Mietrecht & Schimmel: Zwei- bis dreimal Lüften reicht – Gerichtsurteil

00:00:00: Stellen Sie sich vor, Sie haben Schimmel in der Wohnung, kürzen die Miete und am Ende haben Sie nicht nur kein Recht zur Mietminderung, sondern sehen Sie sich mit einer fristlosen Kündigung und Räumungsklage konfrontiert.

00:00:10: Hält das recht nicht?

00:00:12: Und wer musste eigentlich was beweisen?

00:00:14: Dazu schauen wir uns in der heutigen Folge ein aktuelles Urteil des Landgerichts Gießen an, dass die Beweislast bei Schimmel in Mietwohnungen sehr klar einordnet.

00:00:21: Inklusive der Frage, wie oft Lüften eigentlich zumutbar ist.

00:00:24: Genau, darüber sprechen wir heute bei Law & Talk, dem Podcast der Kanzlei Posikov Kehren Rechtsanwälte aus Hamburg.

00:00:30: Mein Name ist Igor Posikov, ich bin Rechtsanwalt und Ihr Moderator und bei mir ist die immer Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Michael Kehren.

00:00:38: Michael, heute klären wir, wer beim Schimmel den schwarzen Peter in der Hand hat.

00:00:41: Mieter oder Fairmieter?

00:00:42: Bevor wir das Urteil jetzt einsteigen, Schimmel in der Wohnung, das ist ja eigentlich der Klassiker im Mietrecht.

00:00:48: Fangen wir mal ganz vorne an.

00:00:50: Liegt bei Schimmelbefall grundsätzlich ein Mangel der Mietsache vor?

00:00:54: Wenn im Laufe des Mietfalles Schimmel in der Wohnung auftritt, wird grundsätzlich ein Mangel der Mietsache angenommen, weil die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gemindert ist und Schimmel eben nicht als vertragsgemäß vorausgesetzt wird, überraschte ich auch nicht vermute.

00:01:05: Aber ob der Vermieter dafür haftet und ob der Mietermindern da fängt davon ab, wer für die Ursache verantwortlich ist.

00:01:12: Und da sind wir mitten in der Beweislastfrage.

00:01:14: Wer muss denn was beweisen?

00:01:16: Also normalerweise gilt ja der Merksatz, dass jeder, die für ihn günstigen Tatsachen beweisen muss, dann muss der Mieter also beweisen, dass das Haus schlecht gebaut ist oder der Fairmieter, dass der Mieter schlecht lüftet zum Beispiel, oder?

00:01:28: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sagt, wenn streitig ist, ob Feuchtigkeitsschäden aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieter stammen, muss zunächst der Vermieter alle Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können.

00:01:42: Erst wenn ihm das gelingt, dreht sich die Beweislast.

00:01:44: Dann muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht aus seinem eigenen Verantwortungsbereich stammt, also nicht auf sein möglicherweise unzureichendes, heizte Lüftungsverhalten zurückzuführen ist.

00:01:54: Oder etwas plastischer?

00:01:56: Zuerst muss der Vermieter zeigen, mein Gebäude ist in Ordnung.

00:01:58: Dann ist es der Mieter im Zug.

00:02:00: Er muss belegen, dass er sich vertragsgemäß verhalten hat.

00:02:03: Okay, was genau muss der Vermieter denn nachweisen, um aus der Schusslinie zu kommen?

00:02:06: Also reicht es einfach zu sagen, ja, das Haus ist alt, aber in Ordnung, zum Beispiel?

00:02:11: Nee, das braucht schon mehr Substanz.

00:02:12: Grundsätzlich reicht es für den Ausschluss gebäudeseitiger Ursachen zunächst aus.

00:02:16: dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude bei Errichtung dem Stand der Technik entsprach und keine baulichen Mängel vorliegen.

00:02:24: Dazu werden typischerweise Sachverständigen Gutachten eingohlt, wie du dir denken kannst, die, je nach Ausgangslage, die Bauweise, die Wärmedämmung, die Fenster, Heizkörperposition und ähnliches prüfen.

00:02:34: Komplizierter wird es, wenn feststeht, dass es bauliche Gegebenheiten gibt, die die Schimmelbildung begünstigen.

