Wann der Vermieter NICHT kündigen darf - Erleichterte Kündigung § 573a BGB

00:00:00: Stell dir vor, dein Vermieter wohnt mit dir im gleichen Haus, schickt dir eine Kündigung ohne irgendeinen Grund und sagt,

00:00:05: Grund,

00:00:06: brauche ich nicht, ich habe ein Sonderkündigungsrecht.

00:00:08: Und dann stellt sich heraus, die Fassade und der Grundriss des Hauses entscheiden darüber, ob du ausziehen musst oder nicht.

00:00:13: Klingt verrückt, ist aber genau das, worüber wir heute sprechen.

00:00:17: In dieser Folge von neuen Talk klären wir, wann Vermieter überhaupt ohne Grundkündigen dürfen, warum eine zusätzliche Hausnummer nicht automatisch ein eigenes Gebäude zaubert und wie ein Urteil des Landkriegs Regensburg eine Mieter die Wohnung gerettet hat.

00:00:30: Willkommen zu Loin Talk, dem Podcast der Kanzlei Posikov-Kerin Rechtsanwälter aus Hamburg.

00:00:34: Schön, dass du wieder dabei bist.

00:00:35: Mein Name ist Igor Posikov, Rechtsanwalt.

00:00:37: Heute nehmen wir uns ein Thema vor, das viele Mieter und Vermieter gleichermaßen unterschätzen.

00:00:42: Die erleichterte Kündigung nach Paragraf, fünfundert, dreiundsiebzig A, BGB.

00:00:46: Dazu habe ich wie immer den Mann dabei, der sich im Mietrecht wohler fühlt als anderen ihrem Wohnzimmer.

00:00:51: Fachanwalt für Mietrecht Michael Kerin, Moin Michael, großen Applaus.

00:00:56: Moin Igor, danke für die Bauchpingselei.

00:00:59: Moin auch an alle, die zuhören.

00:01:00: Heute wird es spannend, denn wir schauen uns eine wenig bekannte Vorschrift an, die Vermieter in ein Sonderkündigungsrecht einräumt und ein Urteil, das ja deutlich zeigt, wie eng diese Ausnahme wirklich zu verstehen ist.

00:01:10: Okay, Michael, bevor wir ins Urteil springen, lass uns einmal die Basics klären, wie gewohnt in unseren Folgen.

00:01:15: Wie unsere treuen Zuhörer wissen, benötigt ein Vermieter normalerweise ja einen berechtigten Grund, um kündigen zu können.

00:01:21: Also zum Beispiel Eigenbedarf oder eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters.

00:01:25: So wie es ein Paragraf fünfundunddreiundsiebzig Absatz eins BGB steht.

00:01:30: Heute geht es aber um Paragraf fünfundunddreiundsiebzig A BGB.

00:01:33: So ein bisschen der Exot im Gesetz.

00:01:35: Was steckt jetzt dahinter?

00:01:36: Ja, genau.

00:01:37: Der Normalfall im deutschen Mietrecht ist, wie du schon gesagt hast, der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat.

00:01:43: Da steht ausdrücklich Marga fünfundunddreiundsiebzig Absatz eins BGB.

00:01:47: Die Idee ist halt, Mieter sollen ordentlich geschützt sein und nicht von heute auf morgen ohne Grund aus der Wohnung rausfliegen können.

00:01:54: Paragraph fünfundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundund.

00:02:21: Zweitens, das Gebäude darf nicht mehr als zwei Wohnungen haben, also inklusive der Vermieterwohnung.

00:02:26: Und drittens, die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

00:02:30: Im Ergebnis bedeutet das, der Vermieter hat zwar eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit, aber der Mieter bekommt als Ausgleich länger Zeit, um sich eine neue Wohnung zu suchen.

00:02:39: Je nach Dauer des Mietfallens kann die Frist dann eben bei mindestens sechs, neun oder sogar zwölf Monaten liegen, weil auf die normalen Fristen nochmal drei Monate draufgeschlagen werden.

00:02:48: Also eine Art, du darfst leicht erkündigen, aber dafür bekommt der Mieter einen längeren Countdown, bevor er wirklich raus muss.

00:02:54: Ja genau, sehr bildlich gesprochen.

00:02:55: Das Gesetz verlängert den Countdown um drei Monate, um den fehlenden Kündigungen oder die Notwendigkeit des Kündigungsgrundes etwas auszugleichen.

00:03:03: Okay, jetzt wird es aber knifflig.

00:03:04: entscheidend ist ja, dass der Vermieter in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt.

00:03:09: Aber was ist denn in der Praxis ein solches Gebäude?

