Vermieterstrategie legal? Verwertungskündigung oder Eigenbedarf

00:00:00: Stellt euch mal vor, ein Vermieter will in die Wohnung seiner Mieterin ziehen.

00:00:03: Aber nicht, weil er mehr Platz braucht.

00:00:05: Nein, seine eigene Wohnung ist genauso groß.

00:00:07: Der Plan?

00:00:08: Das Dachgeschoss ausbauen, seine alte Wohnung teuer verkaufen, die Mieterin rauswerfen und den deren Wohnung weiter wohnen.

00:00:14: Eigenbedarf nennt er das.

00:00:15: Die Mieterin sagt, das ist dort Rixerei.

00:00:17: Und der BGH?

00:00:18: Schau mal, bleibt dran, nach dem Intro geht's weiter.

00:00:21: Willkommen zur Law & Talk.

00:00:22: Praxisnah, Rechts-Tipps, Formanwalt und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:24: Mein Name ist Igor Posikov.

00:00:26: Ich bin Rechtsanwalt und Partner der Posikov-Kehrin Rechtsanwälte-Partnerschaft in Hamburg.

00:00:29: Nehme sitzt mein Kollege Rechtsanwalt Michael Kehren.

00:00:31: Er ist Fachanwalt für Mietrecht und damit der Experte auf diesem Gebiet.

00:00:34: Hallo, Michael.

00:00:35: Hallo, Igor.

00:00:36: In heutiger Episode geht es um eine aktuelle Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung.

00:00:40: Wir klären heute, was ist Eigenbedarf überhaupt, wo verlaufen die Grenzen?

00:00:44: und darf ein Vermieter einfach strategisch Eigenbedarf anmelden, obwohl er eigentlich noch reibach machen will.

00:00:49: Michael, bevor wir uns uns Viele unserer Hörer und Hörer haben vielleicht schon mal von Eigenbedarf aus unseren frühen Folgen gehört.

00:00:56: Lass uns das Thema doch mal kurz zusammenfassen.

00:00:58: Was bedeutet Eigenbedarf im mietrechtlichen Sinne genau?

00:01:01: Ja, in der Tat, wir hatten das schon in einigen Folgen besprochen, kurz zusammengefasst.

00:01:05: Eigenbedarf ist einer der häufigsten und wichtigsten Kündigungsgründen im Mietrecht.

00:01:08: Geregelt ist das in Paragraph fivehundertseinhalbzig.

00:01:10: Absatz zwei Nummer zwei, BGB.

00:01:12: Da steht, der Vermieter kann kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familien, Angehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

00:01:18: Okay,

00:01:18: benötigt.

00:01:19: Das klingt erst mal streng.

00:01:21: Muss der Vermieter denn die Wohnung also in dem Sinn wirklich dringend brauchen?

00:01:25: Nein, und das ist der Knackpunkt.

00:01:26: Der Bundeskrieg sucht das ganz klar.

00:01:28: Der Vermieter muss nicht auf die Wohnung angewiesen sein.

00:01:30: Es reicht schon, wenn er einen ernsthaften Wunsch hat, die Wohnung selbst zu nutzen und dieser Wunsch muss auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basieren.

00:01:37: Das sind so die Begriffe, mit denen gearbeitet wird.

00:01:40: Okay, interessant.

00:01:41: Also das bedeutet, ich muss als Vermieter überhaupt nicht beweisen, dass ich die Wohnung dringend brauche.

00:01:46: Richtig, also die Gerichte dürfen dem Vermieter nicht ihre eigenen Vorstellungen von angemessenen Wohnen aufzwingen.

00:01:51: Das wäre eine Eingriffe in die Eigentumsgarantie, die sich aus Artikel XIV Grundgesetz ergibt.

00:01:56: Der Vermieter darf grundsätzlich schon selbst entscheiden, wie er wohnen möchte.

00:02:00: Also geht es nicht um einen unbedingt brauchen.

00:02:02: Okay, das ist schon mal gut, weil sonst hätten wir jetzt wieder in unseren Kommentaren wieder die entsprechenden Stellungnahmen von einigen Leuten, die ich immer wieder lese.

00:02:10: Okay, gut, das klingt ja fast wie ein Freifahrtschein für Vermieter.

00:02:13: Gibt es denn da überhaupt keine Grenzen?

00:02:15: Doch natürlich.

00:02:16: Freifahrtschein ist jetzt irgendwie ein übertriebener Begriff.

00:02:18: Denn die Gerichte dürfen prüfen, ob der Eigenbedarfswunsch ernsthaft ist, ob er vernünftig und nachvollziehbar ist.

