Wohnung im Impressum: Darf der Vermieter deshalb kündigen? Urteil AG Hamburg

00:00:00: Stell dir vor, du arbeitest ganz normal am Laptop zu Hause.

00:00:03: Und dein Vermieter kündigt dir, weil deine Wohnadresse im Impressum deiner Firmenwebsite aufgeführt ist.

00:00:07: Klingt überzogen?

00:00:09: Genauso ein Streit landet in Hamburg von dem Amtsgericht.

00:00:11: Reicht dein Impressumsantrag wirklich, um aus Wohnen plötzlich Gewerbe zu machen?

00:00:15: Oder muss der Vermieter mehr zeigen als ein Link und ein paar Screenshots?

00:00:19: In dieser Folge geht es um die sogenannte Außenwirkung, typische Argumente in Räumungsklagen und darum, was Selbstständige in der Mietwohnung tun können, ohne schlafende Nachbarn oder wache Vermieter zu provozieren.

00:00:29: Und ganz nebenbei, warum ein unscheinbarer Online-Eintrag manchmal mehr Sprengkraft hat als jede Visitenkarte.

00:00:35: Willkommen bei Law & Talk, Praxisnah-Richtstipps, vom Anwalt und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:39: Ich bin Rechtsanwalt Igor Posikov und neben mir sitzt mein Kollege, Rechtsanwalt Michael Kehren.

00:00:43: Er ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und damit der Experte auf diesem Gebiet.

00:00:46: Moin, Michael.

00:00:47: Moin, Igor.

00:00:48: Heute geht es um ein Thema, das viele betrifft, arbeiten von zu Hause und die Frage, wann ein Vermieter daraus vertragswidrige Gewerbennutzungen machen kann oder will.

00:00:57: Wir schauen dazu auf einen Urteil vom Amtsgericht Hamburg aus dem letzten Dezember, also, zwanzig, fünfundzwanzig.

00:01:03: Es geht um die Frage, darf ein Vermieter kündigen, weil die Wohnadresse im Impressum einer gewerblichen Webseite steht?

00:01:09: Michael, nimm uns einmal zunächst in diesen Themenkomplex mit rein.

00:01:12: Das ist ja jetzt mal was Neueres im Vergleich zu dem, was wir sonst gemacht haben.

00:01:16: Ja, gerne, Igor.

00:01:17: Wenn ich einen Mietvertrag abschließe, steht entweder eine Überschrift bereits, Mietvertrag über Wohnraum oder Wohnräume.

00:01:22: Oder Paragraph Eins enthält bereits eine Formulierung, wie wird vermietet als Wohnung oder zu Wohnzwecken.

00:01:28: Das klingt erstmal eindeutig, ist dabei in der Praxis längst nicht so irgendwie manche Vermieter es gerne hätten.

00:01:33: Denn Wohnen umfasst heute typischerweise auch Dinge, die vor dreißig Jahren kaum jemand auf dem Zell hatte.

00:01:37: Geschäftliche und berufliche E-Mail schreiben, telefonieren, Buchhaltung erledigen, Homeoffice, Online-Termine und dergleichen.

00:01:44: Der entscheidende Maßstab ist häufig, ob sich die Nutzung noch als typischer Teil des Wohnens darstellt oder ob der Charakter der Wohnung nach außen oder innen kippt.

00:01:52: Und da kommt ein Begriffenspiel, den man sich wirklich merken sollte, die Außenwirkung.

00:01:56: Okay, was bedeutet Außenwirkung denn jetzt genau?

00:01:58: Das klingt ja zunächst eher nach einem subjektiven Maßstab, oder?

00:02:02: Ja, ist natürlich auch ein bisschen so.

00:02:03: Aber Außenwirkung heißt, merkt das Haus, dass dort ein Betrieb läuft.

00:02:07: Gibt es Kundenverkehr, kommen ständig Pakete wie beim kleinen Versandlager.

00:02:10: Gibt es Mitarbeiter, die auch verordern, erscheinen und tätig werden.