00:03:11: Reicht eine extra Hausnummer, ein separater Eingang, ein Anbau?

00:03:14: Was ist da gemeint?

00:03:15: Ja,

00:03:15: da kommt ein zentraler Begriff ins Spiel, die sogenannte Verkehrsauffassung.

00:03:18: Damit ist die Sicht eines objektiven Beobachters gemeint.

00:03:21: Was sieht jemand, der von der Straße aus auf das Haus schaut?

00:03:24: Wirkt das Ganze wie ein Baukörper, also ein zusammenhängendes Gebäude?

00:03:28: mit mehreren Wohnungen.

00:03:29: Oder sind das klare, getrennte Häuser, Doppelhaushälfte, Reihenhäuser?

00:03:33: Die bauliche Realität ist entscheidend, nicht die Kosmetik, separate Eingänge, eigene Hausnummern, ein schickes Schild im Briefkasten oder eigene Briefkästen an den Seiten oder so, ändern nichts daran, wie das Gebäude baulich beschaffen ist.

00:03:44: Wenn die Räume ineinandergreifen, Grundrisse sich überlappen und die Fassade durchgeht, dann spricht vieles dafür, dass es sich um ein einziges Gebäude handelt.

00:03:51: Das heißt übersetzt, nur weil man einen Anbau IIa nennt, wird aus einem dreiteiligen Haus nicht plötzlich ein Zweifamilienhaus, oder?

00:03:59: Ja, genau.

00:03:59: Die Rechtsprechung sagt zum Beispiel, dass klar abgrenzbare Gebäudeteile wie Reihenhäuser tatsächlich als eigenständige Gebäude gelten können.

00:04:06: Aber das funktioniert eben nur, wenn man einen Teil quasi absägen könnte, ohne den anderen zu zerstören.

00:04:12: Wenn du beim gedanklichen Absägen ein Loch in dem anderen Teil hinterlässt, dann ist das eben ein Gebäude.

00:04:17: Okay, was sind so typische Irrtümer, wo liegen die Vermieter normalerweise daneben?

00:04:21: Typische Fähren haben sind, der Vermieter meint, separate Hausnummer, gleich eigenes Gebäude oder eigene Eingang, gleich eigene Immobilie.

00:04:29: Das Urteil über das wir gleich oder die Entscheidungen, über die wir gleich sprechen werden, zeigt sehr schön, dass das eben nicht allein ausreichend ist.

00:04:35: Entscheidend war dort zum Beispiel gerade, dass die Wohnung mit eigener Hausnummer baulich mit dem Rest verzahnt war.

00:04:41: Durch überlebende Grundrisse, durch eine einheitliche Fassade und es keinen echten baulichen Schnitt gab.

00:04:47: Und wo ist für Mieter die Chance zu sagen, Moment, das ist keine wirksame, erleichterte Kündigung?

00:04:51: Na, für Mieter heißt das, wer eine Kündigung, die auf Bauer fünfundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundund.

00:05:14: Und die Entscheidung des Landgerichts Regensburg, die wir heute zum Anders für die Folge genommen haben, ist eben ein schönes Beispiel dafür, dass sich dieser Blick sehr lohnen kann.

00:05:21: Okay, dann lass uns mal in den Fall einsteigen.

00:05:23: Worüber hat das Landgericht Regensburg denn zu entscheiden, was da genau passiert?

00:05:27: Der Fall ist fast schon ein Lehrbuchbeispiel.

00:05:28: Ein Vermieter wollte sein Mieterkündigen ohne einen klassischen Kündigungsgrund für Eigenbedarf zu haben.

00:05:33: Er berief sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht und meinte, ich wohne selbst im Haus und mein Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen.

00:05:40: Tatsächlich gab es aber in dem gesamten Gebäudekomplex drei Wohnungen.

00:05:44: Auf den ersten Blick also drei Wohnungen, da ist das Sonderkündigungsrecht eigentlich raus.

00:05:49: Der Vermieter meint jedoch hier, eine dieser Wohnungen sei ein eigenes Gebäude.

00:05:53: Sie hatte nämlich einen komplett separaten Eingang an einer anderen Gebäude-Seite und sogar eine eigene Hausnummer, zwei A statt zwei.

00:06:01: Also sein Argument war, die Wohnung zwei A zählt gar nicht mit.

00:06:04: Das ist quasi ein anderes Haus.

00:06:06: Dann bleiben ja nur noch zwei Wohnungen übrig.

00:06:08: Mein und die des Mieters und ich kann dann erleichtert kündigen.

00:06:11: Klingt ja kreativ.

00:06:13: Ja genau, trifft es kurz gut.

