16 Monate Schweigen = Kündigung unwirksam!

00:00:00: Der Vermieter schaut sechzehn Monate lang zu, wie seine Mieter angeblich zu wenig zahlen.

00:00:04: Dann plötzlich Kündigung.

00:00:06: Fristlos.

00:00:07: Aber Moment mal, kann man das so einfach machen?

00:00:10: Nach dem Intro geht's weiter.

00:00:11: Willkommen zu Law & Talk, praxisnahe Rechtstipps, vom Anwalt und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:16: Mein Name ist Igor Prosikov, ich bin Rechtsanwalt und Partner der Prosikov-Kerinnen-Rechtsanwälte-Partnerschaft in Hamburg.

00:00:21: Neben mir sitzt mein Kollege, Rechtsanwalt Michael Kehren.

00:00:24: Er ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und damit der Experte auf diesem Gebiet.

00:00:28: Hallo, Michael.

00:00:29: Hallo, Igor.

00:00:30: In der heutigen Episode geht es mal wieder um ein Thema aus dem Mietrecht, nämlich Zahlungsverzugkündigung, warum sechzehn Monate warten fatal ist.

00:00:38: Genau Igor, heute sprechen wir über ein Beispiel aus dem Lehrbuch für eine rechtsmissbräuchliche Kündigung.

00:00:43: Stell dir vor, die Mieter zahlen Monat für Monat pünktlichere Miete.

00:00:47: Der Vermieter sagt nichts, schreibt nichts, mahnt nicht ab.

00:00:51: Und dann, nach über einem Jahr, kommt die Kündigung mit der Begründung, sie schulden mir über ´Ächzen Sechsund Sechsund Euro.

00:00:56: Das Gericht hat da ein klares Wort gesprochen und es gibt noch mehr.

00:00:59: Da geht es auch um die Frage, wann ein Keller eine Wohnung sein könnte.

00:01:02: Genau das werden wir heute klären.

00:01:04: Wir schauen uns das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom siebzehnten Januar zweitundzwanzigmal ganz genau an.

00:01:08: Und ich verrate euch, für Vermieter und Mieter gibt es hier wichtige Lektionen zu lernen.

00:01:12: Okay, Michael, also bevor wir uns Urteil eintauchen, lass uns mal die Basics klären.

00:01:16: Wann kann ein Vermieter eigentlich kündigen?

00:01:19: Da es eigentlich ein dauerbrenner Thema in unseren Folgen ist, sollten wir vielleicht das Ganze sonst noch mal zusammenfassen.

00:01:24: Ja, machen wir kurz, denn wir haben ja schon ein paar Folgen dazu gemacht.

00:01:28: Im deutschen Mietrecht gibt es im Wesentlichen zwei Wege, die ordentliche und die außerordentliche Kündigung.

00:01:33: Die ordentliche Kündigung braucht einen berechtigten Grund oder ein berechtigtes Interesse nach Parker-Fünfhundertdrehen-Siebzig-BGB, zum Beispiel den Eigenbedarf oder wenn der Mieter seine vertraglichen Bepflichtung aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt.

00:01:46: Die außerordentliche Kündigung, die fristlose Kündigung nach Parker-Fünfhundertdrehen-Siebzig-BGB ist das Schärfere, das Schärfste-Schwert und geht nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes.

00:01:55: Und Zahlungsverzug ist wahrscheinlich so ein wichtiger Grund, nicht wahr?

00:01:58: Exakt.

00:01:59: Aber und jetzt wird es interessant, nicht jeder Zahlungsverzug rechtfertigt sofort die fristlose Kündigung.

00:02:03: Paragraph fivehundertdrehen, siebzig, Absatz zwei, Satz eins, Nummer drei, BGB sagt ganz klar, der Mieter muss entweder bei zwei aufeinander folgenden Monatsmieten mit einem Betrag in Verzug sein, der einem Monatsmiet übersteigt oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht.

