Mieter droht mit Waffe – Darf der Vermieter sofort kündigen? | Mietrecht

00:00:00: Kommen Sie auf meinen Grundstück und ich sehe Sie auch nur einmal, dann muss ich von meiner Waffe gebraucht machen.

00:00:04: Ein Satz, der ein vierzigjähriges Mietverhältnis in Sekunden zerstörte.

00:00:08: Darf ein Vermieter sofort fristlos kündigen, wenn ein langjähriger, bisher unauffälliger Mieter mit einer Waffe droht?

00:00:14: oder schützt die Vergangenheit vor der Gegenwart?

00:00:16: Das besprechen wir heute in der nächsten Folge.

00:00:18: Willkommen zu Lointalk, praxisnahe Rechts-Tipps vom Anwalt und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:22: Ich bin Rechtsanwalt über Posikov und neben mir sitzt mein Kollege Rechtsanwalt Michael Kehren.

00:00:26: Unsere heutige Episode hat das Thema Bedrohung im Mietrecht.

00:00:30: Wann ist eine sofortige Kündigung rechtens?

00:00:32: zum Inhalt?

00:00:33: Michael, bevor wir ins Detail gehen, was erwartet unsere Zuhörer denn heute?

00:00:37: Ja, heute geht es wieder einmal um Fälle der Bedrohung und der Beleidigung, die zur fristlosen Kündigung eines Mietfalles geführt haben.

00:00:42: Stell dir einmal vor, du bist Vermieter und ein Mieter, der seit vier Jahrzehnten pünktlich seine Miete zahlt und nie Ärger gemacht hat, sagt plötzlich zu deiner Tochter, wenn du noch einmal mein Grundstück betrittst, muss ich von meiner Waffe gebraucht machen.

00:00:55: Was machst du?

00:00:56: Gute Frage, wahrscheinlich würde ich erst mal schockiert sein, nachvollziehbar, aber rechtlich gesehen.

00:01:01: Ja genau, da wird es spannend, ja.

00:01:03: Die Vermieter haben sofort Fristus gekündigt, ohne Abmahnung, ohne Vorwarnung.

00:01:07: Und sowohl das Amt kriegt Bottrop, als auch das Land kriegt Essen, haben diese Kündigungen bestätigt.

00:01:10: Heute schauen wir uns dann an, wann eine solche drastische Maßnahme rechtens ist, trotz eines vierzigjährigen Mietverhältnisses, was die rechtlichen Grundlagen sind und warum der Mieter trotzdem dann doch noch ein Jahr Zeit bekam, die Wohnung zu verlassen.

00:01:22: Ja, das klingt nach einem echten Spannungsfeld zwischen Recht und Billigkeit.

00:01:26: Eigentlich wie immer im Mietrecht, da möchte ich mal anmerken.

00:01:29: Lass uns einsteigen.

00:01:30: Bevor wir aber zum konkreten Fall kommen, was sind eigentlich die rechtlichen Grundlagen für eine fristlose Kündigung und Mietrecht?

00:01:35: Das machen wir immer, wie immer in jeder Folge, ja, kurz einmal die Basics.

00:01:38: Ich wollte gerade sagen, ja, unsere treuen Hörer würden sagen, ach, das ist doch schon wieder, ja, die kennen das schon.

00:01:43: Aber nochmal zur Erinnerung, die zentrale Norm für die fristlose Kündigung, die außerordentlich fristlose Kündigung, aus wichtigen Grund, ist § fivehundert vierzig BGB.

00:01:51: Und der Gesetzgeber sagt, ein Mietverhältnis kann nur dann sofort beendet werden, wenn es dem Vermieter unzumutbar ist, das Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.

00:02:00: Umgekehrt natürlich auch, wenn es dem Mietau unzumutbar wäre.

00:02:03: Es gibt auch andere Fälle als die, die wir heute besprechen.

00:02:05: Na klar, also unzumutbar.

00:02:07: Das ist ja ein wenig bestimmter durchaus dehnbarer Begriff.

00:02:10: Wo zieht man denn da jetzt die Grenze?

00:02:12: Ja genau, das ist ein unbestimmter Rechtsbegriff.

