Treu und Glauben vs. Kündigung - Vermieter verliert trotz Mietrückständen

00:00:00: Stell dir vor, du schuldest dem Vermieter ca.

00:00:02: fivehundertachtnachtzieh Euro Betriebskosten, mehr als deine Monatsmiete ist.

00:00:06: Dein Vermieter kündigt fristgerecht, du sollst ausziehen.

00:00:09: Ende der Geschichte?

00:00:10: Falsch.

00:00:11: Das Landkrieg Berlin lässt den Mieter bleiben.

00:00:13: Dank der Anwendung des Rechtsgedankens von treuen Glauben.

00:00:16: Warum Format auf dem Papier alles perfekt schien, aber der Vermieter trotzdem scheiterte?

00:00:20: Heute einen neuen Talk.

00:00:21: Treuen Glauben gegen Kündigung.

00:00:23: Das Landkrieg Berlin entscheidet zugunsten des Mieters.

00:00:25: Bleibt dran, das rettet vielleicht deine Wohnung.

00:00:28: Willkommen bei Law & Talk, dem Podcast der Kanzlei Posikov-Kehren aus Hamburg.

00:00:31: Ich bin Rechtsanwalt Igor Posikov, euer Moderator für heute.

00:00:34: Und neben mir sitzt, wie immer, mein Kollege Rechtsanwalt Michael Kehren.

00:00:38: Unser Fahranwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

00:00:40: Hallo, Michael.

00:00:40: Hallo, Igor.

00:00:42: Okay, da lass uns mal direkt in das Thema einsteigen.

00:00:44: Erkläre mal unseren Zuhörern, also euch da draußen, die mietrechtliche Kündigung ordentlich oder fristlos.

00:00:49: Was muss man da wissen?

00:00:51: Die, die uns treu zuhören, die wissen schon Bescheid und sagen wahrscheinlich, jetzt kommt er wieder mit den ganzen Erläuterungen, aber ich fassen nochmal zusammen.

00:00:58: Im Deutschen Mietrecht gibt es grundsätzlich zwei Arten von Kündigungen.

00:01:01: Einmal die ordentliche Kündigung nach Paragraph fivehundertdreien, siebzig BGB, also die, bei der die gesetzliche Kündigungsfrist eingehalten werden muss und für die ein berechtigtes Interesse des Vermieters Voraussetzung ist.

00:01:13: Zum Beispiel... können das Mietrückstände sein, die eine Monatsmiete übersteigen und die deswegen eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist rechtfertigen können.

00:01:21: Und dann gibt es noch die außerordentlich fristlose Kündigung nach § fivehundertdrehenvierzig BGB, die einen wichtigen Grund voraussetzt, der einen Abwarten bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist unzumutbar werden lässt.

00:01:33: Also wenn es so schlimm ist, dass der Vermieter keinen Tag mehr aushält.

00:01:35: Da wissen die meist schon, die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug ist, die möglich ist, wenn ich zwei Monate an die Miete nicht zahle zum Beispiel.

00:01:43: Okay, also viele denken Abmahnung ist Pflicht, stimmt das überhaupt?

00:01:47: Ja, das ist auch mit der Abmahnung, da kommt es darauf an, besonders bei ordentlichen Kündigungen kann das der Fall sein, weil es da in der Regel darum geht, dass Vertragspflichten verletzt werden.

00:01:56: Bei Kündigung wegen Zahlungsrückständen in der Regel ist das nicht notwendig.

00:02:01: Da gilt, wenn der Rückstand eine Monatsmiet übersteigt und länger als ein Monat dauert, dann zack ist der Kündigungsgrund da, es ist eine Hauptleistungspflicht verletzt.

00:02:11: Und dann ist nach der Rechtsprechung der Gerichte ganz klar, eine ordentliche Kündigung erfordert keine vorherige Abmahnung.

00:02:18: Aber auch hier gibt es natürlich eine Hintertüre.

00:02:21: Okay, das hören wir uns gleich an, nämlich was das Landgericht Berlin mal wieder zur Vermieterkündigung entschieden hat und zwar bereits mit Urteil vom November vierundzwanzig.

00:02:29: Worum ging es da?

00:02:31: Kurz gesagt, da klagte der Vermieter auf Räumung, weil der Mieter, wie gesagt, ungefähr fünfhundertneunzig Euro Betriebskostenrückstände aus drei Jahren hatte und der Betrag eben höher war als die Monatsmiete, die ungefähr fünfhundertzwanzig Euro betragen hat.

00:02:45: Und auch da hat das Gericht durchaus festgestellt, dass die Summe des Rückstands eine Monatsmiete eben halt überstiegen hat und auch länger als ein Monat dieser Rückstand bestand und der Mieter deswegen seine Hauptleistungspflicht verletzt hat.

00:02:59: Das Gericht hat also auch bestätigt, dass vormal gesehen die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Verkündigungsfrist vorgelegen haben.

00:03:06: Okay, also kurz zusammengefasst, der Vermieter ist hier im Recht, aber warum dann keine Räumung?