00:02:24: Und sie dürfen schauen, ob die Kündigung möglicherweise rechtsmäßig bräuchlich ist.

00:02:27: Zum Beispiel, wenn der Wohnbedarf völlig überzogen ist.

00:02:30: oder die Wohnung, die gekündigt wird, die Wünsche des Fährmittels überhaupt gar nicht erfüllen kann.

00:02:34: Okay,

00:02:34: also es ist wie eine Art Plausibilitätsprüfung.

00:02:37: Ja, in etwa.

00:02:38: Also als Beispiel, wenn ein Single-Fährmieter plötzlich eine Zwei-Hundert-Quadratmeter-Wohnung für sich allein will, obwohl er vorher auf Fünfzehn-Quadratmetern glücklich war, könnte das durchaus missbräuchlich sein.

00:02:47: Es sei denn, er kann vernünftige Gründe dafür nennen, dass er auf einmal viermal so viel Fläche benötigen möchte.

00:02:52: Und was ist mit dem anderen Kündigungsgrund aus Fünfhundertdreiund Siebzig dieser schlagwortmäßig so bezeichneten Verwertungskündigung?

00:02:59: Eine

00:02:59: ganz gute Überleitung, Igor, ja.

00:03:01: In Paragraph fünfundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundundund.

00:03:28: der Vermieter die Wohnung verkaufen will und das Mietverhältnis ihnen dabei hindert einen angemessenen wirtschaftlichen Preis für die Wohnung zu erzielen.

00:03:34: Aber Achtung, die Hürden dafür sind deutlich höher als bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf.

00:03:40: Okay, kannst du das einmal erklären bitte?

00:03:42: Der Gesetzgeber nimmt den Schutz des Mieters durchaus sehr ernst.

00:03:45: Ein wirtschaftliches Interessen des Vermieters, also einen quasi ich will mehr Geld machen, reicht eben nicht aus, um einen Mieter rauszuwerfen, da muss schon mehr kommen.

00:03:53: Hey, verstehe, und genau hier wird es spannend in unserem Fall, oder?

00:03:56: Denn das Landgericht Berlin meinte ja, der Vermieter will doch nur verkaufen, das ist keine eng mit Auskündigung, sondern eine getarnte und zulässige Verwertungskündigung.

00:04:04: Exakt, genau das ist der Ausgangspunkt für unseren Fall und genau das hat der BGH jetzt auseinandergenommen.

00:04:10: Okay,

00:04:10: also jetzt wird es mal konkret.

00:04:12: Was war denn überhaupt passiert in diesem Fall?

00:04:14: Erzähl mal die Geschichte erstmal.

00:04:15: Ja, okay.

00:04:16: Unser Fall spielt wie folgt, wir haben eine Mieterin in Berlin, die seit Jahrzehnte, also auch schon wieder fast zwanzig Jahre, in einer Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses wohnt.

00:04:26: Dann kauft ein neuer Eigentümer das Haus und wird damit automatisch ihr neuer Vermieter.

00:04:31: Okay, ganz übliche Situation, Neu-Eigentümer mit neuen Sorgen dann?

00:04:35: Ja, netwa, genau.

00:04:36: Dieser Neu-Eigentümer, Neu-Vermieter wohnt dann selbst im selben Haus, eine Etage höher im vierten Obergeschoss.

00:04:43: Seine Wohnung ist ähnlich groß und ähnlich geschnitten wie die der Mieterin, die liegen auch übereinander, also gar nicht mal so unplausibel.

00:04:50: Und über seiner Wohnung liegt ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss, das gehört ihm auch.

00:04:55: Okay, also das Setting ist klar.

00:04:56: und was dann?

00:04:58: Nach der daschenden Urteil ist dann passiert, dass er am ersten November, der Mieterin wegen Eigenbedarfs unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist ganz ordnungsgemäß.

00:05:06: zum ein dreisten Juli, in der Kündigung schreibt er, und ich zitiere hier aus dem Urteil, Der Kläger beabsichtigte das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im vierten Geschoss zu verbinden.

00:05:20: Die dafür erforderlichen Bauarbeiten sollten nach frei werden, der von der Beklagten, also der Mieterin, bewohnten Wohnung beginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen.

00:05:28: Okay, verstehe ich das richtig.

00:05:29: Er will sein Dachgeschoss ausbauen, während der Bauarbeiten in die Wohnung der Mieterin ziehen und dann?

00:05:34: Genau,

00:05:34: jetzt wird es interessant.

00:05:35: Weiter ein Zitat.

00:05:45: Nach Abschluss der Arbeiten wolle er nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese verkaufen.