00:02:39: Etwa Wärmebrücken, bestimmte Fensterkonstruktion oder ungünstige Heizkörperpositionen.

00:02:45: Dann muss der Vermieter zusätzlich nachweisen, dass Beeinhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhaltens kein Schimmel auftritt.

00:02:52: Okay, ich verstehe das.

00:02:53: Also kein Freifahrtschein für den Satz.

00:02:55: Sie hätten halt mehr lüften müssen.

00:02:58: Auch wenn das die Standardantwort von Vermietern auf die Mängelrüge von Mietern bei Feuchtigkeit und Schimmel ist, stimmt das.

00:03:05: Der Vermieter darf sich eben nicht hinter pauschalen Vorwölfen verstecken, sondern muss konkret darlegen, dass die Wohnung bei einem normalen Nutzungsverhalten schimmelfrei bleibt.

00:03:13: Okay, also Stichwort Nutzerverhalten.

00:03:15: Da wird es in der Praxis ja mal gerne absurd.

00:03:18: Sie hätten sieben Mal am Tag querlüften müssen oder sowas.

00:03:21: Solche Geschichten haben wir auch schon mal gehört.

00:03:23: Was ist nach der Rechtsprechung ein zugutbares Lüftungsverhalten?

00:03:27: Die Gerichte betonen immer wieder, dass Anforderungen an den Mieter realistisch bleiben müssen.

00:03:31: In der Entscheidung, über die wir heute sprechen, wird ausdrücklich ausgeführt, dass eine zwei bis dreimalige tägliche Stoßlüftung ein zumutbares Lüftungsverhalten darstellt.

00:03:41: Alles, was deutlich darüber hinausgeht, wird in vielen Entscheidungen als übermäßig angesehen.

00:03:45: Ein Mieter muss also nicht sein Leben nach dem Lüftungsplan richten, sondern sich in einem vernünftigen Rahmen bewegen.

00:03:51: Wenn aber, wie in dem Rechtsstreit von dem Landgericht Gießen, nur zwei Lüftungsvorgänge pro Woche oder zeitweise gar keine stattfinden, dann wäre es, wie du dir denken, ganz kritisch.

00:04:00: Okay, zwei Lüftungsvorgänge pro Woche klingt aber sehr wenig, auch für mich jetzt als, sagen wir nicht, Experten.

00:04:05: Aber gut, das heißt wohl übersetzt, der Mietvertrag verpflichtet nicht zur Nebentätigkeit als menschliche Belüftungsanlage.

00:04:11: Ja, das haben wir verstanden, aber ganz ohne Lüften geht es dann eben auch nicht.

00:04:14: Kommen wir zu dem Urteil, dass den Anlass für diese Folge gibt.

00:04:18: Das Urteil des LG Gießen vom sechsten, sechsten, zwanzig.

00:04:21: Worum ging es da konkret?

00:04:23: Auch das ist eben halt wieder ein Fall aus der Wohnraummiete, Schimmel in der Wohnung.

00:04:27: Und die Frage, ob die Mieter wegen des Schimmels die Miete mindern durften.

00:04:31: Schimmels aufgetaucht, die Miete haben gemindert.

00:04:33: Und letzte Reaktion der Vermieterin war letztlich außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs.

00:04:40: zu kündigen und dann eine Räumungsklage zu heben und auch die Erstattung der Irren standen außergewichtigen Rechtsanwaltskosten geltend zu machen.

00:04:46: Das Amtsgericht hatte der Klagesstadt gegeben und das Landgericht hat die Berufung der Mieter dann zurückgewiesen.

00:04:51: Der Streit drehte sich hier im Kern darum, ob ein Minderungsrecht bestand oder nicht.

00:04:56: Und dafür kam es wieder auf die Frage ein, wer trägt welche Beweislast beim Auftreten von Schimmel.

00:05:01: Okay, kannst du die Kernaussagen mehr oder weniger kurz zusammenfassen?

00:05:04: Ja, der Veröffentlichungsurteil sind die Leitsätze auch vorangestellt.

00:05:07: Diese fassen die Kernaussage wie folgt zusammen.

00:05:10: Ist streitig, ob die Feuchtigkeitsschäden aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieter stammen, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herhören.

00:05:21: Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen.