00:02:13: Hängt ein Filmschild an der Klingel oder am Hauseingang.

00:02:16: Gibt's Lärm, größere Abnutzung als beim reinen Wohnen.

00:02:19: Ein ständiges Kommen und Gehen.

00:02:21: Wenn das alles nicht der Fall ist, dann ist das oft eher berufliche Nutzung im Rahmen des Wohnens als echte gewerbliche Nutzung, die eine Kündigung tragen kann.

00:02:29: Ja, das ist ein guter Kompass, würde ich jetzt mal sagen.

00:02:32: Nicht verdient jemand Geld in Anführungsstrichen, sondern wirkt es wie ein Betrieb.

00:02:36: Worum geht es denn konkret in dem Fall des AG Hamburg?

00:02:39: Ja, im Hamburger Fall war der Mieter selbstständig tätig.

00:02:41: Und zwar als Stadtführer.

00:02:43: Das ist ja schon vom Berufsbild eher ein draußen Beruf.

00:02:46: Man führt Gruppen, ist in der Stadt unterwegs, organisiert Termine, kommuniziert mit Kunden.

00:02:51: Was zu Hause passiert, ist typischerweise Backoffice.

00:02:53: E-Mail schreiben, Rechnungen schreiben, Planung der Touren.

00:02:56: Der Vermieter in unserem Fall hatte online gesehen, dass dem Impressum der geschäftlichen Website des Mieters die Wohnadresse als Firmensitz angegeben war.

00:03:05: Und daraus wurde der Vorwurf gestrickt.

00:03:07: Das ist gefärbliche Nutzung der Wohnung, das ist vertragswidrig.

00:03:10: Es gab eine Abmahnung, der Mieter hat widersprochen und am Ende der Lande des Vorgerichts mit Kündigung und Räumungsklage.

00:03:16: Spannend dabei ist, der Vermieter hat es nicht bei der Kündung belassen, sondern zusätzlich versucht, den Mietvertrag anzufechten, mit dem Argument, der Mieter habe angeblich bei Vertragsschuss bereits etwas verschwiegen bzw.

00:03:27: dem Vermieter getäuscht.

00:03:28: Das ist natürlich die Maximalvariante, weil Anfechtung bedeutet, dass das Ganze so behandelt werden, als wäre der Vertrag nie wirksam geschlossen worden.

00:03:35: Das klingt so, als ob der Vermieter um jeden Preis, die mieterlos werden wollte, ja, schon alle Register gezogen werden, dann...

00:03:41: Genau, so ist es, ja, aber bei einer Anfechnung steigen auch die Anforderungen, ja, man braucht richtig Substanz, nicht nur Bauchgefühl, nicht im Internet steht eine Adresse, sondern wirklich nachweisbare Tatsachen.

00:03:51: Okay, ja gut, so weit so gut.

00:03:53: Was hat das Gericht denn im Ergebnis ausgeurteilt?

00:03:55: Der Kern der Entscheidung ist tatsächlich sehr praxisnah.

00:03:57: Das Gericht hat sinngemäß gesagt, die bloße Angabe der Wohnanschrift in den Pressum und auch, dass dort Post ankommt oder Rechnung geschrieben werden, reicht nicht aus, um eine kündigensrelevante, gefärbliche Nutzung der Wohnung anzunehmen.

00:04:09: Kannst du das einmal ein bisschen näher erläutern?

00:04:11: Ja, na ja, Leute haben bedeutend im Fall hier wieder die Argumentation des Gerichts übernehmen.

00:04:14: Und das Gericht hat gesagt, weil derartige Tätigkeiten nicht automatisch eine Außenwirkung erzeugen.

00:04:19: An dem Pressum ist in vielen Fällen eine Pflichtangabe.

00:04:22: Das ist erstmal nur eine Erreichbarkeit.

00:04:24: Das bedeutet nicht, dass Kunden in der Wohnung empfangen werden oder dass die Wohnung wie eine Betriebsstätte genutzt wird.

00:04:30: Das Gericht hat auch beurteilt, ob die Wohnung in ihrem Erscheinungsbild überhaupt wie Gewerbe wirkt.