00:05:51: Also Ausbau und Verkauf der eigenen Wohnung, gleich Eigenbedarf in der Wohnung der Mieterin.

00:05:56: Das klingt schon ziemlich nach Verwertung, oder?

00:05:59: Ja, die Mieterin sah das ähnlich, fand das jedenfalls gar nicht lustig und hat sich vor Gericht gegen die Kündigung, aus meiner Sicht auch erst mal objektiv nachvollziehbar gewährt.

00:06:07: Okay, und wie lief es dann vor Gericht?

00:06:09: Erst in Sanzigalo, von dem Amtsgericht hat der Vermieter gewonnen.

00:06:12: Das Amtsgericht hat der Rheumusklage stattgegeben und gesagt, eigentlich darf Licht vor.

00:06:16: Okay, dann kam die Berufung.

00:06:17: Genau, dann kam die Berufung.

00:06:19: Die Mieterin ist erwartungsgemäß in Berufung gegangen und das Landgericht Berlin hat das erste und seinzig Urteil komplett gekippt.

00:06:25: Die haben nämlich gesagt, nein, hier liegt gar kein Eigenbedarf vor, sondern das ist eine unzulässige Verwertungskündigung.

00:06:32: Also jetzt aus leihenhaften Verständnis überrascht das nicht wirklich.

00:06:35: und was war dann die Begründung des Landgerichts?

00:06:37: Das Landgericht hat argumentiert und ich zitiere wieder aus dem Urteil.

00:06:52: Okay, jetzt übersetzt das mal auf Deutsch.

00:06:55: Ja, das war klar.

00:06:56: Auf Deutsch, das Landrecht hat gesagt, dem Vermieter geht es gar nicht darum, dass er die Wohnung wirklich zum Wohnen benötigt.

00:07:01: Dem geht es nur darum, seine eigene Wohnung mit dem Lachgeschoss zu verbinden, um sie teuer verkaufen zu können.

00:07:06: Und das ist kein Eigenbedarf, sondern damit geht es um ein reines Verwertungsinteresse.

00:07:11: Okay, und dann kam der Satz, den ich besonders spannend finde.

00:07:13: Das Landgericht hat gesagt, es sei Rechtsmissbrauch den Eigenbedarf auf die Wohnung der Mieterin zu verlagern, richtig?

00:07:20: Verlagern, genau.

00:07:21: Ja, richtig.

00:07:21: Das Landgericht meinte nämlich, die aktuellen Wohnverhältnisse des Vermieters entsprechen schon den in der Wohnung der Mieterin.

00:07:27: Beide Wohnungen sind ähnlich groß und geschnitten.

00:07:29: Also ändert sich für ihn gar nichts, wenn er umzieht.

00:07:32: Es geht ihm nur darum, seine Wohnung zu verkaufen.

00:07:34: Und damit stelle die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Mieterin Rechtsmissbrauch dar.

00:07:38: Okay, klingt ja aus der Sicht des normalen Menschenverstandes irgendwie logisch, aber der BGH hat das natürlich anders gesehen, oder?

00:07:44: Komplett anders.

00:07:45: Der BGH hat das Urteil des Landgerichts kassiert und zurückverwiesen.

00:07:48: Und die Begründung ist wirklich lesenswert.

00:07:50: Okay, es überrascht natürlich nicht, dass das Landgericht Berlin aufgehoben wird, so weil ich das verstanden habe.

00:07:55: Aber was sagt denn der BGH, erzähl mal.

00:07:57: In der BGH sagt zunächst ganz klar, das Landgericht hat die Maßstäbe für Eigenbedarf verkannt.

00:08:02: Ich zitiere, das Berufungsgericht hat bereits die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats, also des BGH, geltenden Maßstäbe für das Vorliegen von Eigenbedarf im Sinne der Vorschrift des BGafn.

00:08:13: Fünfhundertdreien, siebzig, Absatz zwei, Nummer zwei, BGB verkannt.

00:08:17: Oha, das ist eine schallende Ohrfeige für das Landgericht Berliner.

00:08:20: Zu Deutsch?

00:08:21: Ja, genau, so was von.

00:08:23: Wer unseren Podcast allerdings schon mal öfter gehört hat, weiß, dass das Landgericht Berlin und der BGH öfter auseinandergeraten haben.

00:08:30: Die sind sich nicht mehr ganz grün und es geht hier auch weiter.

00:08:34: Der BGH erklärt, dass das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren ist, wenn der Bedarfsgrund selbst herbeigeführt worden ist.