00:05:28: Und wichtig, grundsätzlich reicht es dafür, dass der Vermieter nachweist, dass das Gebäude bei der Errichtung dem Stand der Technik entsprach und keine baulichen Mängel vorliegen.

00:05:38: Liegen aber bauliche Gegebenheiten vor, die Schimmel begünstigen, muss der Vermieter zusätzlich nachweisen, dass Beeinhaltung eines zumutbaren Heiz- und Lüftungsverhaltens kein Schimmel auftritt.

00:05:46: Und letztens ausdrücklich, zwei bis dreimalige tägliche Stoßlüftung stellt ein zumutbares Lüftungsverhalten dar.

00:05:53: Ja, das ist schon ein ziemlich klarer Leidfaden, vielleicht das Gerichter aufgestellt hat.

00:05:59: Fast schon wie ein kleiner Lehrbuchauszug.

00:06:01: Und wie hat das Gericht dann im konkreten Fall festgestellt, dass das Problem nicht vom Gebäude, sondern vom Nutzungsverhalten kam?

00:06:07: Ja, das Landgericht hat im Rahmen der Berufung noch ergänzend einen Sachverständigen-Gutachten eingeholt.

00:06:12: inklusive Langzeitmessung des Raumklimas und nach dem Ergebnis dieses Sachverständigen Gutachtens stand für das Gericht dann fest, dass das Gebäude dem Stand der Technik bei Errichtung entsprach, gleichzeitig aber die beklagt nur unzureichend gelüftet hatten.

00:06:25: Der Sachverständige stellte nämlich fest, dass Anfang noch einige Lüftungsvorgänge im Wohnzimmer stattfanden, in den folgenden Wochen aber nur noch zwei Lüftungsvorgänge in der Woche oder gar keine mehr gemessen wurden.

00:06:35: Im Flur wurde über einen Monat gar nicht nachhaltig, nachhaltig gelüftet und das Gericht hat die Bewertung des Sachverständigen dann übernommen, dass dieses Lüftungsverhalten weit vom notwendigen Maß abweicht.

00:06:47: Okay, also reicht ein Luftwechsel eher im Wochenrhythmus wohl kaum aus?

00:06:51: Genau, ja.

00:06:52: Und besonders interessant hier ist, trotz der baulichen Gegebenheiten, die Schimmel begünstigen können, Altbauwohnungen mit hohen Wänden, geringer Wärmeschutz, keine Heizung im Flur, Glasbausteine, kam der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass die Wohnung bei zwei bis drei Lüftungsvorgängen pro Tag mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit Schimmelfrehe gehalten werden können.

00:07:12: Selbst unter der Prämisse, dass im Wohnzimmer nur eine Beheizung bis zu neunzehn Grad Celsius möglich gewesen wäre, und du weißt, dass neunzehn Grad Celsius im Wohnzimmer im Hintergrund eher frisch, sollte bei zwei bis dreimaliger Stoßlüftung eine Schimmelbildung vermeidbar sein.

00:07:24: Und das bewertet das Gericht eben ausdrücklich als zumutbares Lüftungsverhalten und verweist zur Begründung seiner Auffassung ergänzend auf die Rechtsprechung anderer Gerichte, wie zum Beispiel des Landgerichts Bonn, das es auch so sieht.

00:07:35: Okay, was bedeutet das alles für das Minderungsrecht der Mieter in diesem Fall?

00:07:38: Das Landgericht sagt ganz klar, ein Minderungsrecht bestand eben nicht.

00:07:44: Weil die Vermieterin nachgewiesen hat, dass bei zumutbarem Heiz- und Lüftungsfall in kein Schimmel aufgetreten wäre, scheidet eine Verantwortlichkeit aus ihrem Bereich aus.

00:07:52: Damit scheidet auch eine Mietminderung wegen des Schimmelbefalls aus.

00:07:55: Und die Konsequenz war, die außerordentlich fristlose Kündigungs- und Zahlungsverzugs war berechtigt.

00:08:00: Die Mieter hatten die Miete gekürzt, ohne ein Minderungsrecht zu haben und gerieten damit kündigungsrelevant den Rückstand.

00:08:06: Zusätzlich sprach das Gericht der Vermieterin die geltend gemachten außergewichtlichen Rechtsverwaltskosten-Ibszinsen als Verzugsschaden aus.