00:02:14: So nennen wir das.

00:02:15: Und genau deshalb gibt es so viele Gerichtsurteile zu diesem Problemkreis.

00:02:20: Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre Fallgruppen entwickelt.

00:02:22: Eine Fallgruppe davon ist die massive Störung des Hausfriedens.

00:02:26: Ja, Hausfrieden, das hört sich fast schon mittelalterlich an.

00:02:29: Was genau bedeutet das denn in unserer heutigen Zeit?

00:02:31: Nicht Burgfrieden-Igur, sondern Hausfrieden.

00:02:35: Der Begriff klingt tatsächlich etwas angestaubt und trocken, aber dahinter steckt natürlich ein modernes Verständnis.

00:02:40: Der Hausfrieden beschreibt das friedliche und störungsfrei Zusammenleben aller Bewohner in Ermietzhaus.

00:02:45: Das ist ein zentrales Gute-Mietrecht, das durch die gegenseitige Rücksichtnahme geschützt wird.

00:02:49: Und diese Rücksicht, Name, Pflicht, die steht auch im Gesetz richtig?

00:02:52: Genau, im Paragraph twohundert-einenvierzig Absatz zwei BGB, dort ist geregelt, dass jede Partei eine Schuldverhältnis ist, also das Vertragsverhältnis, verpflichtet ist, auf die Rechte und Interessen der anderen Seite Rücksicht zu nehmen.

00:03:02: Im Mietrecht bedeutet das, man sollte sich so verhalten, weil man muss sich so verhalten, dass niemand unangemessen beeinträchtigt wird.

00:03:08: Ja, das ist erstmal sehr allgemein, aber wenn jemand mit einer Waffe droht, ist das natürlich eine andere Dimension, oder?

00:03:13: Du weißt auch, unsere gesetzlichen Vorschriften sind immer ziemlich allgemein gehalten.

00:03:17: Wenn man sie liest, weiß man meistens nicht sofort die Lösung.

00:03:19: Aber absolut, hast du recht, wir kommen mit zum Kern.

00:03:22: Bei einer Bedrohung mit einer Waffe wird nicht nur die Rücksichtnahmepflicht verletzt, das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird vollständig und unwiederbringlich zerstört.

00:03:31: Und wenn das Vertrauen weg ist, Igor, dann kann man noch nicht mehr erwarten, dass die Parteien noch Jahre zusammenarbeiten.

00:03:36: Ja, Moment, also jetzt kommt noch die Frage.

00:03:38: Normalerweise muss ein Vermieter doch erst abmahnen, bevor er kündigt, oder?

00:03:41: Ja, du spielst hier wieder alle Karten aus, die du schon mal gehört hast.

00:03:43: Ja, gut aufgepasst.

00:03:45: Die Abmahnung ist in der Regel vor Ausspruch der Kündigung bei Vertragspflichtverletzung so notwendig.

00:03:51: Da stimmt, sie ist wie ein Warnschuss.

00:03:52: Der Mieter bekommt die Chance, sein Verhalten zu korrigieren.

00:03:55: Aber, und das ist entscheidend, Pagga fünfundhunddreinvierzig Absatz drei Satz zwei BGB sagt, eine Abmahnung ist ausnahmsweise sehr bärlich, wenn eine Abhilfe nicht zu erwarten ist oder aus besonderen Gründen, die sofort die Kündigung gerechtfertigt ist.

00:04:08: Okay, und bei einer Drohung mit Waffenanwendung ist das natürlich der Fall, oder?

00:04:12: Na ja, liegt irgendwie auf der Hand, oder?

00:04:13: Stell dir mal vor, du als Vermieter müsstest den Mieter abmahnen.

00:04:16: Sehr geehrter Herr Kehr, mit Drohungsins Zukunft noch einmal mit der Waffe, behalten wir uns vor, das Mietverhältnis zu kündigen.

00:04:20: Das klingt ein bisschen absurd, oder?

00:04:22: Die Rechtsprechung sagt in solchen Fällen ganz klar, wenn durch einen Vorfall das Vertrauensverhältnis so massiv beschädigt ist, dass eine Fortsetzung des Mietfällen überhaupt nicht mehr vorstellbar ist, dann ist eine Abmahnung sinnlos.

