe ihr fandet das genauso spannend wie wir!

00:07:40: Und denkt dran ob Vermieter oder Mieter?

00:07:42: Respekt, Rücksichtnahme, friedliches Zusammenleben sind die Grundlage jedes Mietverhältnisses.

00:07:46: wenn das fehlt wird es ohnehin schwierig zwischen den Beteiligten.

00:07:49: Das sowieso soll dabei jedem klar sein.

00:07:51: Wenn euch die Folge gefallen hat dann abonniert unseren Podcast hinterlasst uns eine Bewertung und teilt die Folge mit Freunden.

00:07:56: Familie.

00:07:57: Habt ihr Fragen oder Themenvorschläge schreibt uns doch mal gerne in die Kommentare.

00:08:00: Wir freuen uns auf euer Feedback.

00:08:02: Ja und vergesst nicht, bei euren rechtlichen Problemen sind wir von Posekofke in Rechtsemmel den Hamburg für euch da.

00:08:07: Ihr findet uns online und könnt ganz einfach einen Termin vereinbaren!

00:08:10: Sehr schöner Schlusssatz Michael, vielen Dank.

00:08:11: Macht's gut bis zum nächsten Mal.

00:08:12: Wir hören uns zur nächsten Folge.

00:08:14: Bis gleich.

00:08:14: Tschüss.