00:08:42: Wirklich das Nutzungsinteresse des Vermieters, jedes Kläger, hinsichtlich der vermieteten Wohnung, ist auch dann zu respektieren, wenn er dem Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt bzw.

00:08:52: selbst verursacht hat.

00:08:53: Okay, Moment.

00:08:54: Das heißt, selbst wenn der Vermieter aktiv plant seine Wohnung zu verkaufen, kann das trotzdem Eigenbedarf sein?

00:08:59: Genau.

00:08:59: Also selbst wenn quasi der Vermieter selbst verantwortlich herbeiführt, dass er eine andere Wohnung benötigt, obwohl er selber gut wohnt, ist das zu respektieren.

00:09:07: Der BGH sagt, nur weil der Vermieter seine Wohnung verkaufen will, bedeutet das nicht automatisch, dass sein Eigenbedarf so ein Schrechtsmissbräuchlich ist.

00:09:15: Das Landgericht habe da viel zu eng gedacht.

00:09:18: Und was ist mit dem Argument, dass sich die Wohnverhältnisse gar nicht ändern?

00:09:22: Auch das hat der BGH abgeschmettert.

00:09:24: Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts kann das Vorliegen von Eigenbedarf des Klägers auch nicht deshalb verneint werden, weil sich dessen Wohnverhältnisse in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden hier in Rede stehenden Wohnungen nicht wesentlich ändert.

00:09:36: Also, ob die Wohnung größer, kleiner oder gleich groß ist, das ist dann auch egal.

00:09:41: Richtig, der BGH stellt klar, es ist nicht Aufgabe der Gerichte, dem Vermieter vorzuschreiben, wie er zu wohnen hat.

00:09:45: Wenn der Vermieter sagt, ich will lieber in der Wohnung im dritten Stock wohnen, dann muss das respektiert werden, solange es nachvollziehbare Gründe gibt.

00:09:51: Okay, und was ist mit der Verwertungskündigung?

00:09:53: Das Landgericht hat auch gesagt, dass hier also der Sachfall der zur Kündigung führe, sei eigentlich ein Fall von Pagaf.

00:09:59: Fünfhundertdreiundsiebzig, habt ihr das zwei Nummer drei, also Verwertung.

00:10:02: Auch da widerspricht der BGH klar und eindeutig.

00:10:05: Der Anwendungsbereich der Vorschrift des Paragraphen fünfundhundertdreiensebzig, habs da zwar Nummer drei BGB, ist schon nicht eröffnet, da es dem Kläger im Streitfall nicht darum geht, eine vermietete Wohnung zu verkaufen.

00:10:16: So sagt es der BGH und ist auch klar, er will ja nicht eben die Wohnung der Mieterin verkaufen, sondern die, die er selbst bewohnt und erst noch vergrößern will durch Umbau.

00:10:25: Ja, macht auf jeden Fall Sinn.

00:10:26: Also nur weil der Vermieter ja gar nicht die vermietete Wohnung verkaufen, sondern seine eigene loswerden möchte, ist dieser Anwendungsbereich geschlossen.

00:10:34: Genau, exakt.

00:10:34: Das ist der entscheidende Punkt.

00:10:35: Das ist aber auch jetzt konkrete Rechtsanwendung und Anwendung des Gesetzes.

00:10:38: In dem Punkt hat der BGA aus meiner Sicht auch völlig recht.

00:10:40: Der Vermieter will in die Wohnung der Mieterin einziehen und seine eigene Wohnung verkaufen.

00:10:44: Das ist etwas völlig anderes als eine klassische Verwertungskündigung.

00:10:47: Gar keine Frage.

00:10:47: Okay, also der BGA hat gesagt, Landgericht, ihr habt die falschen Maßstäbe angelegt, zurück an den Absender.

00:10:52: Genau, das Urteil wurde aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurück verwiesen.

00:10:55: Das Landgericht muss jetzt nochmal ran und diesmal die richtigen Fragen stellen.

00:10:59: Okay, welche Fragen wären das?

00:11:00: Der Urteil des BGH muss das Landgericht jetzt prüfen.

00:11:03: Ist der Eigenbedarfswunsch des Vermieters ernsthaft?

00:11:05: Gibt es vernünftige und nachvollziehbare Gründe?

00:11:08: Ist dieser Wunsch vielleicht doch rechtsmissbräuchlich?

00:11:10: Zum Beispiel, weil die Motive des Vermieters nur vorgeschoben sind.

00:11:13: Also es muss jetzt den Sachverhalten noch weiter aufklären.

00:11:16: Genau prüfen.