00:04:33: Man kann nicht erwarten, dass jemand nach einer bloßen Verwarnung plötzlich wieder friedlich wird.

00:04:36: Macht auf jeden Fall Sinn.

00:04:37: Aber welche anderen Situationen gibt es noch, in denen eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung möglich ist?

00:04:42: Die Rechtsprechung hat hier verschiedene Fallgruppen entwickelt.

00:04:44: Schwere körperliche Gewalt gegen den Vermieter oder andere Mieter, Drohungen mit Brandstiftung, massive und wiederholte Sachbeschädigungen.

00:04:51: oder auch schwere Beleidigungen können ausreichen.

00:04:54: So hat das Amtsgericht Hannover, in einer gerade erst durch die Medien gegangenen Entscheidung, die fristlose Kündigung bei rassistischen Beleidigungen einerseits der üblichen Art, die einem so spontan einfallen, aber insbesondere auch wegen des Satzes, bald kommt die AfD, euer Leben wird genauso hinten wie bei den Juden bestätigt.

00:05:11: Entscheidend ist immer, ist das Vertrauensverhältnis unwiederbringlich zerstört und in einem solchen Fall klar.

00:05:16: Ja, und wieder bringlich, dass das Schlüssel wort.

00:05:18: Jetzt haben unsere Hörer bestimmt eine Frage.

00:05:21: Wie beweist man denn so eine Drohung?

00:05:22: Im Zweifel steht auch Aussage gegen Aussage,

00:05:25: oder?

00:05:26: Den Kündigungsgrund zu beweisen ist ja im Allgemeinen das Problem.

00:05:28: Und das ist natürlich jetzt eine gute Überleitung zum zweiten Teil unserer Analyse.

00:05:33: Denn genau das war eine der Fragen in dem Rechtsstreit, den das Land kriegt, Essen zu entscheiden hatte.

00:05:39: Und auch in dem Rechtsstreit vor dem Amtskrieg Hannover.

00:05:42: Jedes Mal ging es darum, es musste Beweis erhoben werden, es wurden Zeugen vernommen.

00:05:46: Okay, und was ist denn Essen gelaufen?

00:05:48: Ja, der Fall hat wirklich alles, was ein gutes Rechtsdare-Drama braucht.

00:05:51: Wir haben ein Mieter, der seit vierzig Jahren, also wirklich vier Jahrzehnte lang in derselben Wohnung lebt, bündlich die Miete gezahlt hat, nie Ärger gemacht hat.

00:05:59: Eigentlich ein Bilderbuchmieter, ein Mustermieter, könnte man sagen.

00:06:02: Okay, und dann?

00:06:03: Ja, dann gab's so eine Nachbarschaftstreitigkeit.

00:06:06: Es ging noch nicht mal um eine direkte Auseinandersetzung zwischen dem Vermieter und dem Mieter selbst, sondern zwischen dem Mieter und der Tochter des Vermieters.

00:06:13: Die Details dazu sind im Urteil jetzt nicht komplett ausgeführt, aber es kam offenbar zu einer Konfrontation zwischen dem Mieter und der Tochter des Vermieters.

00:06:20: Und die Sache war scheinbar sehr aufgeheizt.

00:06:23: und in dieser Situation sagte der Mieter, und ich zitiere jetzt wörtlich aus dem Urteil, kommen sie auf mein Grundstück und ich sehe sie auch nur einmal, dann muss ich von meiner Waffe Gebrauch machen.

00:06:33: Krass.

00:06:33: Ja, das ist schon heftig.

00:06:35: Aber er hatte jetzt keine echte Waffe, oder?

00:06:38: Nee, in der Tat.

00:06:39: Er hatte eine Gaspistole.

00:06:41: Er besaß eine Gaspistole, allerdings auch den erforderlichen kleinen Waffenschein dazu.

00:06:45: Das ist rechtlich relevant, weil es zeigt, die Drohung war nicht nur einfach eine leere Flossgeld.

00:06:50: Der Mann hatte wirklich eine Waffe, war geschult und konnte die Drohung objektiv gesehen auch wahrmachen.