00:04:34: Da spielt da eine Rolle, dass die Wohnung sehr klein war und nichts darauf hindeutete, dass dort ein Betrieb mit Kundenverkehr organisiert wird.

00:04:41: Es gab keine Anzeichen, die den Wohncharakter in den Hintergrund renken oder verdrängen oder immer darauf hindeuteten, dass wirklich so eine Betriebsnutzung erfolgt.

00:04:50: Wichtig ist auch, Der Blick auf die Beweis, dass nun das mehr an Umständen, wer kündigt, muss greifbare Tatsachen liefern, aus denen sich eine Vertragsbedingungsnutzung ergibt.

00:04:59: Ein Link zum Impressum ist dafür schlicht zu dünn.

00:05:02: Hinsicht der Anfechtung.

00:05:04: Ja, wenn der Mieter seine berufliche Tätigkeit ohnehin angegeben hat bei der Anmietung, ist es eher schwierig später zu sagen, man sei darüber arglistisch getäuscht worden.

00:05:13: Und auch das ist lebensnah.

00:05:14: Selbstständigkeit heißt regelmäßig, dass irgendwo organisatorische Dinge passieren und die passieren eben häufig dann doch zu Hause, ohne dass das gleich ein Gewerbe in der Wohnung ist.

00:05:22: Also Rechnung, Schreiben, Rechnung, Empfang, bisschen Schriftverkehr machen, Steuererklärung, dass wir alle so gerne machen.

00:05:28: Das reicht nicht aus.

00:05:29: Okay, gut, jetzt auf Neudeutsch gesagt.

00:05:31: Klingt das wie ein Reality-Check, wie die digitale Gegenwart.

00:05:35: Was sollen Mieter und Vermieter natürlich auch daraus jetzt mitnehmen?

00:05:38: Ja, Vermieter ist die wichtigste Botschaft.

00:05:40: Solange die Tätigkeit in der Wohnung im Wesentlichen still bleibt, also ohne spürbare Außenwirkungen ist, ist man rechtlich auch auf der deutlich sicheren Seite als manche Abmeinung, die man da kassiert vermuten lässt.

00:05:52: Praktische Leitlinien sollte also kein regelmäßiger Kundenempfang in der Wohnung stattfinden, wenn der Vertrag eben halt Wohnnutzung vorsieht.

00:05:59: Es sollte keine Anzeichen wie ein Firmenschild an der Klingel oder an der Türe geben, wenn das nicht ausdrücklich vereinbart worden ist, geben.

00:06:05: Und es sollte eben keine Betriebsabläufe geben, die innerhalb des Hauses zu einer merklichen Belastung führen.

00:06:10: Also kein Lieferverkehr, keine Anlieferung von Waren, keine Lagerung von Waren, keine Mitarbeiter vor Ort, kein Kundenverkehr.

00:06:18: Licht auf der Hand.

00:06:19: Und ein Punkt, der in der Praxis häufig unterschätzt wird, online Präsenz kann Außenwirkungen erzeugen, selbst wenn man sie gar nicht so meint.

00:06:28: Eine Impressum ist das eine, aber wenn man irgendwo einen Eintrag hat, der nach Standort mit Öffnungszeiten aussieht, dann kann das dann schnell doch den Eindruck vermitteln, hier ist eine Betriebsstätte.

00:06:39: Und genauso ein Eindruck ist es, der Vermieter auf die Ideen bringen kann.

00:06:44: zu Kündigen nur abzumachen und der später vor Gericht als Argument genutzt wird.

00:06:49: Für Vermieter gilt umgekehrt, wer wirklich Kündigen will, braucht Tatsachen.

00:06:53: Die Schwelle ist nicht, da steht eine Adresse, sondern da passiert in der Wohnung etwas, dass den Wohnzweck sprengt.

00:07:00: Alles darunter ist meist Ehrstoff für Kommunikation und Klärung, aber nicht für eine Kündigungserklärung und für ein Räumungsprozess.