00:08:12: Also für den Mieter der Supergau.

00:08:14: Okay, das heißt übersetzt.

00:08:15: Wer wegen Schimmel mindert, ohne die Rechtslage im Blick zu haben, riskiert im schlimmsten Fall die Kündigung.

00:08:20: Den Verlust der Wohnung, genau.

00:08:21: Okay, lass uns mal praktisch drehen.

00:08:24: Was nimmst du aus diesem Urteil für Mieter mit so auf den Punkt?

00:08:28: Erstens, der Mieter muss nur den Mangel, also den Schimmelbefall da legen und dokumentieren.

00:08:33: Nicht von Anfang an die bauliche Ursache beweisen.

00:08:35: Klar.

00:08:36: Zweitens, wer mindert, sollte sich bewusst sein, dass der Vermieter später nachweisen kann, dass das Gebäude in Ordnung ist und das eigene Lüftungsverhalten unzureichend war.

00:08:45: Dann fällt das Minderungsrechen weg.

00:08:47: Unser heutiges Urteil zeigt exemplarisch, wie wichtig es ist, vor einer Mietminderung den Sachfalt und die Beweislage sauber zu prüfen und zu beurteilen.

00:08:55: Und warum der Rat sinnvoll ist, nicht die Miete zu mindern, sondern unter Vorbehalt der Rückforderung weiter zu zahlen.

00:09:01: Und dann gegebenenfalls die Frage der Mietminderung richtig separat zu klären.

00:09:06: Drittens, realistisches Lüften ist Pflicht.

00:09:09: Zwei bis drei Mal täglich Stoßlüften ist nach dieser Entscheidung ohne weiteres Zumutbar weniger eher kritisch.

00:09:16: Okay, und was ist die Tituliste für Vermieter nach dieser Entscheidung?

00:09:19: Ja, die müssen frühzeitig dokumentieren.

00:09:21: Den Zustand des Gebäudes, Alter des Gebäudes, Bauherrichtung, Adverge, Modernisierungen, technische Daten, damit später belegt werden kann, dass das Haus dem Stand der Technik entsprach.

00:09:30: Wenn bauliche Besonderheiten vorliegen, muss der Mieter über das erforderliche Zumutbarheit zur Lüftungsverhalten informiert werden.

00:09:38: Das reduziert auch den Streit und stärkt den Prozess die Position des Vermieters.

00:09:42: Und dem Streitfall ist anzuraten, ein vernünftiges Sachverständigen Gutachten einzuholen, dass sowohl die bauliche Situation als auch das Raumklima und das Nutzerverhalten erfasst.

00:09:51: Und vielleicht den Lüftungshinweis nicht in Schriftgröße sechs auf Seite vier der Hausordnung verstecken, nicht wahr?

00:09:56: Du sagst es, ja.

00:09:57: Auch das kommt in der Praxis da häufig vor, dass diese Lüftungshinweise, die auf problematische Lüftungssituationen in Wohnungen hinweisen, oft hinten im Mietvertrag enthalten und nicht vernünftig hervorgehoben sind, sag ich mal so.

00:10:11: Okay, dann fassen wir es so knapp wie es geht zusammen.

00:10:13: Beim Schimmel liegt der Mangel erst einmal beim Fährmieter, aber die Verantwortung kann sich schnell zum Mieter verlagern, wenn dieser nicht angemessen lüfteten heizt.

00:10:22: Und das Urteil des LG Gießen zeigt eindrucksvoll, dass unüberlegte Mietminderungen bei eigenem Fehlverhalten richtig teuer werden können.

00:10:29: Wir sind zur fristlosen Kündigung, wie gerade eben besprochen.

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00:10:38: Haben Sie Fragen zu Schimmel, Mietminderung oder Kündigung?

00:10:40: Schreiben Sie uns.

00:10:41: Vielleicht wird Ihre Frage Thema der nächsten Folge.

00:10:43: Und denken Sie dran, besser einmal mehr juristischen Rat einholen als einmal zu viel die Miete kürzen.

00:10:48: Wir erhöhen uns in der nächsten Folge von neuen Talk.

00:10:50: Bis gleich.

00:10:50: Bis gleich.