00:02:20: Okay, also quasi einmal die Miete vergessen ist noch okay, aber zweimal hintereinander oder insgesamt zwei Monats Mieten Rückstand, das wird kritisch.

00:02:28: Genau so ist es, ja.

00:02:29: Aber, und das ist der Knackpunkt unseres heutigen Falls, selbst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann im Einzelfall eine Kündigung trotzdem rechtsmisbräuchlich sein, nach Paragraph twohundvierzig BGB dem berühmten Trau- und Glaubenparagrafen.

00:02:43: Das ist für alle unsere Zuhörer, die bei rechtsmisbrauch jetzt an irgendwas Kriminelles denken.

00:02:48: Was heißt das konkret?

00:02:49: Kannst du es einmal leutern?

00:02:50: Na ja, halb rechts.

00:02:51: missbräuchlich heißt, du hast zwar formal das Recht zu kündigen, aber die Umstände machen es, ich sag mal, vereinfacht unfair.

00:02:58: Ein klassisches Beispiel ist, wenn der Vermieter selbst dazu beigetragen hat, dass der Mieter verwirrt ist oder wenn er lange untätig bleibt und dann plötzlich den Knüppel rausholt.

00:03:06: Okay, apropos Knüppel, was ist mit Abmahnungen?

00:03:09: Muss der Vermieter nicht erst sagen, hey, du zahlst zu wenig, pass auf.

00:03:13: Ja, du hast grundsätzlich ganz gut aufgepasst bei unseren letzten Folgen.

00:03:16: Bei Pflichtverletzungen ist nach dem Gesetz immer grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich, damit der Mieter die Chance hat, seinen Verhalten zu ändern.

00:03:24: Nur im Falle des Zahlungsverzuges ist das nach dem Gesetz eigentlich nicht nötig.

00:03:28: Auch nicht bei besonders schweren Verstößen kann man darauf verzichten.

00:03:32: Aber das Amtsgericht Liesen sagt in unserem Fall, wenn der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter erkennbaren Versehen oder Missverständnis beruht, dann ist die Abmahnung Pflicht.

00:03:42: Okay, ich glaube, jetzt haben wir den Einstieg zu unserem Urteil vorbereitet, weitestgehend.

00:03:47: Zeit für das echte Drama.

00:03:48: Was ist in Gießen denn jetzt passiert?

00:03:50: Ja, das Amtsgericht Gießen hat unter dem sechzehnten Januar, in wirklich kein spannendes Urteil verkündet.

00:03:56: Es geht um ein Ehepaar, das ist ja in den Neunzehnten, neunzig, neunzig, also fast seit dreißig Jahren, in einer Wohnung im ersten Stock eines Hauses in Gießen lebt.

00:04:04: Okay, neunzehnten, neunzig, neunzig, da war ich noch ziemlich jung.

00:04:07: Ja, was ist denn da schief gelaufen nach so langer Zeit?

00:04:09: Naja, zwei-tausend, einundzwanzig stirbt.

00:04:12: der Ehemann der Vermieterin.

00:04:13: Und plötzlich scheint die Witwe die Mietunterlagen ganz anders zu interpretieren, als ihr verstorbener Mann.

00:04:18: Die ursprüngliche Miete war, Versalten, neunhundert-achtzig-D-Mark, was nach der Euro-Umstellung fünfhundert-ein-Euro-und-sieben-Cent-Kaltmeter-Ergebenhälte plus Nebenkosten.

00:04:28: Okay, aber die haben doch bestimmt nicht dreißig Jahre lang denselben Betrag gezahlt, oder?

00:04:32: Naja, zumindest ab zwei-tausenddreizehn zahlten die Mieter nur noch fünfhundert Euro glatt insgesamt.

00:04:38: Und jetzt kommt's, der Vermieter.

00:04:40: Damals noch der Ehemann, also.

