Mit einer Unterschrift VIEL Geld verlieren - Die Mieterfalle Übergabeprotokoll

00:00:00: Stell dir vor, du ziehst aus deiner Wohnung aus, der Vermieter hält dir ein Übergabeprotokoll unter die Nase und sagt, hier unterschreiben, die Wohnung ist mangelfrei.

00:00:08: Du denkst dir, ach, Hauptsache, ich bin raus und kritzt es schnell deinen Namen drunter.

00:00:12: Drei Monate später flattern dir Mietschuld in vierstelliger Höhe ins Haus, obwohl du dir sicher bist, dass die Wohnung nicht voller Mängel war.

00:00:18: Genau in dieser Fall ist Kürzi von dem Amtsgericht Hanau gelandet und das Urteil hat es in sich.

00:00:21: Eine Kleinung-Unterschrift kann nämlich über tausende von Euros entscheiden.

00:00:24: Bleibt dran, nach dieser Folge werdet ihr nie wieder unüberlegt unterschreiben.

00:00:28: Willkommen zu Leuntop, praxisnahe Rechtstipps vom Anwalt und aktuelle Rechtsprechung.

00:00:31: Mein Name ist Igor Prosikov, ich bin Rechtsanwalt und Partner der Prosikov-Kehren Rechtsanwälte-Partnerschaft in Hamburg.

00:00:37: Neben mir sitzt mein Kollege Rechtsanwalt Michael Kehr.

00:00:39: Er ist Fachanwalt für Mietrecht und damit der Experte auf diesem Gebiet.

00:00:42: Hallo Michael.

00:00:43: Hallo Igor.

00:00:44: Unsere heutige Episode hat das Thema Übergabe-Protokoll unter Zeitdruck.

00:00:47: Dieser Fehler kann teuer werden.

00:00:49: Michael, erzähl uns doch mal, was ist genau in Hanau passiert.

00:00:53: Ja, die Situation, die Grundlage oder Ausgangspunkt für den Rechtschritt in Hanau war, kommt durchaus oft vor und spielt sich nicht nur selten so ab.

00:01:00: Es gab eine Mieterin, die über mehrere Jahre ihre Miete nur teilweise bezahlt hat, offenbar weil sie sich auf Mängel in der Wohnung berufen hat, nämlich auf Feuchtigkeit nach einem Wasserschaden und Großbelästigung.

00:01:10: Der Vermieter kündigt irgendwann, wegen der nicht gezahlten Mieten und klagt neben der Räumung auch auf die Rückstände, soweit klassisch und normal.

00:01:17: Im Prozess verteidigt sich die Mieterin mit dem Argument, Moment, ich musste nicht zahlen, die Wohnung war voller Mängel und deshalb durfte ich die Miete mindern.

00:01:26: Okay, jetzt bin ich mal gespannt.

00:01:27: und was hat der Vermieter jetzt dazu gesagt oder gemacht?

00:01:30: Ja, der zückte sein Ass aus dem Ärmel ein Rückgabeprotokoll.

00:01:34: Die Mieterin ist nämlich zwischenzeitlich ausgezogen und beide haben bei der Rückgabe unterschrieben, dass die Wohnung bei Rückgabemangel frei war.

00:01:41: Und jetzt kommt der Twist, ja?

00:01:42: Das Amtsgericht Hanor hat dann gesagt, okay, liebe Mieterin, du hast unterschrieben, jetzt musst du zahlen.

00:01:47: Okay, kann die eine wahrscheinlich unbedachte Unterschrift wirklich so nachteilig sein?

00:01:51: Oh ja, das Gericht hat sehr klar gesagt, ein Übergabe-Protokoll ist regelmäßig verbindlich.

00:01:55: Das ist wie ein kleiner Vertrag zwischen Mieter und Vermieter.

00:01:58: Okay, warum ist das so?