00:06:56: Okay, das macht diese Sache natürlich ein bisschen ernster, aber halt, es gibt auch eine zweite Zeugenausage, oder?

00:07:01: Hast

00:07:01: du richtig gelesen in der Vorbereitung genau, ja?

00:07:03: Es gab also nicht nur die Tochter, die den Vorfall geschildert hat, sondern eine weitere dritte Person, die bei dem Vorfall anwesend war, bestätigte die Drohung, etwas anders formuliert.

00:07:12: Diese Person sagte aus, der Mieter habe gedroht und jetzt zitiere ich wieder so halbwegs, uns mit einer Knarre zu Leibe zurück.

00:07:20: Nicht ganz identisch mit der ersten Aussage der Tochter, aber inhaltlich immer gibt es schon dasselbe.

00:07:24: Okay, was sagt der Mieter selbst?

00:07:26: Hat er das abgestritten?

00:07:27: Er hat sich verteidigt, natürlich.

00:07:29: Überrascht ich ja nicht.

00:07:30: Seine Person war der Vermieter, habe ihn zuerst bedroht und seine Äußerung sei nur eine Reaktion darauf gewesen.

00:07:36: Eine Art werbale Notwehr, außer dem sei das nicht so ernst gemeint und schwerwiegend gewesen.

00:07:40: Ja, klassisches Aussage gegen Aussageszenario, aber jetzt in Anführungsstrichen.

00:07:44: Wer hat das Gericht das entschieden?

00:07:46: Das Landgericht Essen hat hier sehr sorgfältig die Beweise, die es erhoben hat, gewürdigt.

00:07:50: Und die Richter haben die Aussagen der Vermieterseite als plastisch und in sich stimmig bewertet.

00:07:55: Sie fanden keine Anzeichen dafür, dass abgesprochene Falschaussagen der Zeugen vorgelegen haben.

00:07:59: So hat die Aussagen als glaubhaft und die Zeugen als glaubwürdig eingestuft.

00:08:02: Und die Vermieter behauptete angebliche Bedrohung durch den Vermieter, die vorangegangen sein soll, hielen sie für nicht bewiesen.

00:08:10: Okay, also Aussagen gewürdigt, Glaubwürdigkeit geprüft und dann für die Vermieterseite entschieden?

00:08:15: Genau.

00:08:15: Und dann kommt noch ein entscheidender Punkt.

00:08:16: Das Gericht hat nicht nur gesagt, wir glauben den Vermieter, sondern auch die Drohung hatte eine reale Wirkung.

00:08:22: Der Mieter besaß tatsächlich eine Gaspistole und einen Waffenschein.

00:08:25: Das war also keine nur leere Drohung, so einfach daher gesagt, sondern es lag eine echte Bedrohungslage vor.

00:08:32: Und diese Bedrohungslage hat dann zu fristlosen Kündigungen geführt, jetzt vollgerechtig.

00:08:36: Ja, das Gericht hat als massives Störung des Hausfriedens oder schwerwiegend Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten Zurücksichtnahme gewertet.

00:08:42: Und der zentrale Satz aus dem Urteil war halt, die Fortsetzung des Mietfalles war dem Vermieter nicht mehr zumutbar.

00:08:49: Okay, nicht mehr zumutbar, das ist ja der rechtliche Schlüsselbegriff.

00:08:52: Aber jetzt mal eine provokante Frage.

00:08:55: Der Mann war vierzig Jahre lang, ein Mustermieter.

00:08:57: zählt das überhaupt nicht?

00:08:58: Ja, das ist eine super Frage, die auch viele Mandanten stellen würden.

00:09:02: Und die Antwort ist, doch es zählt, aber nicht in die Richtung, die man vielleicht erwarten würde.

00:09:06: Natürlich ist es ein milderner Umstand, dass jemand jahrzehntelang unauffällig war.

00:09:10: Aber... Bei einer so schwerwiegenden Pflichtverletzung wie einer Waffendrohendrohung mit Waffengewalt ist die Vergangenheit nicht mehr entscheidend.

00:09:17: Weil das Vertrauen eben unwiederbringlich zerrötet ist.

00:09:20: Unwiederbringlich

00:09:21: ist das Stichwort.