00:04:42: Und er schrieb, dass für die Grundsicherungsbehördien der Stand Kaltmiete €.

00:04:49: Gesamtmiete €.

00:04:51: Okay,

00:04:51: warte mal, der Vermieter hat das selbst unterschrieben und dann neun Jahre lang kassiert, ohne was zu korrigieren?

00:04:56: Genau

00:04:57: so ist es, ja.

00:04:58: Und die Vermieterin, also jetzt hier die Witwe, behauptet zwar, sie hätte davon nichts gewusst und ihr Mann hätte sich allein um alles gekümmert, aber das Gericht sagt, egal.

00:05:08: Zehn Jahre lang hat niemand gemäckert.

00:05:09: Die Mieter durften davon ausgehen, dass fünfhundert Euro korrekt sind.

00:05:13: Okay, und dann, ich vermute, nach dem Tod des Ehemanns wurde es dann komplizierter.

00:05:17: Ja, genau, exakt.

00:05:23: Und jetzt wird's noch mal richtig spannend.

00:05:25: In diesem Schreiben steht dann, der bislang gezahlte Mietzins in Höhe von fünfhundert-einz, zero-sieben Euro, klammer auf, vormals neunhundert-achtzig DM, klammer zu, ist seit dem Jahr neunzigzechsundneunzig unverändert.

00:05:37: und sie bittet um Erhöhung auf sechshundert Euro Kaltmiete zum ersten Mai.

00:05:43: Ok, sie schreibt von fünfhundert und ein Euro Kaltmiete, die angeblich seit neunzehundert und sechshundert und neunzig unverändert ist.

00:05:49: Aber die Mieter haben doch nur fünfhundert Euro insgesamt gezahlt oder nicht?

00:05:52: Genau, da siehst du das Problem und es wird noch besser.

00:05:55: Die Mieter unterschreiben dieses Erhöhungsverlangen und zahlen ab Mai.

00:05:58: Zweihundert und zweihundert und zweihundzwanzig Brav.

00:06:01: Was?

00:06:01: Sechshundert Euro monatlich.

00:06:03: Aus ihrer Sicht ist das die neue Warmiete, also alles Inklusive.

00:06:07: Okay, und die Vermieterin denkt, sechseinhalb Euro Kaltmiete plus hundert zwei Euro Nebenkosten macht zusammen siebenhundert zwei Euro, oder wie?

00:06:14: Genau.

00:06:15: Und jetzt kommt die Eskalation.

00:06:16: Die Vermieterin wartet sechzehn Monate.

00:06:18: Von Mai-Zw.-Zw.

00:06:20: bis August-Zw.-Zw.

00:06:21: ohne ein einziges Wort zu sagen.

00:06:23: Die Mieter zahlen Monat für Monat pünktlich ihre sechseinhalb Euro.

00:06:26: Und dann plötzlich, im August-Zw.-Zw.

00:06:29: kommt die fristlose Königin mit der Begründung.

00:06:31: Sie schulden mir noch tausendsechsechsechsechsechseich Euro.

00:06:34: Sechzehn Monate mal hundert zwei Euro im Keks.

00:06:36: Okay, also Sechs Morte lang, guckt sie zu und sagt nichts.

00:06:39: Das ist doch eigentlich frech, oder?

00:06:42: Das sagt das Gericht auch, und zwar glas klar.

00:06:45: In dem Urteil steht wortwörtlich, eine Vermieterseits auf Paragraph fivehundertdreinviertzig Absatz eins und Absatz zwei, Satz eins Nummer drei, BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung.

00:06:56: Aus wichtigem Grund ist nach Paragraph zweihundertzweihntvierzig BGB, also unser treuen Glaubenparagraph.

00:07:01: Ohne vorherige Abmahnung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter über ein Zeitraum von sechzehn Monaten nach einer vermeintlichen, übereinstimmenden Mieterhöhung zugewartet hat.