00:01:59: Ich mein, theoretisch könnte doch jeder behaupten, ja, ich hab nur unterschrieben, um Ärger zu vermeiden, aber vielleicht hat sie auch nachweise gehabt, dass da Mängel in der Wohnung waren in meiner Ziel, deswegen gemindert, oder?

00:02:09: Die Mieterin hat erst mal das versucht.

00:02:10: Sie hat gesagt, ich hab nur unterschrieben, damit der Vermieter keine Schadensatzansprüche gegen mich stellt.

00:02:15: Aber das Gericht hat dem entgegengehalten, die inneren Beweggründe sind völlig egal.

00:02:19: Ja, macht ja auch Sinn.

00:02:21: Sonst könnt ihr ja jeder nachträglich sagen, ich hab das gar nicht so gemeint.

00:02:24: Ja,

00:02:25: genau, das Gericht hat da auch ganz eingängig erklärt.

00:02:27: Der Sinn eines Übergabeprotokolls ist es gerade, Unklarheiten oder eine spätere Beweisaufnahme in einem Rechtsstreit zu vermeiden.

00:02:35: Das Protokoll soll verhindern, dass jemand später etwas anderes behauptet, als das, was ja unterschrieben wird, oder durch den Unterschrift bestätigt hat.

00:02:42: Ja, das ist ja wie bei Verträgen allgemein.

00:02:44: Aber gibt es da Ausnahmen?

00:02:46: Du weißt ja als Jurist, es gibt immer irgendwelche Ausnahmen.

00:02:49: So ein Protokoll erfasst nicht alles.

00:02:51: Auch hier Zitat aus dem Urteil.

00:02:53: Das Übergabeprotokoll umfasst in seiner Wirkung alle Zustände mit Ausnahme der Zustände, mit denen die Parteien bei der Unterzeichnung des Protokolls grundsätzlich nicht rechnen konnten.

00:03:03: Also zum Beispiel verdeckte Schäden, die nicht sofort ohne weiteres erkennbar waren.

00:03:07: Also wenn zum Beispiel hinter der Wand ein Rohr geplatzt ist, das man nicht sofort erkennen konnte.

00:03:11: So

00:03:11: in etwa, ja.

00:03:12: Aber in unserem konkreten Fall in Hanau ging es eben gar nicht um verdeckte Mängel.

00:03:15: Die Mieterin behauptete ja, es gab Wasserschäden, Feuchtigkeitsgeruchschimmel.

00:03:20: Das hätte man durchaus sehen können.

00:03:21: Okay.

00:03:22: Marbutter bei die Fische, was bedeutet das für unsere Hörer?

00:03:24: Sollen die jetzt panisch werden, wenn ein Übergabe-Protokoll ins Haus flattert oder vorgelegt wird?

00:03:29: Nein, Panik nicht, aber Augen auf, ja.

00:03:31: Das Amtsgericht Hanau zitiert sogar den Bundesgericht, aus einem Urteil aus neunzehnundachtzig, ja.

00:03:36: als wir noch kleine Jungs waren.

00:03:38: Und da hat schon der Bundesrecht so gesagt, dass beide Parteien mit anderslautenden Einwendungen ausgeschlossen sind.

00:03:44: Das heißt, was dem Übergabeprotokoll drinsteht, gilt für beide Seiten.

00:03:48: Du meinst kleine Jungs und noch nicht geboren, wahrscheinlich, ja?

00:03:51: Also...

00:03:52: Du bist ja ein ganzherriger

00:03:53: Mann.

00:03:54: Ja, es schützt also möglicherweise auch den Mieter.

00:03:57: Genau, absolut.

00:03:58: Wenn dem Protokoll steht, die Wohnung ist mangelfrei, dann kann der Vermieter nicht später plötzlich behaupten, da war doch ein Loch in der Türe.

00:04:05: Das zahlen sie jetzt.

00:04:06: Okay, das klingt erstmal fair, aber jetzt hand aufs Herz.