00:09:21: Genau, exakt.

00:09:22: Das Gericht hat gesagt, eine Abmahnung hätte hier nichts mehr geändert.

00:09:24: Man kann nicht erwarten, dass jemand nach einer bloßen Verwarnung plötzlich keine Drohungen der Anwendung von Waffengewalt mehr ausspricht.

00:09:31: Die Vertrauensbasis sei komplett zerstört und nicht mehr wieder herzustellen.

00:09:35: Ja, das kann ich absolut nachvollziehen.

00:09:36: Aber jetzt kommt der Teil, der mich persönlich am meisten überrascht hat.

00:09:39: Obwohl die Königung wirksam war, musste der Mieter nicht sofort raus.

00:09:43: Ja, korrekt.

00:09:44: Und jetzt kommt eben dann zum Tragen, dass er vierzig Jahre lang ein Mustermieter gewesen ist, dann wird dann doch berücksichtigt.

00:09:49: Und das ist eben aus juristischer Sicht faszinierend, ist vielleicht nicht ganz richtig, aber eben nachvollziehbar.

00:09:55: Das Gericht hat den Mieter eine lange Räumungsfrist gewährt.

00:09:58: Warum?

00:09:59: Wegen der sogenannten Billigkeitswägung nach Paragraphs-Siehundert-Einzwanzig-Z-Bio.

00:10:02: Okay, ist aber prozessual rechtlich jetzt relevant, oder?

00:10:05: Genau, das ist eine Norm, die es dem Gericht erlaubt, bei der Verstreckung eines Räumungsurteils die Interessen bei der Seite noch mal gegeneinander abzuwägen.

00:10:12: Und hier war eben auf der einen Seite zwar eine schwere Pflichtverletzung des Mieters, auf der anderen Seite aber zu berücksichtigen, dass der Mieter über vierzig Jahre in der Wohnung gelebt hat, auch fortgeschrittene Altersmaar und im Rahmen, es nehmen halt auch der Wohnungsmarkt angespannt ist und nicht so ganz schnell eine neue Wohnung.

00:10:28: vorsichtig zu finden war.

00:10:29: Okay,

00:10:29: also zusammenfassender das Gericht gesagt, ja, die Kündigung ist wirksam, aber wir geben dir ein bisschen mehr Zeit, etwas Neues zu...

00:10:35: Genau das.

00:10:35: Das Gericht hat betont, die Räumungsfrist beseitigt die Kündigung nicht.

00:10:38: Sie fehlt nur die härtesten sozialen Folgen ab.

00:10:40: Das ist ein schönes Beispiel dafür, wie das Recht versucht zwischen Gerechtigkeit und sozialer Verantwortung zu balancieren.

00:10:46: Okay, jetzt noch eine praktische Frage für unsere Zuhörer.

00:10:49: Falls du es jemanden interessiert, was hätte der Mieter tun können, um sich besser zu verteidigen?

00:10:53: Jetzt abgesehen davon, dass er diese Äußerungen nicht hätte abgeben müssen.

00:10:56: Na ja, genau.

00:10:57: Bärstädt ist natürlich jetzt Tipp Nummer eins.

00:11:00: Aber im Übrigen hängt es davon ab, aus anwaltlicher Sicht hätte er eine stärkere Beweisführung helfen können, wenn seine vermeintliche Notwehrbehauptung, also dass der Vermieter Info provoziert hat, wirklich zutreffend gewesen ist.

00:11:11: Eigene Zeugen, Protokolle früherer aus einer Setzung, die vielleicht schon vorher gegangen sind.

00:11:15: der Vorgeschichte.

00:11:18: Aber ehrlich gesagt, Igor, bei einer so klaren Drohung, wenn man tatsächlich eine Waffenschein hat, wird es schwierig, das noch zu drehen.

00:11:26: Das ist für mich ein Fall von schlichter Dummheit und eben halt teurer Dummheit, da sich so gehen zu lassen.

00:11:33: Ja, also aus meiner Sicht eigentlich gar nicht in so eine Situation reingelangen.

00:11:38: Ja, genau, das ist der beste.

00:11:39: Anwaltliche Tipp, den man geben kann.