00:07:06: Okay, also lieber einmal sauber dokumentieren, bevor man mit der Kündigung all in geht.

00:07:11: Genau, also schön dokumentieren.

00:07:13: Was passiert konkret vor Ort?

00:07:15: Kommen Kunden und nicht nur Besuch.

00:07:17: Kommen Waren und nicht nur private Bestellungen.

00:07:20: Gibt es Aktivitäten in der Wohnung, wie zum Beispiel Verkaufsgespräche oder Vertrieb oder Ähnliches?

00:07:26: Okay, Michael, interessant.

00:07:27: Mich würde jetzt aber auch noch interessieren, macht es aus deiner Sicht Sinn, als Mieter den Vermieter darüber zu informieren, dass man seine private Anschrift ins Impressum nimmt und auch Teilweise unternehmerische Tätigkeiten dort vornimmt.

00:07:39: Ist das sinnvoll?

00:07:40: Sinnvoll, offen zu kommunizieren mit dem Vermieter oder zwischen den Vertragsparteien ist immer sinnvoll.

00:07:46: Das Anzuzeigen ist aus meiner Sicht vernünftig.

00:07:49: Dann kann der Vermieter darauf reagieren und du als Mieter kannst gegebenenfalls vorher schon mich kontaktieren und um Rat fragen, ob die Tätigkeit, die du in der Wohnung ausübst, problematisch ist und dein Mietverhältnis gefährdet oder ob es unproblematisch ist.

00:08:04: und man kann.

00:08:04: Tatsächlich versuchen im Vorfeld schon, diese Frage zu klären.

00:08:08: Und wenn es ein Problem gibt, hättest du als Mieter ja durchaus unter Umständen auch die Möglichkeit, selber Rechtsklarheit zu schaffen, indem du deinen Vermieter verklagst und feststellen lässt, dass die Nutzung, so wie du sie planst, vom Mietvertrag gedeckt ist, also der Wohnnutzung nicht widerspricht.

00:08:22: Also klar, sinnvoll ist das, besser als nachher, das in den runden gefallenen Kind rausziehen zu müssen oder Feuer zu löschen.

00:08:31: Alles klar, gib uns auch gerne nochmal zum Abschluss drei Tipps.

00:08:34: Kurz und knapp, wie du es vor mir verlangt hast in der letzten Folge.

00:08:38: Dann versuche ich das mal.

00:08:40: Erstens.

00:08:41: Maßgeblich ist in der Regel die Außenwirkung, unser Schlagwort für heute.

00:08:45: Nicht der Umstand, dass man in der Wohnung arbeitet.

00:08:48: Zweitens.

00:08:48: Die Wohnadresse im Impress normal ein, macht aus der Wohnung noch keine kündigungsrelevante Gewerbeeinheit.

00:08:56: Und drittens, sobald Kundenverkehr, Mitarbeiter vor Ort oder andere sichtbare Betriebszeichen waren, die vor uns weiter dazukommen, sollte man das vorher mit dem Vermieter erklären.

00:09:06: Sonst wird es doch schnell abmahnen und kündigungsanfällig.

00:09:09: Okay, perfekt.

00:09:09: Vielen Dank.

00:09:10: Und danke euch fürs Zuhören, das war's schon wieder für heute.

00:09:13: Wenn dir die Folge hilft, abonnier unseren Podcast und lass uns gerne eine Bewertung da oder einen Daumen hoch, wenn du uns auf YouTube hörst und schaust.

00:09:21: Und schreib uns deine Konstellation, Homeofficeverbot im Mietvertrag, Mandantenbesuche zu Hause oder Gewerbe im Wohnhaus.

00:09:27: Wir greifen das gerne auf.

00:09:29: In der nächsten Folge gibt's wieder aktuelle Rechtsprechungen, praxisnahe Rechtstipps.

00:09:33: Diesmal im Verkehrsrecht.

00:09:34: Bis dahin, bleibt entspannt, auch wenn der Vermieter das Internet entdeckt.

00:09:38: Bis gleich.

00:09:39: Bis gleich.