00:04:09: Wie viele Leute lesen denn wirklich so ein Protokoll mit Sinn und Verstand und achten auf alle Details, wenn sie jetzt gestresst sind?

00:04:14: Genau, das ist in der Praxis tatsächlich das Problem.

00:04:16: Die meisten unterschreiben einfach, weil sie froh sind, dass der Umzug vorbei ist, dass sie alles geschafft haben, dass sie die alte Wohnungen los sind.

00:04:22: Aber auch hier sagt das Amtsgericht Hanor ganz klipp und klar, beide Parteien sollen sich ein Übergabeprotokoll unbedingt genau durchlesen.

00:04:29: Okay, und dann, wenn Sie was entdecken?

00:04:30: Naja, nicht unterschreiben, sondern sofort reklamieren und Ergänzungen vornehmen, ehe es unterschrieben wird.

00:04:35: Da steht auch wortwörtlich im Urteil und als Fazit.

00:04:38: Okay, gut.

00:04:38: Du hast erwähnt, dass das Protokoll bindend ist, aber was passiert denn, jemand sagt, naja, da stimmt nicht, was da drin steht.

00:04:43: Auch das erklärt das Amtsgericht Hanau in seinem Urteil.

00:04:46: Wer den Inhalt des Protokolls erschüttern will, muss konkrete Tatsachen vortragen, die eine Unrichtigkeit belegen und erläutern, warum diese Unrichtigkeiten oder diese Tatsachen nicht im Protokoll festgehalten worden sind.

00:04:57: Okay, das sind jetzt die typischen Hürden der Beweisverteilung oder Beweislastverteilung im Prozess.

00:05:02: Ja gut, gewisse Hürden muss man natürlich auch überspringen.

00:05:04: Sonst macht zum Protokoll auch wieder keinen Sinn, wenn alles ganz wieder einfacher schüttert werden könnte.

00:05:08: Aber dieses Erschüttern des Protokolls ist den Hanau der Mieterin eben auch nicht gelungen.

00:05:12: Sie konnte nicht erklären, warum die angebliche Mängel plötzlich verschwunden sein sollen, wenn sie doch jahrelang bestanden haben.

00:05:18: Also sie hat ja die Miete über einen langen Zeitraum gemindert, weil sie gesagt hat, Wasserschaden, Feuchtigkeit, Gehochsbildung, Schimmel.

00:05:24: Ist absolut logisch.

00:05:26: Wenn ich behaupte, da war drei Jahre lang Schimmel und dann unterschreibe ich, ist alles super bei der Übergabe, dann passt da was nicht zusammen, wenn keiner welche Instandsetzungsarbeiten durchgeführt hat.

00:05:35: Ja, so hat auch das Amtsgericht argumentiert.

00:05:37: Das Amtsgericht hat gesagt, entweder die Mängel wurden behoben, dann, liebe Mieterin, sag uns wann, oder sie bestanden noch, aber dann hättest du nicht mangelfrei unterschreiben dürfen.

00:05:46: Ich muss mir die Situation bei Gerichten ein bisschen vorstellen.

00:05:48: Da muss das Gericht ja gefragt haben, was ist denn nun?

00:05:50: Gab's Schimmel?

00:05:51: Gab's keinen Schimmel?

00:05:52: Sie können ja nicht beides haben.

00:05:54: Ja,

00:05:54: genau.

00:05:54: Aber was lernen wir daraus?

00:05:56: Dass man beim Übergabeprotokoll nicht schlampten sollte.

00:05:59: Aber mal eine doofe Frage, muss man überhaupt ein Protokoll machen?

00:06:02: Das ist keine doofe Frage, ist eine gute Frage.

00:06:04: Nein, man muss kein Protokoll machen.

00:06:06: Auch hier, sagt das Amtsgericht Hanau und betont, für das Erstellen eines Übergabeprotokolls gibt es keine Rechtspflicht.