00:06:15: Er stütze sich dabei auch auf eben halt Rechtsprechung, die sagt, klar abgrenzbare Gebäudeteile etwa rein.

00:06:20: Häuser können als eigenständige Gebäude gelten.

00:06:23: Doppelhäuser helfen übrigens auch.

00:06:25: In seinem Auge war die Kündigung vollkommen rechtswirksam und unangreifbar.

00:06:29: Okay, in worum drehte sich dann eine Streit konkret?

00:06:31: Die zentrale Rechtsfrage hier war eben halt, zählt der Gebäudekomplex trotz separater Eingänge und Hausnummern als Eingebäude mit drei Wohnungen?

00:06:41: oder eben, weil dieser Teil mit der Hausnummer zwei A einen eigenen Eingang hatte, als zwei Gebäude, sodass man eine Wohnung in einem Gebäudeteil und zwei Wohnungen in dem Gebäude des Vermieters hatte?

00:06:52: Oder in einfachen Worten kann man die Wohnung mit der eigenen Hausnummer zwei A bei der Zählung herausrechnen, weil sie angeblich ein eigenständiges Gebäude war.

00:06:59: oder eben nicht.

00:07:00: Okay, wie hat das Landgericht Regensburg das gelöst?

00:07:02: Das Landgericht hat eindeutig festgestellt, die Antwort lautete nein, die Kündigung war nicht zulässig, das Gericht entschied... dass der Gebäudekomplex trotz separater Eingänge und Hausnummern als ein einziges Gebäude mit drei Wohnungen gilt.

00:07:14: Ausschlaggebend waren die überlappenden Grundrisse und die einheitliche Fassade des Gebäudes.

00:07:18: Das Gericht betonte, dass die Wohnung mit der eigenen Hausnummer kein sauber abgetrenntes Gebäude ist wie ein Reihenhaus oder so, sondern die Räume in den Grundriss des Hauptgebäudes hineinragten.

00:07:29: und Teile dieser Räume der oberen Mietwohnung direkt über der Vermieterwohnung lagen.

00:07:34: Damit stand fest, baulich liegt ein Zusammenhängender, verzahnt ein Aukörper vor, also ein Gebäude mit drei Wohnungen und damit eben kein Sonderkündigungsrecht nach Paragra.

00:07:43: fünfundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundund.

00:07:59: Diese Sichtweise, die Verkehrsauffassung, war für die Definition des Begriffsgebäude maßgeblich.

00:08:04: Aus dieser Perspektive zählten weder diese Parade Hausnummer IIa noch die getrennten Eingänge.

00:08:09: Entscheidend war allein die bauliche Realität, eine durchgehende einheitliche Fassade.

00:08:13: Ineinandergreifende Räume, keine echte bauliche Trennlinie.

00:08:16: Im Klartext, man konnte die Einheit IIa nicht einfach absägen, ohne ein riesiges Loch im Hauptgebäude zu hinterlassen.

00:08:22: Okay, das ist ziemlich anschaulich.

00:08:24: Wenn du beim Absegner ein Loch im Rest des Hauses hinterlässt, dann ist es doch eben ein Haus und kein Platz für das Sonderkönigungsrecht.

00:08:31: Also, wie ist die Sache prozessual gelaufen?

00:08:33: Hatte der Mieter zunächst verloren oder hat das Landgericht die Entscheidungen der Ersten Stands bestätigt?

00:08:38: Was war da genau?

00:08:39: Genau,

00:08:39: die erste Instanz.

00:08:40: Das Amtsgericht Regensburg hatte die Räumungsklage bereits abgewiesen und eben das auch, das Sonderkundigungsrecht verneint.

00:08:46: Der Vermieter ist in die Berufen gegangen und das Landgericht hat den Vermieter dann in einem rechtlichen Hinweis deutlich gemacht, dass die Berufen überhaupt gar keine Ausschrift verfolgt hat.

00:08:54: Die Argumente des Vermieters wurden geprüft und als Nicht-Trag-Faek bewertet.

00:08:57: Die Berufungsgärme hat die Sichtweise der Vorinstanz praktisch zementiert.

00:09:01: Man müsse sich zur Sicherung der Rechtssicherheit an der äußerlich erkennbaren Bauform orientieren.

00:09:06: Formale Kriterien wie Hausnummern.

00:09:07: oder Eingänge sind zweitrangig, wenn die bauliche Substanz eine unteilbare Einheit bildet.

00:09:13: Okay, spricht.

00:09:13: das Gericht hat dem Vermieter sehr deutlich signalisiert, ein Sonderkündigungsrecht existiert in diesem Gebäude schlicht, faktisch nicht.