00:11:41: Das zeigt auch der Fall des AG Hannover, den ich vorhin erwähnt habe.

00:11:43: Da hat ja die Mieterin offenbar auch die Beherrschung verloren.

00:11:46: Nämlich, dass ich richtig gelesen habe, war sie aufgeregt darüber, dass der neue Vermieter, also der Vermieter hatte das Objekt gekauft, zwei Tage vor Weihnachten unangekündigt bei ihr an der Tür geklingelt hat.

00:11:58: Und das hat sie dazu veranlasst, ich sag mal, eben halt geistigen Müll abzusonnen, als sie da rassistisch rumgeschimpft hat.

00:12:04: Und auch daher eben halt klassisches Beispiel.

00:12:06: Einmal die Kontrolle verloren, aus die Maus, zack ist die Wohnung weg.

00:12:09: Okay, was ist mit Vermietern?

00:12:11: Was sollten die aus diesem Fall lernen?

00:12:12: Ja, das zeigt ja hier Dokumentation, Dokumentation, Dokumentation.

00:12:15: Ja, aus dem Urteil wird klar, die im Wesentlichen übereinstimmenden, detaillierten Zeugenaussagen waren entscheidend für die Beweisführung und... Vermieter sollten solche Vorfälle sofort irgendwie für sich schriftlich festhalten.

00:12:28: Datum, Uhrzeit, genaue Wortwahl, anwesende Zeugen, damit später auch alles rekonstruierbar ist.

00:12:33: Und das kann eben halt im Rahmen des Gerichtsverfahrens Gold wert werden, weil es ermöglicht, den Gericht substanziert, also Hieb- und Stichfest zur Sache vorzutragen.

00:12:44: Ja, und vielleicht bei so einer gefährlichen Situation, die Polizei rufen, die dokumentiert das ja auch dann.

00:12:48: Na gut, das ist absolut klar.

00:12:50: Also wenn da jemand mit Waffe droht und wenn man weiß, das ist jetzt nicht nur eine ganz leere Drohung.

00:12:56: Bei Bedrohungen mit Waffen geht es sich halt immer vorrecht.

00:12:59: Also Notruf, Eins, Eins, Null, Wellen, man weiß nie.

00:13:02: Alles andere kann nachher geklärt werden.

00:13:03: Perfekt, Michael.

00:13:04: Vielen Dank.

00:13:04: Das war sehr spannend.

00:13:05: Und für alle, die jetzt denken, ich habe auch so ein Problem, meldet euch gerne bei uns.

00:13:09: Mietrechtliche Streitigkeiten, besonders bei Bedrohungen oder Kündigungen, sind komplex.

00:13:14: Jeder Fall ist anders.

00:13:15: Und es gibt sehr viele Details, die entscheidend sein können.

00:13:17: Professionelle Erstberatung oder Vertretung kann sehr viel Ärger und Kosten

00:13:20: ersparen.

00:13:21: Und denkt dran, ob Vermieter oder Mieter.

00:13:23: Respekt, Rücksichtnahme und friedliches Zusammenleben sind die Grundlage jedes Mietverhältnisses und vermeiden solche Situationen.

00:13:28: Wenn die fehlen, wird es nämlich schwierig.

00:13:30: Und bei konkreten Problemen könnt ihr uns gerne kontaktieren.

00:13:33: pro Sikoff kehren Rechtsanwälte in Hamburg.

00:13:35: Und findet uns bei Google.

00:13:36: Und ganz zum Schluss der wichtigste Teil.

00:13:38: Hat euch die Folge gefallen, dann abonniert gerne unseren Podcast, um nichts mehr zu verpassen.

00:13:42: Klickt auf den Subscribe-Button, gebt uns fünf Sterne, Daumen hoch und so weiter und schreibt uns in die Kommentare.

00:13:48: Habt ihr schon mal Probleme mit... eurem Vermieter gehabt oder eurem Mieter.

00:13:52: Wir lesen die Kommentare und antworten euch natürlich, soweit wie es geht und wir wünschen euch einen schönen Tag und wir hören uns zur nächsten Folge.

00:13:59: Bis gleich.

00:13:59: Bis gleich.