00:06:14: Aber wenn man es macht, dann musst du es richtig machen.

00:06:16: Okay,

00:06:17: klingt alles plausibel aus meiner Sicht.

00:06:19: Gehen wir über unseren Hörern konkrete Tipps.

00:06:21: Was sollten Sie beachten?

00:06:22: Naja, erstens, bei der Übergabe dann Zeit einplanen, nicht zwischen Türen angelunterschreiben.

00:06:27: Zweitens, jeden Raum genau anschauen, auch die Ecken, auch die Kleinigkeiten.

00:06:31: Und drittens, bei zwei, fünf Fotos machen.

00:06:33: Das kann heutzutage auch jeder.

00:06:34: Also es gibt kaum noch Menschen, die kein Smartphone besitzen und jedes Smartphone hat eine Kamera, also es erstellen von der Fotodokumentation kein Problem mehr.

00:06:43: Okay, wenn Mangel dann deckt wird, dann sicherlich dokumentieren.

00:06:45: Genau, sofort aufschreiben.

00:06:47: Fleck an der Wand dem Schlafzimmer, Ursache unbekannt oder so ähnlich.

00:06:50: Lieber zu viel dokumentieren als zu wenig.

00:06:52: Okay, dann stelle ich mir vor, gibt es bestimmt den einen oder anderen Vermieter, der sagt, ach komm, ist alles gar nicht so schlimm, unterschreibt doch mal schnell, dann sparen wir uns die Zeit.

00:07:00: Genau,

00:07:00: und die Antwort ist auch ganz eindeutig, natürlich nicht machen.

00:07:03: Jeder Mangel gehört ins Protokoll.

00:07:04: Wenn der Vermieter sich weigert, dann eben nicht unterschreiben.

00:07:07: Besser kein Protokoll, als ein falsches oder unvollständiges oder oberflächliches.

00:07:12: Du hast vorhin die verdeckten Mängel auch einmal erwähnt.

00:07:15: Wir würden wahrscheinlich unseren Hörern jetzt nicht empfehlen, darauf zu spekulieren, oder?

00:07:18: Nein, natürlich nicht, weil das sind wirklich nur Sachen, die man überhaupt nicht sehen und erkennen konnte.

00:07:22: auf Annie.

00:07:23: Ein Tropfen der Wasserland ist kein verdeckter Mangel.

00:07:25: Ein Rohbruch hinter der Wand natürlich schon eher, aber gut, bei dem Rohbruch stellt es mir die Frage, wer dafür verantwortlich sein soll überhaupt.

00:07:31: Aber verdeckte Mängel ist es eher selten.

00:07:33: Okay, also, liebe Hörer, wer von euch hat schon mal ein Übergabe-Protokoll unterschrieben, ohne richtig hinzuschauen?

00:07:38: Schreibt uns mal gerne die Kommentare.

00:07:40: Sehr gespannt.

00:07:41: Ja, und das war's für heute mit unserer Folge.

00:07:43: Da fassen wir gerne nochmal zusammen.

00:07:44: Ein unterschriebenes Übergabe-Protokoll ist bindend und zwar richtig bindend.

00:07:48: Genau, und denkt dran, er schützt euch als Mieter ebenso, also nehmt euch die Zeit, schaut genau hin und dokumentiert alles.

00:07:54: Ja, also wenn ihr Fragen zum Mietrecht habt oder zu anderen Rechtsstämen, schreibt uns gerne, wir freuen uns über Nachrichten und vergesst nicht.

00:08:00: Wir sind nicht nur im Podcast für euch da, bei konkreten Problemen können wir uns gerne kontaktieren.

00:08:04: Und ganz zum Schluss, das Wichtigste, hat euch die Folge gefallen?

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00:08:16: Wir hören zu der nächsten.

00:08:17: Bis gleich!

00:08:18: Bis gleich!