00:07:10: Okay, rechtsmissbrauch.

00:07:11: Also genau das, worüber wir vorhin gesprochen haben.

00:07:13: Also das Gericht sagt, Formalmacken können im Grundgrund vorliegen, aber das Verhalten der Vermieterin war unfair.

00:07:19: Genau, absolut.

00:07:19: Das Gericht betont, dass für die Vermieterinnen erkennbar sein musste, dass die Mieter von einer vollständigen Zahlung der Mieter ausgehen.

00:07:26: Die Mieter haben ihre Zahlung von fünfhundert Euro auf sechshundert Euro erhöht, genau um die hundert Euro, die im Erhöhungsverlangen gestanden.

00:07:32: Und was macht die Vermieterin?

00:07:34: Sie schweigt einfach, sie tut nichts und lässt die Mieter ins offene Messer laufen.

00:07:38: Okay, wenn das Gericht sagt, hätte sie was gesagt, hätte sie abmahnen müssen, richtig?

00:07:41: Genau.

00:07:42: Und das Gericht führt an, dass bei einem für den Vermieter erkennbaren Missverständnis eine Abmahnung zwingend erforderlich ist.

00:07:47: Die Rechtsprechung sei da eindeutig.

00:07:49: Ich zitiere wieder aus dem Urteil.

00:07:51: Sofern der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen beruht, bedarf es nach zutreffender Ansicht eine Abmahnung.

00:07:57: Okay,

00:07:58: das wäre jetzt der große erste Punkt.

00:08:00: Die Kündigung wegen Zahlungsverzug ist dann unwirksam, aber die Vermieterin hatte noch andere Kündigungsgründe, wie ich von dir gehört habe, oder?

00:08:06: Richtig, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai, im Mai.

00:08:25: Und das ist, red der rechtlich noch interessantere Teil.

00:08:28: Sie kündigt unter Bezugnahme auf Paragraph fivehundertdreiundseinzig A BGB einer Regelung im Gesetz zur erleichterten Kündigung des Vermieters bei Wohnungen in zwei Familienhäusern.

00:08:37: Okay,

00:08:37: eine erleichterte Kündigung bei zwei Familienhäusern.

00:08:40: Was hat das mit unserem Fall zu

00:08:42: tun?

00:08:42: Ja, also, fünfundunddreien-sebzig-a BGB sagt, wenn der Vermieter in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt, kann er leicht erkündigen.

00:08:50: Er braucht kein berechtigtes Interesse, wie zum Beispiel Eigenbedarf oder so.

00:08:53: Lediglich die Kündigungsfrist ist länger, aber die Hürden insgesamt sind niedriger.

00:08:57: Okay, und die Vermieterin sagt, ich wohne im Erdgeschoss, die Mieter im ersten Stock, das sind zwei Wohnungen, also gilt die erleichterte Kündigung oder wie?

00:09:04: Genauso war es, ja.

00:09:05: Aber die Mieter sagen, stopp, im Keller gibt es noch eine dritte Wohnung.

00:09:08: Also liegen hier mehr als zwei Wohnungen vor.

00:09:11: Diese Regelung zur vereinfachten Kündigung, die greift gar nicht ein.

00:09:14: Okay, ich denke, man wird für Mietrechtler besonders spannend.

00:09:17: Also muss das Gericht klären, ist der Keller eine Wohnung oder nicht?

00:09:20: Exakt.

00:09:21: Und das Gericht hat sogar einen Ortstermin gemacht.

00:09:22: Richter und Parteien sind zusammen in den Keller gestiegen und haben sich da alles ganz genau angeschaut.

00:09:27: Was haben die gefunden?

00:09:28: Man kam offenbar vom Hauseingang über eine Treppe runter ins Kellergeschoss.

00:09:31: Dort befand sich ein Sicherungskasten mit drei Einheiten, eine für den ersten Stock, eine fürs Erdgeschoss und eine fürs Kellergeschoss.