00:09:21: Ihre Kündigung war von Anfang an unwirksam.

00:09:23: Genau, und der Vermieter wurde darauf hingewiesen, dass es sinnvoll ist, die aussichtslose Berufung zurückzunehmen.

00:09:28: um zumindest ein Großteil der Gerichtsgosten zu sparen.

00:09:30: Okay, was bedeutet dieses Urteil jetzt in der Praxis?

00:09:33: Sagen wir mal, jemand hört uns zu und sitzt gerade in einem Haus, in dem es vielleicht eine einliger Wohnung oder eine Praxisfläche gibt.

00:09:39: Wann wird es kritisch?

00:09:41: Die Urteilsbegründung lässt sich gut in zwei Kernbotschaften zusammenfassen.

00:09:44: oder die Entscheidungsbegründung.

00:09:46: Erstens, die bauliche Einheit bestimmt den Gebäudestatus.

00:09:50: Im Mietrecht zählt die äußerlich sichtbare bauliche Einheit und die Verkehrsauffassung nicht formale Merkmale wie separate Eingang oder andere Hausnummer.

00:09:57: Und zweitens, das Sonderkündigungsrecht im zwei Familienhaus ist eng begrenzt.

00:10:00: Das gilt nur, wenn das Gebäude nach objektiver Betrachtung tatsächlich nicht mehr als zwei Wohneinheiten umfasst.

00:10:06: Für Mieter heißt das eine Kündigung, die auf Grundlage des fünfundundseinzebzig A ausgesprochen wird, sollte immer kritisch geprüft werden.

00:10:14: Insbesondere, wenn es irgendwelche Anbauten, Einligawohnungen oder... Hausnummer A, zwei B Konstellationen gibt.

00:10:21: Für Vermieter heißt das, wer das Sonnenrecht nutzen will, muss die bauliche Realität genau prüfen.

00:10:27: Am besten mit Bauplänen und notfalls mit fachkundiger Beratung.

00:10:30: Okay, ich stelle mir gerade den Vermieter vor, der denkt Hausnummer zwei A, eigener Eingang, Jackpot und das Gericht sagt schöner Versuch, aber leider nein.

00:10:37: Ja, ist aber auch aus Sicht des Mieterschutzes wichtig, sonst könnte man möglicherweise mit ein bisschen, ich sag mal, Address-Tuning plötzlich einfach erleichterte Kündigungen konstruieren.

00:10:46: Okay, also falls du gerade in einem Haus mit Anbau einiger Wohnungen oder mysteriöser zwei A wohnst oder so ein Haus vermietest, lohnt sich ein genauer Blick.

00:10:53: Und wenn du unsicher bist, gilt natürlich früh beraten lassen, bevor man auf ein Sonderkündigungsrecht baut, dass es in Wahrheit gar nicht gibt.

00:11:01: Ja, wenn du selbst eine Kündigung ohne angegebenen Grund bekommen hast oder als Vermieter überlegst, ob du dich auf das Sonderkündigungsrecht berufen kannst, hol dir unbedingt rechtlichen Rat, das geht um viel.

00:11:09: Und wie diese Entscheidung des Landkriegs Regensburg zeigt, kann deine falsche Annahme durchaus teuer werden.

00:11:14: Ja, danke, Michael.

00:11:15: Damit sind wir am Ende dieser Folge von Laun Talk.

00:11:17: Heute hast du mitbekommen, die erleichterte Kündigung ist eine enge Ausnahme, kein Freifahrtschein.

00:11:22: Und ob ein Haus zwei oder drei Wohnungen hat, entscheidet sich nicht im Melderegister, sondern am Baukörper und an der Verkehrsauffassung.

00:11:29: So wie es das Landgericht Regensburg im Beschluss sehr klar herausgearbeitet und zusammengefasst hat.

00:11:33: Wenn dir diese Folge gefallen hat, abonnier unseren Podcast, damit du keine weiteren Entscheidungen und Rechtstipps aus dem Mietrecht mehr verpasst.

00:11:39: Teile die Folge gerne mit Menschen, die in ähnlichen Konstellationen wohnen, gerade diese zwei von oder Einliga-Wohnungsfälle sind in der Praxis extrem häufig.

00:11:47: Alle Infos zur Kanzlei Posikov kehren Rechtsanwälte aus Hamburg und unsere Kontaktmöglichkeiten findest du in den Show-Notes.

00:11:53: Vielen Dank fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge von Law & Talk.

00:11:55: Bis zur nächsten

00:11:55: Folge.

00:11:55: Schöne Weihnachten.

00:11:56: Alles Gute für im Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das

00:12:00: Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr für das Jahr.