00:03:12: In dem Fall hat das Gericht dem Mieter zugute gehalten, dass der Mieter Postwenden gezahlt hat.

00:03:17: Der Mieter hat also hier den gesamten Rückstand, gut, fünfhundertneunzig Euro halt, kurz nachher halt der Kündigung vollständig ausgeglichen, und zwar weniger als ein Monat nachherhalt der Kündigung und noch deutlich voreingang der Räumungsklage.

00:03:31: Und daher hat das Gericht ausgeführt, dass ein Vermieter sich ausnahmsweise nicht auf eine formal wirksame Kündigung berufen kann, wenn der Mieter die Schulden nach der Kündigung um gehen ausgleicht.

00:03:42: und zudem wurde hier berücksichtigt und das haben unsere höre auch schon öfter in unseren folgen zur Kenntnis genommen ja das berücksichtigt werden muss dass eine lange störungsfreie mietzeit vorgelegt hat hier seit zwei tausend fünf und das ist gericht keine wiederholungsgefahr gesehen hat.

00:03:57: okay das mich raten.

00:03:58: der rettungsanker des mieters hieß hier treuen glauben wie du es schon im teaser angekündigt hast ja

00:04:03: genau er exakt der rettungsanker heißt barg auf zohren zwanzig bgb.

00:04:07: obwohl die kündigung formal wirksam gewesen ist darf der Vermieter sich unter den gegebenen Umständen nicht auf sie berufen, weil dies eben nach Auffassung des Landkriegs Berlin gegen den Grundsatz von treuen Glauben verstoßen würde.

00:04:18: Das Gericht hat in der Entscheidung abgewägt zwischen... der schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters durch die Nichtzahlung der Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die drei Jahre einerseits und hat gesagt, ja klar, schuldhaft ist die Pflichtverletzung auf jeden Fall, aber hat eben auf der anderen Seite zu seinen Gunsten berücksichtigt, dass er nach Erkündigung sofort gezahlt hat und quasi neunzehn Jahre lang keine Probleme gemacht hat.

00:04:42: Und deswegen wurde die Berufung abgewiesen und dem Vermieter wurden sogar die Kostensreichtrechtsaufer legt.

00:04:48: Okay, also eigentlich hatte der Vermieter mit seiner Begründung der Königung recht, aber das Gericht sagt, naja, dennoch musst du das alles hinnehmen.

00:04:55: Genau, das ist das Ergebnis dieses Rechtsteils, genau.

00:04:58: Okay, und ist ja jetzt recht seltsam, aber auch nachvollziehbar argumentiert, was nehmen den Mieter und Vermieter aus diesem Urteil mit?

00:05:06: Naja, ich sage jetzt mal als erstes, sollten alle mitnehmen, jeder Fall ist separat zu prüfen.

00:05:11: Es gibt gar keine allgemeinen Grundsätze, die man immer anwenden kann.

00:05:15: Jede Kündigung, die erfolgt, sollte im Einzelfall geprüft werden.

00:05:19: Für Mieter gilt, wenn Mieter eine Chance haben wollen, in der Wohnung zu bleiben, nachdem sie eine solche Kündigung bekommen haben, sollten sie alle Hebeln in Bewegung setzen, um sofort zu zahlen.

00:05:28: Sei es unter Vorbehalt der Rückforderung, aber sie sollten sich hier durch auf jeden Fall den Einwand von Treuer und Glauben erhalten.

00:05:34: Und für Vermieter gilt, auch wenn sie eben auf dem Papier... eine formal wegsame Kündigung aussprechen können oder ausgesprochen haben, sollte zumindest Vorerhebung einer Klage nochmal der Einzelfall geprüft werden und der Einzelfall bedacht werden.

00:05:48: Insbesondere bei Mietern mit langer Mietdauer, weil die, wenn das der erste Vorfall war und wenn eben die Umstände, die ich beschrieben habe zusammenkommen, besonders geschützt sein können.

00:05:58: Also schwierig manchmal.

00:06:00: Also klar, Michael, vielen Dank.

00:06:02: Jetzt bleibt noch die Frage offen, die unsere Zuhörer und Zuschauer gerne unten in die Kommentare hinterlassen.

00:06:07: lassen können.

00:06:08: Ist die Entscheidung jetzt fair gewesen oder vermieterfeindlich?

00:06:12: Ja, diskutiert mal gern mit.

00:06:13: Von uns war es das jetzt erstmal.

00:06:15: Die Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt, Kündigung ja, aber Träum glauben kann zu einem guten Ende für den Mieter führen.

00:06:20: Danke Michael für die Ausführungen.

00:06:22: Ja, gerne Igor.

00:06:23: Ja, abonniert ansonsten gerne Law & Talk für mehr Mietrecht-Hits, liked, kommentiert.

00:06:28: Habt ihr vielleicht für uns eine interessante Kündigungsstory auf Lage?

00:06:30: Auch gerne damit in die Kommentare.

00:06:32: Kontaktiert uns, wenn ihr Hilfe Mietrecht braucht.

00:06:35: Wir hören uns zur nächsten Folge.

00:06:36: Bis gleich.

00:06:36: Bis gleich.