00:09:38: Das war schon mal ein starkes Indiz.

00:09:40: Okay, dreiseparatisch Stromkreise klingt schon mal nach drei Wohnungen.

00:09:43: Genau, und dann ging es durch eine Tür in eine länglichen Flur.

00:09:47: Von dort aus wiederum gingen mehrere Türen ab.

00:09:49: Zur rechten Seite befand sich ein gefließter Raum mit Dusche, Waschbecken und Toilette, komplett funktionsfähig.

00:09:55: Okay, Badezimmer ist schon mal da, was war noch da?

00:09:58: Auf der linken Seite war ein zweiter Raum mit Wandfliesen, einem Wandschrank mit Metalloberfläche, in dem ein Waschbecken eingelassen ist und ganz wichtig, einem Stromanschluss an der gefließten Wand.

00:10:08: Klassischer Platz für Eine Küchenzeile.

00:10:11: Okay, aber da stand eine Küche?

00:10:13: Nein.

00:10:13: Zum Zeitpunkt des Ortstinglings stand da nur ein Schrank.

00:10:16: Aber das Gericht hat gesagt, für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend.

00:10:23: Und weiter, es ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist.

00:10:28: Also es reicht, dass man da eine Küche theoretisch instellen könnte, ja?

00:10:31: Genau, ja.

00:10:32: Die Infrastruktur muss da sein.

00:10:33: Wasserabwasserstrom.

00:10:34: Ob tatsächlich ein Herter steht, ist egal.

00:10:36: Und das Gericht betonte ... Insbesondere kommt es nicht auf eine baurechtliche Genehmigung an.

00:10:41: Das Bauhaus war nämlich baurechtlich als zwei Familienhaus deklariert, aber mietrechtlich war das irrelevant.

00:10:46: Okay, also das war mir jetzt nicht bewusst.

00:10:48: Also Baurecht und Mietrecht sind in der Regel zwei verschiedene Paar Schuhe.

00:10:51: Sollte eigentlich klar sein.

00:10:53: Genau, aber jetzt kommt trotzdem der Einwand der Vermieterin.

00:10:55: Sie sagte, der Heizungskeller ist nur über diesen Kellerflur erreichbar, also kann das keine abgeschlossene Wohnung sein.

00:11:02: Okay, na ja, wenn ich als Vermieter ständig zum Heizen in die Wohnung muss, ist die doch nicht wirklich eigenständig, oder?

00:11:09: Ja, und für sich gar nicht so schlechte Überlegungen, aber das Gericht sah das auch anders, ne?

00:11:12: Im Urteil steht, die Einordnung der im Sutterer gelegenen Räumlichkeiten als Wohnung im Sinne von Parga fünfundunddreiunddretzig ABGB steht, der Umstand, dass der Flur des Sutterers der einzige Weg zu dem Heizungskeller des Gebäudes ist, nicht entgegen.

00:11:27: Die Begründung war, Der Vermieter muss nur in größeren zeitlichen Abständen ran und kann das dann mit dem Mieter absprechen.

00:11:33: Okay, aber da war ja noch was.

00:11:35: Die Vermieterin sagt, die Elektrik im Keller ist so schwach, dass man nicht mal zwei Geräte gleichzeitig nutzen kann.

00:11:40: Klingt jetzt auch nicht gerade wohnlich, oder?

00:11:43: Ja, das hat sie behauptet.

00:11:44: Aber, und an der Stelle wird es ein bisschen lustig.

00:11:47: Im Keller standen anscheinend damals aktuell eine Waschmaschine und einen Trockner der Vermieterin selbst.

00:11:52: Das Gericht sagt jedenfalls im Urteil.

00:11:54: Die Klägerin hat ebenfalls keinen Anspruch wegen der Kündigung, denn nach dem ebenfalls von der Klägerin gehaltenen Vortrag befinden sich... Sowohl eine Waschmaschine, als auch ein Trockner, derzeit in den Räumlichkeiten in Benutzung.