00:11:17: Das kann ich einfach sagen, die Kündigung ist unmerksam, weil hier gar kein Eigenbedarf vorliegt, sondern eine Verwertungskündigung.

00:11:22: Und da sind die Voraussetzungen sowieso nicht gegeben.

00:11:26: Jetzt geht es klassisch um prüfen, sind die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung wirklich erfüllt.

00:11:30: Okay, also hat der BGH nicht entschieden, dass der Vermieter auf jeden Fall gewinnt oder doch?

00:11:35: So ist das Urteil nur nicht zu lesen.

00:11:36: Nein, also der BGH hat nur gesagt, die bisherige Begründung war falsch.

00:11:40: Das Landgericht muss jetzt nochmal richtig prüfen.

00:11:42: Vielleicht kommt dabei raus, dass die Kündigung doch rechtsmissbräuchlich ist, nur eben aus anderen Gründen.

00:11:46: Okay,

00:11:46: spannend.

00:11:47: Also quasi, liebe Kollegen vom Landgericht, ihr habt die Hausaufgaben nicht richtig gemacht, macht das nochmal von vorne bitte und dann wird's schon.

00:11:54: Also könnte man das fast formulieren, ist es eher Thema verfehlt, nochmal versuchen.

00:11:58: dann wie gewohnt für unsere Zuhörer, Zuschauer, die Vermieter oder Selbstmieter sind.

00:12:02: Was bedeutet das Urteil denn jetzt konkret für Mieter und Vermieter?

00:12:05: Naja, für Vermieter ist das natürlich erst mal eine sehr positive Entscheidung.

00:12:08: Der BGH macht klar, die Eigentumsgarantie gilt nach wie vor für Vermieter.

00:12:11: Sie dürfen selbst entscheiden, wie und wo sie wohnen wollen, auch wenn das bedeutet, dass sie ihre alte Wohnung verkaufen.

00:12:17: Die Gerichte dürfen dann nicht zu streng sein.

00:12:19: Okay, was gibt es für Mieter zu sagen?

00:12:21: Ja, für Mieter ist natürlich jetzt erstmal keine gute Nachricht.

00:12:23: Das Urteil zeigt nämlich, Eigenbedarf hat einen sehr weiten Anwendungsbereich.

00:12:27: Aber und das ist wichtig, die Mieter sind nach wie vor natürlich nicht schutzlos.

00:12:31: Die Gerichte müssen immer noch prüfen, ob der Eigenbedarf wirklich ernsthaft und nicht vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich ist.

00:12:37: Okay, also nicht jeder Eigenbedarfskündigung ist automatisch wirksam.

00:12:40: Ja,

00:12:40: natürlich nicht, Igor.

00:12:41: Das weißt du doch schon.

00:12:42: Wenn ein Vermieter nur vorschiebt, erbrauche die Wohnung in Wahrheit, aber nur maximal Profit machen will, damit das im Regelfall immer noch scheitern.

00:12:48: Aber die Hürden sind nach diesem Urteil definitiv niedriger geworden, um der Eigenbedarfskündigung zu begründen.

00:12:53: Ja, super, Michael.

00:12:54: Das war wirklich spannend.

00:12:55: Also zusammengefasst, der BGH stärkt die Rechte der Vermieter bei Eigenbedarfskündigungen, aber Mieter können sich immer noch wehren, wenn die Kündigung rechtsmissbräuchlich

00:13:02: ist.

00:13:03: Genau, insbesondere dann.

00:13:04: Und das Wichtigste, jeder Fall ist individuell.

00:13:06: eigenbedarfskündigungen wirksam ist, hängt immer von den konkreten Umständen des Fals ab.

00:13:10: Deshalb sollten sich sowohl Vermieter als auch Mieter unbedingt rechtlich beraten lassen.

00:13:14: Es ist nicht ganz so einfach und nicht einfach auch so über das Internet zu lösen.

00:13:17: Das habe ich mir schon gedacht, ja, sehr gut.

00:13:19: Und ja, wenn ihr Fragen zu eigenbedarfskündigungen habt oder zu Mietrecht generell oder selbst sogar in so einer Situation steckt, dann meldet euch gerne bei uns.

00:13:26: PosiCoff Care in Rechtsanwälter aus Hamburg, stehen euch gerne zur Seite.

00:13:29: Und wenn euch die Folge gefallen hat, dann abonniert unseren Podcast, hinterlasst uns gerne eine Bewertung und teilt die Folge mit Freunden, die sich für das Mietrecht Interessieren.

00:13:36: Wir hören uns zur nächsten Folge.

00:13:37: Bis gleich.

00:13:38: Bis gleich.