00:12:06: Das Gericht hat sie dabei einen Widerspruch ertappt.

00:12:09: Genau.

00:12:09: Und dann kommt das Gericht zu dem Schluss.

00:12:10: Es gibt Sanitärenlagen, es gibt eine Kochgelegenheit, die Räume hatten Tageslichtfenster, Heizkörper mit eigener Messeinrichtung, normale Wohnraumwürden, gestrichene Wänden.

00:12:19: Alles spricht für eine Wohnung.

00:12:21: Sogar eine Klingel war ursprünglich am Hauseingang für den Keller angebracht.

00:12:24: Witzig.

00:12:25: Okay, und dann sagt das Gericht, das ist eine dritte Wohnung, also gilt die erleichterte Königung eben nicht.

00:12:29: Genau.

00:12:30: So ist es.

00:12:31: Und damit war auch diese Kündigung unwirksam.

00:12:33: Weißt du was noch?

00:12:34: Die Kündigung wegen der angeblichen Drohung, die wir vorhin erwähnt hatten, also dass die Mieter die Wohnung verwüsten wollten, die war auch natürlich unwirksam.

00:12:41: Okay, wieso das?

00:12:42: Weil die Fährmieterin über sieben Monate gewartet hat, bis sie gekündigt hat.

00:12:45: Der angebliche Vorfall war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war im Oktober, es war

00:12:58: im Oktober, Okay, verstehe, also zusammengefasst, alle Kündigungen bleiben unwirksam und die Klage wird dann abgewiesen.

00:13:03: Die Mieter dürfen dann bleiben, ja?

00:13:04: Genau, so war das Ergebnis.

00:13:06: Ja, das war ein teurer Fehler und wirklich ein spannender Fall, muss ich sagen.

00:13:09: Also, wer hätte gedacht, dass Sechzehnmorte schweigen so teuer werden können?

00:13:12: Ja, und das ist eine durchaus wichtige Lehre für alle Vermieter.

00:13:16: Aufpassen und jedenfalls auch erst gut überlegen, ob eine Kündigung wirklich sofort ohne weiter Vorbereitung möglich ist.

00:13:21: Und für Mieter gilt keine Panik, wenn eine Kündigung kommt.

00:13:25: Oft gibt es gute Verteidigungsmöglichkeiten, wenn man genau hinschaut.

00:13:28: Genau, und falls ihr jetzt denkt, wow, ich habe da auch so eine ähnliche Situation, dann melde euch doch gerne bei uns Prosikov-Kehren rechts an Welte.

00:13:34: Wir helfen euch gerne weiter.

00:13:35: Kontaktdaten, findet ihr wie immer in der Videobeschreibung und in der Beschreibung.

00:13:38: der Podcast-Folge.

00:13:40: Wenn euch die Folge gefallen hat, bitte lasst uns ein Abo da.

00:13:42: Je mehr Menschen unseren Podcast hören, desto mehr können wir über wichtige, miedrechtliche Themen aufklären.

00:13:48: Teilt die Folge gerne mit euren Freunden, Bekannten allen, die zur Miete wohnen oder vermieten.

00:13:52: Schreibt uns gerne die Kommentare.

00:13:53: Habt ihr auch selbst schon mal Ärger mit dem Vermieter oder Mieter gehabt?

00:13:56: Wie ist es ausgegangen?

00:13:57: Wir lesen uns sehr gerne eure Geschichten durch.

00:13:59: Und für die nächste Folge haben wir auch schon wieder einen spannenden Fall am Start.

00:14:02: Also abonniert den Kanal, aktiviert die Glocke, verpasst keine Folge von Law & Talk.

00:14:07: Bis zur nächsten Folge.

00:14:07: Bis

00:14:08: gleich.